Rynek deweloperski hamuje w oczekiwaniu na nowy program dopłat?

Kwiecień na rynku deweloperskim upłynął pod znakiem wyraźnego wyhamowania tempa sprzedaży mieszkań, nowych wprowadzeń oraz wzrostów cen. Dane Otodom Analytics wskazują, że na siedmiu największych rynkach nabywcy zdecydowali się na zakup 3,7 tys. nowych lokali. To najmniej w ujęciu miesięcznym od stycznia 2023 roku. Z kolei deweloperzy wprowadzili do oferty o 9% mniej mieszkań niż w marcu. Wzrost cen w większości miast się zatrzymał. Największe podwyżki widoczne były w Warszawie, gdzie średni koszt mkw. nowego mieszkania przekroczył 17 tys.

W pierwszym kwartale roku na rynku mieszkaniowym widoczne były oznaki pewnej stabilizacji. Mimo wygaszenia programu BK 2% deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach sprzedali blisko 12,4 tys. lokali – jedynie o 7% mniej niż kwartał wcześniej. Dostępna oferta mieszkań zaczęła się odbudowywać. ​ W Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i we Wrocławiu wzrosła o 6% kw/kw i aż o 120% w stosunku do ubiegłego roku. Z kolei w przypadku cen nadal utrzymywał się trend wzrostowy.

Jednak według danych Otodom Analytics kwiecień przyniósł wyhamowanie tendencji obserwowanych od początku roku – zarówno pod względem sprzedaży, nowych wprowadzeń, jak i cen ofertowych. Czy to oznaka dalszej stabilizacji na rynku, zapowiedź spowolnienia w oczekiwaniu na kolejny program dopłat do kredytów hipotecznych, a może jedynie chwilowy zwrot? Zdaniem Ilony Łyżczarz, ekspertki rynku mieszkaniowego Otodom Analytics, wiele wskazuje na to, że spowolnienie sprzedaży jest tymczasowe. ​ ​

Na obecną sytuację mogą mieć wpływ dwa czynniki. Pierwszy to wyczekiwanie na nowy program wsparcia kredytobiorców i wstrzymywanie się z decyzją o zakupie mieszkania ze strony części kupujących. Drugim zaś pozostają niezmiennie ceny mieszkań, bo choć obserwujemy w nich lekką stabilizację, to i tak dla wielu kupujących są przeszkodą nie do pokonania.

Sprzedaż mieszkań najniższa od ponad roku

Początek drugiego kwartału roku z pewnością nie należał do najbardziej udanych dla deweloperów. W kwietniu na siedmiu największych rynkach sprzedali oni bowiem 3,7 tys. mieszkań. To co prawda tylko o 4% mniej niż w marcu, ale aż o 15% mniej w porównaniu do kwietnia 2023 roku. Równocześnie to najsłabszy wynik odnotowany od stycznia 2023 roku.

Reakcje kupujących na nowy program wsparcia są ostrożniejsze niż w przypadku BK2%. Rynek jest dziś w innym miejscu, a o kredyt hipoteczny bez dopłat jest łatwiej niż rok temu. Na dodatek nowy program ma mieć więcej ograniczeń, co oznacza, że jego wpływ na rynek będzie nieco słabszy – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Spośród największych miast najwyższe ​ spadki sprzedaży w ujęciu miesięcznym, na poziomie 23-24%, odnotowano w Krakowie i w Poznaniu. Warto zauważyć, że w porównaniu do ubiegłego roku sprzedaż w stolicy Małopolski była niższa aż o 44%. 

Oferta wciąż rośnie, a ceny hamują

Od września 2023 roku oferta deweloperska systematycznie rośnie. Nie inaczej było w kwietniu. Chociaż deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach wprowadzili do sprzedaży o 9% mniej mieszkań niż w marcu, to pod koniec miesiąca stan oferty wyniósł 45,4 tys. lokali. A to o 6% więcej w porównaniu do poprzedzającego miesiąca i o 13% więcej r/r.

W liczbie nowych wprowadzeń względem marca na końcu stawki uplasowały się Poznań, Kraków i Trójmiasto. W tych miastach w kwietniu przybyło odpowiednio 57%, 43%, 33% mniej ofert niż miesiąc wcześniej. Jednak nawet mimo tego potencjalni nabywcy wciąż mogą liczyć tam na zdecydowanie większy wybór niż rok wcześniej.

Stosunkowo wysoki poziom oferty wpłynął na wyhamowanie wzrostu cen. W większości miast podwyżki stawek ofertowych za mieszkanie deweloperskie nie przekroczyły 1% m/m. Tym samym nabywcy w Krakowie musieli się nadal liczyć z wydatkiem ok. 15,5 tys. zł/mkw., w Trójmieście 14,5 tys. zł/mkw., a w Poznaniu 12,3 tys. zł/mkw. Z kolei najtańszymi miastami wciąż pozostają Łódź ze średnią stawką za mkw. nieprzekraczającą 11 tys. zł/mkw. oraz Katowice, gdzie za mieszkanie od dewelopera przyjdzie zapłacić średnio ok. 11,9 tys. zł/mkw.

Niewiele wskazuje, by ceny mieszkań miały znacząco spaść w najbliższych kwartałach. Wprawdzie nie spodziewam się, by nowy program wsparcia kredytobiorców wpłynął na ceny tak silnie jak BK2%, ale patrząc na rynek deweloperski należy pamiętać o zmianie warunków technicznych (niosąca ze sobą m.in. rozrzedzenie nowej zabudowy), co podniesie koszty budowy mieszkań. Jednocześnie sprzedaż, choć niższa niż w dobrych miesiącach 2023 r., utrzymuje się na niezłym poziomie – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Warszawa i Wrocław na przekór trendom

Choć w większości miast liczba nowych wprowadzeń i poziom sprzedaży spadły, a ceny niemalże stanęły w miejscu, to wyjątkiem w kwietniu były Warszawa i Wrocław. Tamtejsi deweloperzy wprowadzili bowiem do sprzedaży odpowiednio ok. 1,6 tys. i blisko 1,5 tys. nowych mieszkań. Co ciekawe, Warszawa i Wrocław, razem z Łodzią i Katowicami, to jedyne miasta, w których liczba wprowadzonych do sprzedaży lokali wzrosła od poprzedniego miesiąca – o 53% i 48%.

Podobnie było pod względem sprzedaży. W Warszawie w kwietniu sprzedano blisko 1,3 tys. lokali. I chociaż to spadek o 3% w ujęciu miesięcznym, to stolica wciąż jest liderem sprzedaży. Zaraz za nią w kwietniu uplasował się Wrocław, gdzie nabywcy kupili ponad 600 mieszkań, czyli o 33% więcej niż w marcu.

Warszawa i Wrocław to także jedyne miasta, w których w kwietniu widoczny był wzrost cen przekraczający 1%. W stolicy koszt mkw. nowego mieszkania przebił barierę 17 tys. zł/mkw. ​ (+3% m/m). Natomiast we Wrocławiu średnie stawki ofertowe podniosły się o ok. 2% do niecałych 13,8 tys. zł/mkw.