Najpierw święta, potem najem? Rynek w trybie pauzy
Końcówka roku tradycyjnie oznacza spowolnienie na rynku najmu. Listopad już trzeci rok z rzędu przyniósł spadek liczby dostępnych mieszkań (tym razem o 8% miesiąc do miesiąca) przy jednoczesnym osłabieniu popytu. Wydaje się, że uwaga zarówno najemców, jak i właścicieli coraz wyraźniej przesuwa się z decyzji mieszkaniowych na domowe budżety obciążone sezonowymi wydatkami. Jak pokazuje raport „Świąteczny Portfel Polaków 2025”, przeciętna czteroosobowa rodzina wyda w tym roku na święta 3 655,30 zł. To niemal dokładnie tyle, ile według danych Otodom wyniosła w listopadzie średnia ofertowa cena najmu mieszkania – 3 641 zł.
Na koniec listopada w serwisie Otodom w 18 największych polskich miastach aktywnych było 24,7 tys. ofert najmu. Blisko 95% z analizowanych rynków lokalnych odnotowało spadek liczby dostępnych mieszkań w trakcie miesiąca.
– Najsilniej zareagował Sopot, gdzie podaż skurczyła się aż o 27% miesiąc do miesiąca. To efekt specyfiki rynku mocno uzależnionego od turystyki. Wraz z nadejściem zimy właściciele mieszkań przekierowują ofertę z najmu długoterminowego na krótkoterminowy, przygotowując się na okres sylwestrowy i ferie, co naturalnie ogranicza dostępność lokali – wyjaśnia Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Odmiennie sytuacja wyglądała w Zielonej Górze. Listopad nie przyniósł żadnej zmiany w liczbie dostępnych ogłoszeń. Wyraźnym kontrapunktem okazało się za to Opole, które jako jedyne zanotowało wzrost podaży (+11% u ujęciu miesięcznym), zbliżając się poziomem oferty do okresu wakacyjnego. W praktyce oznaczało to pojawienie się kilkudziesięciu nowych lokali, co przełożyło się jednocześnie na wzrost średniej ceny najmu aż o 10% rok do roku.
Aktywność spada, presja na budżet rośnie
Miniony miesiąc potwierdził też utrzymujący się trend osłabienia popytu. W porównaniu z październikiem liczba odpowiedzi na ogłoszenia spadła o 15%, choć w ujęciu rocznym widoczny jest symboliczny wzrost aktywności – o 2,5%. Preferencje wyszukujących pozostają stabilne: niezmiennie dominują mieszkania dwupokojowe.
Coraz wyraźniej zaznacza się jednak rosnąca wrażliwość cenowa. W największych miastach najemcy częściej wybierają niższe widełki budżetowe. W Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu największym zainteresowaniem cieszyły się oferty do 3 000 zł. W przypadku stolicy oznacza to wyraźne przesunięcie względem wcześniejszych miesięcy. Wówczas najczęściej poszukiwano lokali do 3 500 zł. Jak te oczekiwania przekładają się na realia ofertowe?
Stawki bez zmian
W listopadzie średnia ofertowa cena wynajmu mieszkania wyniosła 3 641 zł, czyli 71 zł za mkw., pozostając na identycznym poziomie jak w październiku.
– Analiza ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że przeciętne miesięczne tempo wzrostu czynszów było symboliczne i wynosiło 0,09%. Lokalnie widoczne są jednak delikatne korekty oraz przesunięcia w stronę wyższych stawek, szczególnie w Olsztynie, Kielcach i Opolu – odpowiednio o 2,4%, 1,8% i 1,6%. We wspomnianym wcześniej Opolu średni koszt wynajmu mieszkania osiągnął poziom 2 511 zł – wyjaśnia Agata Stachowiak.
Najtańszym miastem pod względem kosztów najmu pozostają Kielce, gdzie średnia stawka wynosi 2 000 zł. Na drugim biegunie znajduje się Warszawa z najwyższymi czynszami – 4 935 zł. Choć w przypadku stolicy warto odnotować spadek na poziomie 3,3% rok do roku. W sumie w ujęciu rocznym obniżki cen objęły aż osiem miast wojewódzkich, przy czym największe odnotowano w Rzeszowie (-8,7%) oraz Białymstoku (-4%).
– W kolejnych tygodniach spodziewamy się dalszej normalizacji rynku najmu. Początek roku powinien przynieść umiarkowane odbicie popytu, stopniowe uzupełnianie oferty oraz kontynuację stabilizacji stawek. Coraz wyraźniej mogą zaznaczać się jednak różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami – mniejsze miasta pozostaną bardziej podatne na krótkoterminowe wahania, podczas gdy duże ośrodki, dysponujące szerszą i bardziej zróżnicowaną ofertą, powinny utrzymać większą przewidywalność cenową – prognozuje Agata Stachowiak.
