Nowy krajobraz polskiego najmu: rosnąca podaż i widmo zmian regulacyjnych
Luty przyniósł jednocześnie wzrost podaży o 4% miesiąc do miesiąca oraz korektę popytu. Liczba odpowiedzi na ogłoszenia spadła o 8% względem stycznia. Na horyzoncie pojawia się jednak nowy czynnik, który może znacząco wpłynąć na rynek. Mowa o zmianach dotyczących najmu krótkoterminowego. Jeśli samorządy zaczną aktywnie korzystać z uprawnień wynikających z unijnego rozporządzenia STR, część mieszkań dostępnych obecnie na platformach takich jak Airbnb może zasilić najem długoterminowy. Na ile zmieni to równowagę między popytem a podażą?
– Miniony miesiąc utrzymał pozytywny trend podażowy z początku roku. Na koniec lutego liczba aktywnych ogłoszeń sięgnęła 24,5 tys. Dynamika wzrostu była nieco słabsza niż w styczniu (wówczas +8% m/m), ale to nie powinno dziwić. Krótszy miesiąc naturalnie ogranicza skalę zmian po stronie podaży. Warto natomiast odnotować, że rosnąca liczba ofert może być częściowo efektem zbliżających się regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego, których wdrożenie planowane jest na maj tego roku – wyjaśnia Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Właściciele mieszkań, obawiając się nowych restrykcji i dodatkowej biurokracji związanej z najmem krótkoterminowym, coraz częściej mogą decydować się na bezpieczniejszą alternatywę. Przesunięcie części ofert w stronę najmu długoterminowego może w rezultacie skokowo zwiększyć liczbę ogłoszeń. Efekt byłby szczególnie odczuwalny w miastach o dużym ruchu turystycznym, między innymi w Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu, gdzie zwiększona podaż mogłaby wywrzeć dodatkową presję na obniżkę czynszów.
Stabilna liczba nowych ofert mimo krótszego miesiąca
Liczba nowych ogłoszeń wyniosła 15,6 tys., czyli praktycznie tyle samo co w styczniu. Biorąc pod uwagę krótszy miesiąc, można to uznać za oznakę dużej stabilności po stronie podaży. W tym samym czasie zakończono 19,0 tys. ofert najmu, czyli o około 9% mniej niż w styczniu. Ten rezultat, z uwagi na specyfikę lutego, także należy zaliczyć do solidnych.
Patrząc na 18 analizowanych przez Otodom miast, liderem wzrostów okazała się Zielona Góra (+43%), wyprzedzając Łódź (+15%) i Bydgoszcz (+14%). Wśród największych ośrodków miejskich przyrost oferty zanotowały również Warszawa i Wrocław (+6%) oraz Kraków i Poznań (+3%). Z kolei po drugiej stronie tabeli znalazły się Białystok (-10%), Opole (-9%) oraz Kielce i Lublin (-4%). Jak przyznaje Paweł Jarząbek, oznacza to, że spadki były stosunkowo nieliczne, ale wyraźniejsze niż miesiąc wcześniej.
W efekcie, mimo krótszego miesiąca, ogólnopolska podaż wzrosła o około 900 ofert względem początku lutego.
Popyt lekko wyhamował
W minionym miesiącu nastąpiła korekta popytu. Liczba interakcji z ogłoszeniami spadła o 8% miesiąc do miesiąca, co można uznać za naturalną reakcję po noworocznym odbiciu. Zapytań o najem było też mniej w ujęciu rocznym – o niecałe 19%.
Miesięczny spadek aktywności nie powinien jednak budzić większego niepokoju. W dużej mierze wynika on z dwóch czynników. Po pierwsze, luty ma mniej dni. Po drugie, część najemców zrealizowała swoje potrzeby mieszkaniowe już w styczniu. Dodatkowo warto pamiętać o zwiększonej sprzedaży mieszkań deweloperskich w 2025 roku, szczególnie w jego końcówce. Niektórzy dotychczasowi najemcy mogli w tym czasie zdecydować się na zakup własnego lokum, czemu sprzyjały lepsze warunki kredytowe.
– Warto obserwować czy trend zwiększonego zainteresowania rynkiem deweloperskim się utrzyma. Jeśli tak, z jednej strony część potencjalnych najemców może nadal przesuwać się w stronę własności, co ograniczałoby popyt na najem – zwłaszcza w grupie osób o wyższej zdolności kredytowej. Z drugiej strony, przy wysokich cenach mieszkań oraz niepewności co do dalszego kierunku stóp procentowych, najem pozostaje dla wielu gospodarstw domowych racjonalną strategią przeczekania i obserwowania sytuacji – mówi menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Dane dotyczące struktury popytu wskazują na wyraźne i powtarzalne preferencje najemców. Łączny udział zapytań o mieszkania dwupokojowe sięga 51%, co oznacza, że co drugie wyszukiwanie na platformie Otodom dotyczy właśnie tego typu lokali.
Ile aktualnie kosztuje wynajem mieszkania?
W lutym średnia ofertowa cena najmu mieszkania w Polsce wyniosła 3 588 zł (71 zł za mkw.). To poziom o niespełna 1% niższy niż w styczniu oraz o około -1,4% w ujęciu rocznym, co wskazuje na utrzymującą się tendencję do stopniowego łagodzenia stawek.
– Ubiegły miesiąc cechował się też wyraźną przewagą korekt cenowych nad podwyżkami. W ujęciu miesięcznym jedynym miastem, w którym odnotowano wzrost przeciętnej stawki najmu był Białystok (+2,4%). Na wszystkich pozostałych rynkach zarejestrowano spadki – największe w Zielonej Górze (-3,0%), Olsztynie (-2,9%) oraz Rzeszowie (-2,4%). W większości miast korekty miały jednak umiarkowany charakter i nie przekraczały 1,5% – dodaje Paweł Jarząbek.
Najwyższe średnie czynsze niezmiennie utrzymują się w Warszawie (4 880 zł). Powyżej 3 000 zł płacą również najemcy w Trójmieście (3 177 zł), Krakowie (3 148 zł) i Wrocławiu (3 115 zł). Segment średnich stawek (około 2 200-2 900 zł) obejmuje między innymi Szczecin, Poznań, Lublin, Rzeszów, Opole i Łódź. Z kolei najtaniej mieszkanie można wynająć w Kielcach (2 025 zł) i Białymstoku (2 079 zł).
W ujęciu rocznym najsilniejszy wzrost stawek odnotowano w Olsztynie (+7,6%), Opolu (+6,4%) oraz Łodzi (+3,4%). Natomiast spadki rok do roku dotyczą przede wszystkim Rzeszowa (-8,3%) i Zielonej Góry (-6,8%), a także Krakowa (-3,5%) i Lublina (-0,8%).
Jak sytuacja na Bliskim Wschodzie wpływa na rynek nieruchomości?
Dodatkową niewiadomą, która może istotnie zmienić krajobraz rynku nieruchomości w kolejnych miesiącach, pozostaje sytuacja na Bliskim Wschodzie.
– Ceny ropy wzrosły globalnie o ponad 25% od początku wojny, a konflikt doprowadził już do zawieszenia dostaw około 20% światowej produkcji ropy i gazu. Jeśli sytuacja się przedłuży, presja inflacyjna może przełożyć się na wyższe koszty utrzymania gospodarstw domowych i ograniczyć zdolność kredytową. Z jednej strony może to zmniejszyć popyt na zakup mieszkań i skierować część poszukujących z powrotem na rynek najmu, z drugiej zaś uderzyć w budżety samych najemców i wymusić dalszą korektę akceptowalnych stawek czynszów – prognozuje Paweł Jarząbek.
W efekcie rynek nieruchomości znajduje się obecnie w punkcie zwrotnym, gdzie splot lokalnych regulacji i globalnych napięć buduje nową, trudną do przewidzenia rzeczywistość zarówno dla właścicieli, jak i najemców.
Agata Stachowiak
