Małe mieszkania na celowniku kupujących

Najnowszy odczyt danych Otodom wskazuje na rosnące zainteresowanie tzw. mikroapartamentami. W styczniu br. o 25% wzrosła liczba wyszukiwań w ofercie sprzedaży nieruchomości poniżej 40 mkw. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Całkowita liczba wyszukań mieszkań na sprzedaż w styczniu 2025 była o 16% wyższa od tej sprzed roku, co pokazuje, że zmiany rok do roku w kategorii małych mieszkań są większe niż wynika to z ogólnego trendu rynkowego.

Segment mikroapartamentów stanowi ponad 24% udziału ofert na sprzedaż i ponad 33% w sekcji najmu. W 2023 r. udział małych mieszkań w liczbie ofert w kategorii sprzedaż wyniósł 22%, a na wynajem 31%. Ogłoszeń dotyczących mieszkań o metrażu poniżej 40 mkw. jest z roku na rok coraz więcej. Z analiz Otodom wynika też, że liczba ofert najmu dla budownictwa starszego niż pięć lat w ubiegłym roku była wyższa o 25% niż jeszcze dwa lata temu. Natomiast ogłoszeń najmu takich lokali w budynkach oddanych w ostatnich pięciu latach było o 29% więcej. Te wzrosty są zbieżne z tendencją podaży na rynku najmu, bo w tym samym okresie liczba wszystkich ofert najmu wzrosła, ale w mniejszym stopniu, bo o niecałe 20%. W kolejnych kwartałach też zaznaczała się różnica między wielkością wzrostu r/r dla całego rynku i dla jego wycinka w postaci małych mieszkań. Tak zwane M1 cieszą się więc niesłabnącym zainteresowaniem jako opcja najmu dla osób poszukujących dobrej lokalizacji i niższych kosztów utrzymania lub forma inwestycji kapitału własnego. 

„Styczeń br. przyniósł peak w danych Otodom w liczbie wyszukiwań ofert mieszkań małych, czyli poniżej 40 mkw. Największy wzrost wyszukiwań takich lokali na sprzedaż dotyczy nieruchomości mieszczących się w przedziale ostatnich pięciu lat. Oznacza to, że szukaliśmy też mieszkań młodszych i wybudowanych na nowszych osiedlach deweloperskich. W ofercie sprzedaży jest ich oczywiście mniej niż lokali w budynkach starszych. Sam fakt wzmożonego zainteresowania świeższymi mikroapartamentami może świadczyć o tym, że w nowym roku dla niektórych zakup takiej nieruchomości może być kuszącym aktywem inwestycyjnym – z coraz wyższym progiem wejścia, ale nadal to atrakcyjna alternatywa dla inwestorów indywidualnych”, wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości Otodom. ​

Popyt nie słabnie

28% wszystkich wyszukiwań w kategorii mieszkania na sprzedaż dotyczy lokali poniżej 40 mkw. W tej grupie zdecydowana większość poszukujących kierowała swoją uwagę na nieruchomości starsze niż pięć lat, czyli odnotowano około 24% wszystkich wyszukiwań dla mieszkań wybudowanych przed 2020 rokiem i tylko 4% dla mieszkań młodszych. Jednak na początku tego roku widoczna zmiana nastąpiła w obszarze zainteresowania lokalami na sprzedaż wśród nieruchomości z ostatnich 5 lat. Liczba wyszukiwań takich inwestycji wynosiła na koniec stycznia ponad 1380 i jest to wzrost o 39% rok do roku. Z kolei liczba wyszukiwań mieszkań przeznaczonych na wynajem w nowszym budownictwie jest wyższa na koniec stycznia br. o 31% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Oferta najmu w tym sektorze rynku również wzrosła. Dla przykładu w ostatnim kwartale 2024 roku była równa 6485 ogłoszeń, co stanowi 13% skok rok do roku. 

„Struktura rynku zmienia się, ponieważ mieszkania inwestycyjne kupione w ostatnich latach, oddane do użytkowania i wykończone trafiły do katalogu ogłoszeń do wynajęcia i zwiększyły podaż oferty najmu. Natomiast nasilona w ostatnim czasie tendencja wzmożonego zainteresowania zakupem mikroapartamentu może być rezultatem zmieniających się preferencji konsumentów, dla których liczy się przede wszystkim niska cena wejścia oraz lokalizacja w centrach miasta”, komentuje Milena Chełchowska z Otodom.

Jest drogo nawet w skali mikro

Wyraźną tendencją na rynku mikroapartamentów pozostaje wzrost cen. Co warto odnotować, nie jest to dynamika wyższa niż przeciętny wzrost kwot zakupu nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Na przykład w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy 2023 roku, cena za metr kwadratowy w pierwszym kwartale ubiegłego roku w najmniejszych mieszkaniach zwiększyła się o 7% do 10%. We wszystkich kategoriach mieszkań na sprzedaż było to również 10%, zatem wzrosty cen mikroapartamentów nie przewyższają wzrostu cen na całym rynku. Kwoty ​ różnią się jednak w zależności od okresu budowy – droższe są lokalizacje młodsze, za które trzeba średnio zapłacić o 1,1 razy więcej. Należy zwrócić uwagę, że często cena za metr kwadratowy takiej inwestycji jest niewspółmierna do skali metrażu – w szczególności jeśli weźmiemy pod lupę oferty mikroapartamentów o tzw. podwyższonym standardzie. 

Za 38 mkw. luksusowej powierzchni w Zatoce Puckiej lub 35 mkw. apartamentu w Międzyzdrojach można zapłacić nawet blisko dwa miliony złotych. Obie lokalizacje oferują widok na morze oraz wysoką jakość wykończenia i umeblowanie mieszkań. Z kolei w centrum stolicy można znaleźć miejsce do zamieszkania z wyższej półki na mniej niż 40 mkw. na przykład za około 1,5 miliona złotych. Tutaj też kluczowym atutem jest lokalizacji oraz dostęp do tarasu i miejsca parkingowego. 

„Pytanie brzmi, czy przy obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, czyli względnej stabilizacji cenowej oraz umiarkowanej podaży, mikorapartamenty pozostaną atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym, ale z coraz wyższym progiem wejścia? Analizując ten sektor nieruchomości, możemy przypuszczać, że potencjalni kupcy będą mierzyć się z rosnącymi kosztami zakupu, a wynajmujący z wyższymi stawkami czynszu. Czynniki, które determinują strategię inwestorów, to koszty kredytów, wysoka inflacja i ograniczenia podażowe. Dlatego niezbędne jest monitorowanie dynamiki cen i zmian podaży również na rynku mikroapartamentów, aby lepiej zrozumieć specyfikę działania inwestorów oraz preferencji osób korzystających z najmu małych mieszkań”, podsumowuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego, Otodom.