Rynek wtórny: czy spadek mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów zwiększy popyt na lokale z drugiej ręki?

Jak tłumaczy Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, brak wyraźnej zmiany w liczbie aktywnych ogłoszeń w ujęciu miesięcznym można interpretować jako sygnał stabilizacji podaży po okresie większych i mniejszych wahań.

– Choć między poszczególnymi rynkami pojawiły się pewne różnice, były one nieznaczne. Symboliczny wzrost liczby ofert miesiąc do miesiąca odnotował Kraków (+1%), który jako jeden z nielicznych zwiększył dostępną pulę mieszkań z drugiej ręki. Na przeciwnym biegunie znalazły się Katowice, gdzie baza ogłoszeń skurczyła się o 5% – wyjaśnia Paweł Jarząbek.

Popyt hamuje, ale rynek nie stygnie

W lutym aktywność kupujących lekko osłabła. Według danych serwisu Otodom liczba zapytań o mieszkania z drugiej ręki w siedmiu największych miastach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) spadła o 3% w porównaniu ze styczniem. Ta symboliczna korekta objęła niemal wszystkie analizowane rynki z wyjątkiem Warszawy. W stolicy popyt wzrósł o niespełna 1% – jedynie tam zainteresowanie potencjalnych nabywców konsekwentnie się utrzymuje. Natomiast najsilniejsze wyhamowanie odnotowano w Katowicach, gdzie liczba zapytań obniżyła się aż o 14% w ujęciu miesięcznym. Paweł Jarząbek przyznaje jednak, że po silnym odbiciu w styczniu (wówczas +40% m/m) lutowe ochłodzenie aktywności w stolicy Górnego Śląska nie jest zaskoczeniem. – Jednocześnie w ujęciu rok do roku popyt na rynku wtórnym we wszystkich monitorowanych przez Otodom miastach pozostaje stabilny – dodaje.

Kto dziś najchętniej wybiera rynek wtórny?

O sile i odporności rynku wtórnego w dużej mierze decyduje dziś jego specyfika. To „gotowy” produkt z rozwiniętą infrastrukturą, który przyciąga określoną grupę nabywców. Jak pokazuje „Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości”, aż 47% osób będących w trakcie zakupu mieszkania lub domu planuje nabycie lokalu właśnie z drugiej ręki.

– Choć uwaga często skupia się na osobach młodych kupujących swoje pierwsze mieszkanie, to silnym filarem rynku wtórnego są również dojrzali mężczyźni. Lokale z drugiej ręki preferuje aż 44% mężczyzn po 56 roku życia. Jednym z powodów może być ukształtowany charakter otoczenia. W przeciwieństwie do nowych osiedli, gdzie struktura mieszkańców dopiero się tworzy, rynek wtórny daje większą przewidywalność. Wiadomo, kto mieszka za ścianą, czy okolica jest spokojna i jak funkcjonuje lokalna wspólnota. Dla dojrzałego nabywcy to często kluczowa wartość – wyjaśnia menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.

Z raportu „Szczęśliwy Dom. Męskie oblicza szczęścia” wynika, że aktywne sąsiedztwo to dla mężczyzn istotny czynnik sprzyjający szczęściu. Aż 62% tzw. „Aktywnych Sąsiadów” przyznaje, że dzięki relacjom z osobami zamieszkującymi najbliższe otoczenie czuje się mniej samotnie. Ten wynik nabiera szczególnego znaczenia, bo wspomniana samotność staje się już chorobą cywilizacyjną naszych czasów.

Mniej nowych mieszkań od deweloperów. Czy zyska na tym rynek wtórny?

Na sytuację w segmencie wtórnym wpływa jednak nie tylko dynamika popytu i podaży, lecz także to, co dzieje się na rynku deweloperskim.

Według wstępnego odczytu w lutym firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży na siedmiu największych rynkach zaledwie 1,5 tys. mieszkań, czyli aż o 58% mniej niż w styczniu i o 52% mniej w ujęciu rocznym. W efekcie oferta deweloperska po raz pierwszy od roku spadła poniżej poziomu 60 tys. lokali.

– To bardzo ważny kontekst. Przez wiele miesięcy rekordowo szeroka oferta mieszkań deweloperskich skutecznie konkurowała z lokalami z drugiej ręki, przyciągając część kupujących. A wszystko to pomimo jasnej preferencji rynku wtórnego, którą pokazuje badanie Kantar przeprowadzone na zlecenie Otodom – podkreśla Paweł Jarząbek.

Na razie trudno przesądzać czy wyraźne ograniczenie nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów może w kolejnych miesiącach skierować część popytu z powrotem na rynek wtórny. Lutowe dane jeszcze tego nie potwierdzają – liczba zapytań o mieszkania z drugiej ręki nieznacznie spadła miesiąc do miesiąca. Jednak, jak dodaje Paweł Jarząbek, “warto uważnie obserwować ten trend. Jeśli oferta deweloperska zacznie kurczyć się szybciej, równowaga między tymi dwoma rynkami może zacząć się przesuwać”.

Ceny rosną powoli, ale Trójmiasto znów się wyróżnia

Średnie ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym w siedmiu analizowanych przez Otodom miastach wzrosły w lutym o niespełna 1% miesiąc do miesiąca, notując tempo zbliżone do obserwowanego w poprzednich miesiącach. Największy wzrost stawek widoczny jest w Trójmieście, gdzie ceny poszły w górę o blisko 4% w ujęciu miesięcznym. To ponownie potwierdza wyjątkowy charakter procesów cenowych w tej aglomeracji. Z kolei symboliczne i jedyne spadki cen pojawiły się w Krakowie i Warszawie (niecałe -0,5%).

Najdroższy pozostaje rynek wtórny w Warszawie (18,5 tys. zł/mkw.), za nim plasują się Kraków (16,8 tys. zł/mkw.) i Trójmiasto (16,4 tys. zł/mkw.). Natomiast najniższe ceny na rynku wtórnym utrzymują się w Katowicach (9,6 tys. zł/mkw.) oraz Łodzi (8,7 tys. zł/mkw.).