Mieszkaniówka na rozdrożu. Kupować czy nie – oto jest pytanie
W kwietniu sprzedano najmniej mieszkań deweloperskich od początku roku – zaledwie 3,15 tys., podczas gdy oferta na siedmiu głównych rynkach wzrosła aż o 40% w porównaniu do ubiegłego roku. Stabilizacja cen i spadek aktywności na rynku wtórnym oraz najmie wskazują na niepewność, którą potęgują zapowiedziane programy wsparcia i oczekiwania na decyzje dotyczące stóp procentowych. Czy będzie przełom w kolejnych miesiącach?
Trochę stabilnie, trochę niepewnie
3,15 tys. - tyle mieszkań deweloperskich sprzedano na koniec kwietnia według wstępnych danych Otodom. To najmniej od stycznia bieżącego roku. Po raz kolejny na rynek trafiło też więcej mieszkań niż się sprzedało, co oznacza nowy rekord wielkości oferty. Na siedmiu głównych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) dostępnych było 60,5 tys. mieszkań deweloperskich. Jest to o blisko 40% więcej niż przed rokiem. Oferta zwiększyła się najbardziej w Krakowie (+91%), Katowicach (+64%) oraz Warszawie i Wrocławiu (odpowiednio 45% i 42%).
“Choć na pierwszy rzut oka kwietniowa sprzedaż mieszkań od deweloperów nie wygląda najlepiej, to pamiętajmy, że kwiecień miał więcej dni wolnych niż poprzednie miesiące i biorąc pod uwagę liczbę dni sprzedażowych, zakończył się podobnym wynikiem jak luty i marzec. Najpewniej dane skorygowane pokażą za miesiąc kilkuprocentowy spadek. Nie jest to jednak powód, by wszczynać alarm. Rynek jest obecnie w fazie przejściowej i w oczekiwaniu na zmiany stymulujące popyt”, wyjaśnia Marcin Krasoń, ekspert i komentator rynku nieruchomości, Otodom.
„Z jednej strony mamy zapowiedziany program wsparcia kredytobiorców i, choć jest on skierowany wyłącznie do kupujących lokale z drugiej ręki, nie ulega wątpliwości, że wpłynie na cały rynek. Z drugiej strony z niecierpliwością wypatrujemy też spadku stóp procentowych. Jest jeszcze jedna niewiadoma. Mianowicie ustawa o publikowaniu cen ofertowych inwestycji deweloperskich, która może zmienić strategie sprzedażowe i marketingowe największych firm. Jesteśmy więc w ciekawej sytuacji, gdzie trzy czynniki pośrednio mogą wpłynąć na kształtowanie się rynku mieszkaniowego w najbliższych miesiącach”, dodaje Marcin Krasoń.
Względnie spokojnie jest także w cennikach nieruchomości od deweloperów. Rok do roku we wszystkich siedmiu badanych miastach ceny urosły od 2% do 4%. A jak prezentują się liczby w porównaniu do maksymalnych wartości? Średnia cena mkw. mieszkania deweloperskiego w ofercie w Trójmieście była na koniec kwietnia najwyższa i wyniosła 15,2 tys. zł. Natomiast pozostałe sześć miast najwyraźniej swoje rekordy ma już za sobą. Od historycznie najwyższej stawki najmocniej ceny spadły we Wrocławiu (o 3%) i Krakowie (o 2%). Łódź zanotowała spadek 1%. W Katowicach, Poznaniu i Warszawie średnie ceny ofertowe są o mniej niż 0,5% niższe od rekordowych.
Lekkie hamowanie na rynku wtórnym
W kwietniu liczba aktywnych ogłoszeń z rynku wtórnego w siedmiu największych miastach Polski wyniosła 51,4 tys. Była więc niemal identyczna jak miesiąc wcześniej, choć o ponad 9% większa niż przed rokiem. Dane te wskazują, że mimo utrzymującej się tendencji wzrostowej, tempo napływu nowych ofert zaczyna słabnąć. Co istotne, był to najsłabszy roczny przyrost od ponad roku. Jednak w ujęciu regionalnym sytuacja prezentuje się różnie – największy wzrost miesiąc do miesiąca (+4%) widoczny był w Poznaniu, podczas gdy największy spadek nastąpił we Wrocławiu (-3%).
Także po stronie popytu widać oznaki ochłodzenia. Liczba odpowiedzi na ogłoszenia z rynku wtórnego była w kwietniu o 6% niższa niż w marcu. Choć w skali roku wzrosła o 14%, to był to najsłabszy wynik od początku 2025 roku. Największe spadki aktywności użytkowników widoczne były w Krakowie (-13% m/m) i Warszawie (-8% m/m). Stabilny poziom popytu utrzymały jedynie Katowice i Poznań. Co ciekawe, to właśnie w Poznaniu odnotowano aż 30% wzrost liczby odpowiedzi w skali roku, podczas gdy w innych miastach były to zmiany o kilka lub kilkanaście procent.
Średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki utrzymały się w kwietniu na poziomie zbliżonym do marcowego. W skali roku nadal obserwujemy wzrosty – średnio o 7%, co wpisuje się w trend z poprzedniego miesiąca. Najmocniejsze podwyżki rok do roku widoczne były w Trójmieście, Warszawie i Katowicach. W pozostałych miastach ceny pozostały stabilne, z zaledwie niewielkimi odchyleniami względem ubiegłorocznych wartości.
Nowe rozdanie w najmie?
Na rynku najmu w kwietniu widoczna była dalsza stabilizacja cen. Średnia stawka najmu utrzymała się na poziomie 3045 zł, czyli była o symboliczne 5 zł niższa w porównaniu do marca. Natomiast w skali roku możemy mówić o wzroście średnich cen o niespełna 2%.
Zdecydowanie większe zmiany widać po stronie podaży. Na siedmiu największych rynkach, które odpowiadają za 66% wszystkich ogłoszeń w Otodom, kwiecień zakończył się liczbą 16,2 tys. dostępnych ofert najmu. To o 3% mniej niż w marcu i aż o 7% mniej niż rok temu. Jeszcze mocniej spadła liczba nowych ogłoszeń – w kwietniu było ich 10,4 tys., czyli o 18% mniej m/m i 17% mniej r/r.
„To pierwszy tak wyraźny spadek w 2025 roku, po serii wcześniejszych wzrostów. Malejąca podaż przy stabilnych cenach może w kolejnych miesiącach zwiększać konkurencję wśród najemców. Jeśli trend się utrzyma, osoby szukające mieszkań na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach, mogą mieć trudniej z szybkim znalezieniem lokalu odpowiadającego ich potrzebom i budżetowi. Z drugiej strony, dla właścicieli mieszkań to szansa na większe zainteresowanie ofertą i szybszy wynajem”, komentuje Milena Chełchowska ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Agata Stachowiak
