Rynek najmu ze spadkiem popytu i cen
We wrześniu zanotowano mniejszą liczbę wyszukiwań mieszkań na wynajem o 13% w ujęciu miesięcznym. Dotyczy to wszystkich miast wojewódzkich a największa zmiana widoczna jest w Krakowie (-33%). Jednocześnie nastąpiła, charakterystyczna dla września, delikatna korekta stawek. Przeciętny koszt wynajmu lokalu mieszkalnego nie wzrósł jednak miesiąc do miesiąca, jak to miało miejsce w poprzednich latach, a zmalał – o 0.9% w porównaniu z sierpniem.
Na rynku najmu wyczuwa się stabilizację. W ostatnich dniach września liczba oferowanych mieszkań na wynajem wyniosła 24879, co oznacza wzrost o 12% w ujęciu miesięcznym i powrót do poziomu podobnego do tego z końca czerwca – a więc sprzed sezonowych wahań. Największy skok dostępnej bazy ogłoszeń widać w Sopocie (o 49%), co jest konsekwencją kończącego się okresu letniego i dominującego tam najmu krótkoterminowego. Wśród miast wojewódzkich silne wzrosty notują: Zielona Góra, Kielce oraz Warszawa i Kraków – odpowiednio o 34%, 21% i 18%, natomiast spadek podaży można zaobserwować w trzech lokalizacjach – Olsztynie (-13%), Opolu (-5%), a także Rzeszowie (-5%).
Rosnąca podaż lokali mieszkalnych na wynajem zatrzymała wzrost cen na rynku. Spadek stawek we wrześniu w ujęciu miesięcznym – choć bardzo marginalny – jest pewnego rodzaju odmiennością. Natomiast zasadnicze zmiany widać, patrząc na ofertowe stawki w skali roku. We wrześniu 2022 był to wzrost o 29%, rok później 7%, a teraz jest on na poziomie 2,1%. Trudno dziś jednoznacznie sondować, czy ta tendencja się utrzyma. Pewne jest jednak, że spłaszczenie dynamiki zmian cen, w zestawieniu z niższym popytem, jest pożądaną sytuacją z punktu widzenia najemców, w tym studentów poszukujących zakwaterowania na ostatnią chwilę. Daje bowiem większe pole do negocjacji – wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.
Ceny po raz pierwszy w III kwartale poszły w dół
We wrześniu 2024 roku za wynajem mieszkania w głównych miastach Polski trzeba było zapłacić średnio 3 581 zł. Najwyższe przeciętne stawki dotyczą Warszawy – blisko 5 003 zł. Jednak tam nastąpił jeden z największych spadków cen miesiąc do miesiąca (o -2,9%). Podobną zmianę widać też w Trójmieście i Olsztynie – odpowiednio o -3% i -2,5%. Z kolei największe wzrosty ofertowych stawek obserwuje się w Kielcach (2,5%) i Rzeszowie (2,3%), w których koszt najmu mieszkania to średnio 2035 zł i 2686 zł. Kielce są jedną z trzech najtańszych lokalizacji wśród miast wojewódzkich. Podobne kwoty trzeba przeznaczyć na wynajem lokalu mieszkalnego w Bydgoszczy (2030 zł) i Łodzi (2 105 zł).
Popyt mniejszy, ale dwupokojowe mieszkania nadal w centrum uwagi
Zgodnie z przewidywaniami we wrześniu popyt na mieszkania na wynajem zaczął spadać. Zainteresowanie poszukujących było skoncentrowane przede wszystkim na dwupokojowych ofertach o metrażu powyżej 40 mkw. (21% wszystkich wyszukiwań), dwupokojowych powyżej 30 mkw. (17%) oraz trzypokojowych o powierzchni powyżej 50 mkw. (10%). Co ciekawe, na rynku właściwie nie ma zapotrzebowania na lokale z pięcioma lub więcej pokojami (0,36%). Może to wynikać zarówno z ekonomii, jak i zmieniających się potrzeb najemców. Współczesne gospodarstwa domowe są mniejsze niż kiedyś. Poza tym, jak pokazuje raport “Szczęśliwy dom. Mieszkanie na osi czasu” wynajem mieszkań i domów to przede wszystkim domena niezależnych Młodych Dorosłych, a więc osób do 39. roku życia – aż 56% z nich w ostatnich 12 miesiącach przed badaniem zdecydowało się najem. W wielu przypadkach to osoby, które wyfrunęły z rodzinnego gniazda, rozpoczęły studia, zdobywają pierwsze doświadczenia zawodowe, nie uzyskały zdolności kredytowej, nie mają dzieci, albo często zmieniają miejsce zamieszkania. Zdawać by się więc mogło, że pięcio- czy sześciopokojowe nieruchomości nie są im potrzebne.
Czego zatem można się spodziewać w kontekście nadchodzących tygodni?
Wydaje się, że sytuacja jest dość przewidywalna, a październik nie przyniesie znaczących zmian na rynku. Przyzwyczajeni do corocznych podwyżek właściciele mieszkań na wynajem najprawdopodobniej będą musieli z nich zrezygnować. Powodem jest zwiększona podaż, która jest zasilana z dwóch źródeł. Po pierwsze beneficjenci programu Bezpieczny Kredyt 2%, którzy dotychczas wykańczali nieruchomości nabyte w jego ramach, zwalniają wynajmowane lokale. Po drugie, nowe mieszkania deweloperskie, oddawane do użytku, pełnią również funkcję produktu inwestycyjnego. W tej sytuacji zakup nieruchomości na wynajem staje się coraz mniej korzystny finansowo, szczególnie dla osób posiłkujących się kredytem hipotecznym – wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.
Więcej informacji w najnowszym raporcie z rynku najmu od Otodom można znaleźć tutaj.
