Segment domów. Ile mogą kosztować nabywcę niejasności w przepisach?

W ostatni piątek, 13 lutego 2026 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska), której celem jest wyeliminowanie praktyk stosowanych przez niektóre firmy deweloperskie, polegających na wliczaniu do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi.

Powierzchnia użytkowa mieszkania lub domu ma być ustalana zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy. A ta norma wprost zabrania wliczania ścianek działowych (demontowanych) do powierzchni użytkowej.

Wejście w życie tych przepisów, wiele na to wskazuje, nie tylko nie zakończy toczonego w tej kwestii pomiędzy prawnikami sporu, dotyczącego daty, od której uwzględnianie powierzchni pod ściankami działowymi w kalkulacji ceny mieszkania było niezgodne z obowiązującymi przepisami, ale realnie namiesza w nowych ofertach.

Polski Związek Firm Deweloperskich jako datę, od której nie należy uwzględniać powierzchni pod ścianami działowymi podaje 19 września 2021 roku. Z tą interpretacją nie zgadzają się prawnicy, którzy jako datę graniczną dla uwzględniania powierzchni pod ściankami działowymi w powierzchni użytkowej mieszkania wskazują wrzesień 2020 roku. Warto zauważyć, że część kancelarii adwokackich, reprezentujących osoby, które nabyły mieszkanie deweloperskie przed 2020 rokiem, twierdzi, że nigdy nie było podstaw do wliczania do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi.

Paradoksalnie, wchodzące w życie przepisy rozstrzygają spór o obowiązującą obecnie metodę obliczania powierzchni użytkowej, zaostrzając jednocześnie dyskusje o legalności praktyk stosowanych w przeszłości. Kto ma rację w tym sporze będą rozstrzygały sądy w toczących się już postępowaniach.

Warto zwrócić uwagę, że sposób, w jaki Ustawodawca zdecydował się rozstrzygnąć kwestię ścianek działowych, wywołał kolejne wątpliwości – tym razem, co do wliczania do powierzchni użytkowej w mieszkaniach i domach jednorodzinnych powierzchni pod schodami oraz powierzchni pod tzw. skosami. O ile rozstrzygnięcie kwestii powierzchni pod schodami nie powinno spowodować dużych różnic w cenie całkowitej lokalu mieszkalnego, którą będzie musiał uiścić kupujący, o tyle powierzchnia pod tzw. skosami może istotnie wpłynąć na statystyki cen wyrażonych w złotych za mkw. na rynku nowych domów jednorodzinnych i w zabudowie szeregowej.

Zgodnie bowiem z Polską Normą (obowiązuje obecnie PN-ISO 9836:2022) powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie jest pomniejszana ze względu na wysokość pomieszczeń. W praktyce oznacza to, że oferowane przez firmy deweloperskie powierzchnie domów mogą “urosnąć” od kilku do kilkudziesięciu metrów kwadratowych jedynie na skutek doliczenia do powierzchni użytkowej tych części kondygnacji, w których wysokość pomieszczeń jest niższa niż 2,2 m.

Udostępniane publicznie analizy skutków nowych regulacji w segmencie domów wskazują, że powierzchnia użytkowa pojedynczych ofert może ulec zwiększeniu od 10% do nawet 30%.

Aby zobrazować ewentualne skutki uwzględnienia dodatkowych przestrzeni przy obliczaniu powierzchni użytkowej domu, w którym występują tzw. skosy, przyjmiemy uśrednioną wartość wzrostu powierzchni na poziomie 15%. W analizie wykorzystamy dane pochodzące ze styczniowego monitoringu rynku domów oferowanych przez firmy deweloperskie w Warszawie i Poznaniu.

Przeciętny dom oferowany na rynku deweloperskim na koniec stycznia w stolicy miał powierzchnię 148 mkw. W wyniku zmian w wyznaczaniu powierzchni użytkowej, jego oferowana powierzchnia wzrośnie o 15% i sięgnie 170 mkw. Efekty po stronie średnich cen ofertowych powstałe na skutek takiej “korekty” mogą przebiegać dwoma ścieżkami. Pierwszą, bardziej prawdopodobną, polegającą na tym, że cena całkowita oferowanego domu pozostanie bez zmian i nadal będzie on oferowany za 1,874 mln zł, ale cena metra kwadratowego ulegnie (sztucznej) redukcji z 12 613 zł/mkw. do 10 807 zł/mkw. Drugą, mniej prawdopodobną, zakładającą utrzymanie ceny metra kwadratowego oferowanego domu na takim samym poziomie. W tym jednak scenariuszu cena całkowita wzrośnie odpowiednio do wzrostu oferowanej powierzchni. Dom nadal będzie w kwocie 12 613 zł/mkw., ale cena całkowita ulegnie (sztucznemu) zwiększeniu z 1,874 mln zł do 2,148 mln zł.

Z kolei przeciętny dom oferowany na rynku deweloperskim na koniec stycznia w Poznaniu miał powierzchnię 113 mkw. W wyniku zmian w wyznaczaniu powierzchni użytkowej, jego powierzchnia wzrośnie o 15% i sięgnie 130 mkw. Taka zmiana może wpłynąć na średnie ceny ofertowe na dwa sposoby. Pierwszy – bardziej prawdopodobny – w którym cena całkowita oferowanego domu nie ulegnie zmianie. Będzie on nadal wystawiony za 1,227 mln zł, ale cena metra kwadratowego ulegnie (sztucznej) redukcji z 10 925 zł/mkw. do 9 470 zł/mkw. Drugi – mniej prawdopodobny – polegający na tym, że cena metra kwadratowego oferowanego domu nie ulegnie zmianie, ale cena całkowita wzrośnie odpowiednio do wzrostu oferowanej powierzchni. Dom nadal będzie wystawiony w cenie 10 925 zł/mkw., ale cena całkowita ulegnie (sztucznemu) skokowi z 1,227 mln zł do 1,416 mln zł.

Kluczowe pytanie brzmi: co się zmieni – cena za metr kwadratowy czy cena całkowita? Jeśli dotychczasowe ceny całkowite zostaną utrzymane, czeka nas statystyczny spadek cen metra kwadratowego. Jeśli jednak deweloperzy utrzymają stawki za metr kwadratowy koszt zakupu domów istotnie wzrośnie.