Rynek wtórny pod presją: rekord podaży mieszkań deweloperskich zmienia wybory zakupowe

Styczeń 2026 roku potwierdził utrzymujący się układ sił na rynku mieszkaniowym, w którym rynek wtórny funkcjonuje przy coraz bardziej ograniczonej podaży, a deweloperski pozostaje relatywnie zasobny w lokale na sprzedaż. Z jednej strony, w ujęciu rocznym, popyt na mieszkania z drugiej ręki utrzymuje się na stabilnym poziomie (a w styczniu wyraźnie odbił po słabszym grudniu), z drugiej – oferta na rynku wtórnym skurczyła się w największych miastach aż o 22% rok do roku. W tym samym czasie rynek deweloperski notuje rekordową liczbę dostępnych lokali, co sprawia, że w wielu lokalizacjach zakup nowego mieszkania staje się nie tyle alternatywą, co koniecznością.

Co istotne, jak pokazuje „Monitor nastrojów klientów nieruchomości” Otodom, widoczny jest rozdźwięk pomiędzy preferencjami Polaków a realiami rynku. Choć niemal połowa kupujących deklaruje większe zainteresowanie rynkiem wtórnym (44% wobec 21% dla deweloperskiego), a mieszkania z drugiej ręki znacznie częściej kupowane są z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych (55% vs. 38% dla deweloperskiego), a nie w celach inwestycyjnych, to właśnie na preferowanym rynku wtórnym oczekiwania dalszego wzrostu cen są wyższe (55% wobec 50%).

Popyt odbija po słabym grudniu

W siedmiu największych miastach (Warszawa, Wrocław, Katowice, Kraków, Trójmiasto, Łódź i Poznań) styczeń przyniósł wyraźne ożywienie po stonowanej końcówce roku. Liczba zapytań o mieszkania na rynku wtórnym w serwisie Otodom wzrosła o 40% miesiąc do miesiąca. W ujęciu rocznym aktywność kupujących pozostała niemal bez zmian (-1% r/r).

– W praktyce oznacza to, że popyt utrzymuje się na relatywnie stabilnym poziomie, podczas gdy dostępność mieszkań z drugiej ręki systematycznie się kurczy. Ta dysproporcja coraz silniej wpływa na decyzje zakupowe, szczególnie w miastach o największym deficycie ofert – podkreśla Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.

Nawet o jedną trzecią mniej ofert niż rok temu

Styczeń potwierdził dalsze ograniczenie podaży na rynku wtórnym. W siedmiu największych miastach liczba aktywnych ogłoszeń była o 22% niższa niż rok wcześniej. Największe spadki odnotowano we Wrocławiu (-34% r/r), Krakowie (-26%) oraz Poznaniu (-22%). Najbardziej stabilne okazały się Katowice. Tam liczba ofert zmniejszyła się jedynie o 5% r/r.

Jednocześnie, jak zaznacza Paweł Jarząbek, w niektórych miastach pojawiły się pierwsze sygnały możliwej stabilizacji. – W grudniu oferta mieszkań z drugiej ręki wzrosła między innymi w Katowicach, Krakowie, Poznaniu i Trójmieście, co może wskazywać na stopniowe dostosowywanie się sprzedających do zmieniających się warunków rynkowych – mówi.

Rynek deweloperski dominuje liczbą ofert

Na tle kurczącej się oferty wtórnej rynek deweloperski pozostaje wyjątkowo zasobny. Według danych Otodom, w siedmiu największych miastach dostępnych jest 61,8 tys. nowych mieszkań, wobec niespełna 40,2 tys. lokali z drugiej ręki. Oznacza to, że oferta deweloperów jest o ponad połowę większa.

Największa dysproporcja widoczna jest w Katowicach, gdzie liczba mieszkań na rynku deweloperskim jest ponad trzykrotnie wyższa niż na wtórnym (5911 wobec 1890). Podobna sytuacja występuje w Łodzi (8808 wobec 3607). W takich warunkach kupujący, nawet jeśli preferują rynek wtórny, coraz częściej kierują uwagę ku ofercie nowych lokali.

Ceny pozostają na stabilnym poziomie

Pomimo wyraźnych zmian po stronie podaży, ceny mieszkań z drugiej ręki pozostają względnie stabilne. W skali siedmiu największych miast średni wzrost cen rok do roku wyniósł około 1%, a więc poniżej poziomu inflacji. Największe podwyżki odnotowano w Poznaniu (+3,4% r/r), a w pozostałych analizowanych lokalizacjach dynamika cen była mniejsza.

Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego wynosi 18,5 tys. zł za mkw. Na kolejnych miejscach znalazły się Kraków (16,8 tys. zł) oraz Trójmiasto (15,8 tys. zł). Najniższe stawki notowane są w Łodzi (8,7 tys. zł) i Katowicach (9,5 tys. zł).

– W tym kontekście warto zwrócić uwagę na fenomen Warszawy i Krakowa, bo w tych dwóch miastach mieszkania z drugiej ręki są zazwyczaj droższe niż lokale od deweloperów. Natomiast w pozostałych z siedmiu największych miast w Polsce sytuacja jest odwrotna. Rynek deweloperski pozostaje droższy (mimo że mieszkania sprzedawane są w stanie surowym i wymagają dodatkowych nakładów finansowych przed zamieszkaniem), a największa różnica widoczna jest w Katowicach, gdzie ceny nowych lokali przewyższają wtórne o ponad 25% – wyjaśnia Paweł Jarząbek.

Coraz mniej mieszkań „dla siebie”?

Zestawienie danych prowadzi do wniosku, że choć Polacy preferują rynek wtórny przy zakupie mieszkania z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych (55% wobec 38% dla rynku deweloperskiego), to ograniczona dostępność takich lokali może wymuszać zmianę perspektywy. W warunkach kurczącej się podaży mieszkań z drugiej ręki i jednocześnie bardzo szerokiej oferty deweloperskiej, coraz więcej gospodarstw domowych może być zmuszonych do poszukiwania „mieszkania dla siebie” właśnie na rynku deweloperskim (który z kolei nieco częściej postrzegany i wybierany jest jako inwestycja kapitału).

– Kurcząca się oferta rynku wtórnego, rosnąca przewaga podaży po stronie nowych lokali oraz wyższe oczekiwania cenowe kupujących mieszkania z drugiej ręki wskazują, że w najbliższym czasie rynek deweloperski może odgrywać jeszcze większą rolę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polek i Polaków – podsumowuje Paweł Jarząbek.