Kupujący wracają - sprzedaż mieszkań najwyższa od blisko dwóch lat

Wrzesień przyniósł wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowym. Po trzeciej w tym roku obniżce stóp procentowych sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce sięgnęła 4,4 tys. lokali, co oznacza wzrost o 26% względem sierpnia i najwyższy wynik od 22 miesięcy. Popyt ponownie przewyższył podaż, a deweloperzy sprzedali o 1,2 tys. mieszkań więcej, niż wprowadzili do oferty. Równocześnie zmiany legislacyjne, takie jak wejście w życie przepisów o jawności cen, zaczynają kształtować nowe reguły gry na rynku mieszkaniowym.

Stopy procentowe w dół, sprzedaż w górę

Zgodnie z prognozami wrzesień przyniósł ożywienie po popytowej stronie rynku deweloperskiego. We wrześniu sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce sięgnęła niemal 4,4 tys. i była o 26% wyższa od porównywalnych, wstępnych wyników z sierpnia (o 36% od wyników po korektach).

Wyższa względem poprzedniego miesiąca była także liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, jednak skala wzrostu bieżącej podaży (wprowadzeń) miesiąc do miesiąca była wyraźnie mniejsza niż w przypadku sprzedaży i wyniosła 14%. To oznacza, że na siedmiu największych rynkach we wrześniu firmy deweloperskie rozpoczęły sprzedaż 3,2 tys. mieszkań w 103 nowych inwestycjach/etapach.

– ​ Po raz trzeci w tym roku dane z monitoringu rynku mieszkaniowego w największych polskich miastach pozytywnie zweryfikowały tezę o istotnym, choć krótkotrwałym, wpływie obniżek stóp procentowych na skłonność potencjalnych nabywców do sfinalizowania zakupu mieszkania – zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.

Na pierwszą w tym roku obniżkę stóp procentowych, wprowadzoną na początku maja, rynek deweloperski zareagował wyraźnym wzrostem sprzedaży. Już w czerwcu nastąpiło jednak ochłodzenie zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Podobny schemat powtórzył się po lipcowej decyzji RPP: wzrosła liczba nowych inwestycji oraz sprzedanych mieszkań, by w sierpniu ponownie nieco wyhamować. Nic więc dziwnego, że po trzeciej tegorocznej obniżce stóp, we wrześniu sprzedaż znów przyspieszyła, osiągając najwyższy poziom od 22 miesięcy.

Warto zauważyć, że we wrześniu już po raz trzeci w 2025 roku liczba sprzedanych mieszkań przewyższyła liczbę nowo wprowadzonych do oferty. Tak wyraźnej przewagi popytu nad podażą nie obserwowano od sierpnia 2023 roku, czyli okresu oddziaływania programu BK2%. Co ciekawe, mimo że we wrześniu deweloperzy sprzedali o 1,2 tys. lokali więcej, niż wprowadzili, łączna liczba dostępnych mieszkań nadal wzrosła. Skąd ten paradoks?

– We wrześniu zaobserwowaliśmy wyraźny powrót do ofert mieszkań, które wcześniej miały status zarezerwowanych lub sprzedanych. To zjawisko nie jest nowe, ale jego skala sugeruje, że mamy do czynienia z efektem wejścia w życie przepisów o jawności cen. Jednocześnie widzimy mniejszą niż w poprzednich miesiącach liczbę nowych rezerwacji, co może świadczyć o tym, że deweloperzy dostosowują swoje działania do nowych regulacji – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Nowa równowaga, nowe reguły gry

Wrześniowe wyniki monitoringu potwierdzają, obserwowane od kilku miesięcy przez analityków Otodom, dążenie rynku mieszkaniowego do nowej równowagi, czego przejawem jest stabilizacja zarówno cen, jak i liczby dostępnych ofert. Ponadto, ujawnione we wrześniowym badaniu nieintuicyjne zmiany w liczbie mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach (wzrost zamiast spadku), zapowiadają dalsze zmiany w stosowanych dotychczas przez niektóre firmy deweloperskie praktykach, ​ polegających na oznaczaniu pewnej części oferowanych mieszkań jako zarezerwowane dłużej niż wskazywałaby na to czas faktycznej rezerwacji lokalu przez potencjalnego nabywcę.

– Na trwający od początku 2025 roku proces wypracowania nowego stanu równowagi rynkowej nałożyły się nowe zjawiska i czynniki wynikające ze zmian o charakterze legislacyjnym. Co ważne, potencjalni nabywcy mieszkań są bez wątpienia beneficjentami zarówno przepisów o jawności cen, jak również wysokiej oferty, która oznacza duży wybór mieszkań. Jeśli dodamy do tego systematycznie poprawiające się warunki uzyskania kredytu mieszkaniowego, otrzymamy odpowiedź na pytanie, dlaczego pomimo utrzymywania się wysokich cen sprzedaż mieszkań rośnie – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Jednak z perspektywy firm deweloperskich obecna sytuacja na rynku wygląda nieco inaczej. ​ Zmienność otoczenia, w którym działają, staje się źródłem rosnącej niepewności i poważnym sprawdzianem jakości zarządzania.

O utrzymywaniu się dużego wyboru przy poprawiającym się tempie sprzedaży świadczą także wskaźniki wyprzedaży oferty, które we wrześniu na wszystkich rynkach obniżyły się.

Największa redukcja wskaźnika czasu wyprzedaży oferty nastąpiła na rynkach poznańskim i wrocławskim, gdzie we wrześniu odnotowano dobrą sprzedaż, a w przypadku rynku wrocławskiego także niewielki spadek oferty. Na wszystkich rynkach głównym źródłem skrócenia się czasu wyprzedaży oferty były wyraźnie lepszy niż trzy miesiące temu wynik sprzedaży. W efekcie wynik suma mieszkań sprzedanych z trzech ostatnich miesięcy okazała się znacznie wyższa niż miesiąc temu.

Więcej ofert, ale mniej chętnych na rynku wtórnym

Po letnim wyciszeniu wrzesień przyniósł ożywienie po stronie podaży mieszkań z rynku wtórnego. Było to szczególnie widoczne w Warszawie, gdzie liczba aktywnych ogłoszeń wzrosła aż o 5,9% w porównaniu z sierpniem, co można odczytywać jako powrót sprzedających po wakacyjnej przerwie. Mimo tego chwilowego wzrostu, w siedmiu największych miastach Polski nadal utrzymuje się trend kurczenia się oferty. W skali roku Wrocław odnotował spadek liczby dostępnych mieszkań z drugiej ręki o 19%, a Kraków o 13%.

Z kolei po stronie popytu sytuacja wyglądała odwrotnie. We wrześniu liczba odpowiedzi na ogłoszenia sprzedaży mieszkań na portalu Otodom spadła o 4,9% m/m. Największe wyhamowanie odnotowano w Trójmieście (-10,6%) i we Wrocławiu (-9,8%). Mimo tych chwilowych spadków, w ujęciu rocznym popyt na rynku wtórnym jest aż o 10% wyższy niż przed rokiem. To pokazuje, że zainteresowanie zakupem mieszkań „z drugiej ręki” pozostaje stabilne. Jednocześnie poziom cen nie ulega większym zmianom – w Warszawie, Krakowie i Poznaniu wzrosty nie przekroczyły 1% miesiąc do miesiąca.