Reforma planistyczna zmienia zasady gry. Sprawdzamy, z czym mierzą się właściciele działek
Wdrażana obecnie reforma planistyczna szczególnie dotknie budownictwo jednorodzinne, które, jak wynika z danych Otodom, w 2024 roku odpowiadało za 35% wszystkich oddanych do użytkowania nieruchomości mieszkalnych. Nowe regulacje mogą nie tylko ograniczyć możliwości inwestycyjne właścicieli gruntów, ale również przełożyć się na spadek ich wartości. Sprawdzamy, z jakimi wyzwaniami mogą się mierzyć osoby planujące budowę domu na własnej działce i jakie działania warto podjąć zawczasu.
Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszystkie samorządy gminne w Polsce są zobowiązane do uchwalenia planów ogólnych do czerwca 2026 r. Zastąpią one dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Tym samym zmienią rozpowszechnioną na nieplanowaną przez ustawodawcę skalę praktykę budowania mieszkań i domów na warunkach zabudowy (WZ).
W związku z reformą planowania przestrzennego coraz częściej pojawią się głosy, że jej wprowadzenie oznaczana dla tysięcy działek utratę charakteru budowlanego, co może wprowadzać właścicieli gruntów w błąd. Sprawdzamy więc, czy mają się czego obawiać.
Status działki bez zmian
Przede wszystkim warto zwrócić uwagę, że w praktyce planistycznej i prawnej działką budowlaną jest wyłącznie taka nieruchomość, która spełnia określone warunki – przede wszystkim jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dopuszczającym zabudowę lub posiada wydaną decyzję o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Jeśli więc działka nie spełnia żadnego z tych warunków, nie jest obecnie uznawana za działkę budowlaną.
Tym samym wejście w życie planu ogólnego nie powoduje automatycznej zmiany charakteru działki. Nie może też "cofnąć" jej statusu budowlanego, jeśli taki status nigdy nie został jej formalnie nadany. Natomiast aby uzyskać możliwość zabudowy, właściciele wciąż będą musieli zadbać o uchwalenie MPZP albo wystąpić o decyzję o WZ na zasadach obowiązujących w nowym systemie planowania przestrzennego.
Boom na WZ-ki przed zmianą prawa
Okazuje się jednak, że obawy właścicieli działek nie są bezpodstawne. Jak podkreślają eksperci, po wejściu w życie nowej struktury planowania przestrzennego część z nich straci możliwość przekształcenia własnych gruntów w budowlane.
Obecnie w wielu przypadkach możliwe jest uzyskanie WZ nawet dla działek położonych na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania Jednak po wdrożeniu planów ogólnych każda decyzja o warunkach zabudowy będzie musiała wpisywać się w ich ustalenia, czyli uzyskają ją tylko działki znajdujące się w wyznaczonych strefach uzupełniania zabudowy, spełniające dodatkowe kryteria spójności z planem ogólnym i nie kolidujące z kierunkami rozwoju ustalonymi w dokumencie planistycznym.
W praktyce oznacza to, że część gruntów, dla których dziś można jeszcze uzyskać decyzję WZ, po uchwaleniu planów ogólnych zostanie wyłączona z tej możliwości – np. działki rolne, leśne, na terenach planowanych pod rekreację, zieleń czy infrastrukturę. Dlatego obecnie urzędy gmin zasypywane są wnioskami o wydanie warunków zabudowy dla działek zlokalizowanych nie tylko wokół dużych miast, ale w całej Polsce – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Budowa na własną rękę może być trudniejsza
Skala wyzwań związanych z reformą planistyczną dla właścicieli działek jest trudna do oszacowania. Biorąc pod uwagę jednak, że w całym kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego jest objętych obecnie nieco ponad 30% powierzchni kraju, może być ona wręcz ogromna.
Wejście planów ogólnych to nie tylko potencjalne ograniczenie możliwości zabudowy gruntów, ale także możliwa zmiana ich wartości nie wskutek decyzji inwestora czy sytuacji rynkowej, ale wyłącznie z racji nowych regulacji planistycznych. W praktyce oznacza to, że działka, która dziś może być postrzegana jako atrakcyjna inwestycja, po zmianach może okazać się trudna do zagospodarowania, a nawet sprzedaży - dodaje Katarzyna Kuniewicz.
Czy właściciele gruntów decydują się dziś masowo na sprzedaż, obawiając się konsekwencji związanych z planami ogólnymi? Niekoniecznie. Dane Otodom pokazują, że w lutym dostępnych było 98 tys. ofert działek, a najwyższy poziom – 109 tys. – odnotowano w 2024 roku, kiedy tempo wzrostu podaży było szczególnie wyraźne. Aktualnie sytuację na rynku gruntów można określić jako względnie stabilną. Średnia cena ofertowa niezabudowanych działek budowlanych w IV kw. 2024 r. wyniosła około 253 zł/ mkw., a dynamika wzrostu cen pozostaje zbliżona do inflacji.
Reforma planistyczna najmocniej wpłynie na osoby planujące budowę domu na własne potrzeby. To nie jest mała skala – w 2024 roku co trzeci nowy dom i mieszkanie oddane do użytkowania w Polsce powstały właśnie z taką intencją. Dlatego właściciele działek, które nie są objęte miejscowym planem, powinni jak najszybciej wystąpić o warunki zabudowy i sprawdzić, czy ich gmina pracuje już nad planem ogólnym. W razie potrzeby warto też złożyć wniosek o ujęcie działki w strefie umożliwiającej zabudowę jednorodzinną – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.
