Luty z najniższą ofertą deweloperską od roku. Sprzedaż niemal trzykrotnie wyższa niż liczba nowych wprowadzeń
Po dwóch miesiącach względnej równowagi popytowo-podażowej luty przyniósł wyraźne zaskoczenie. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez firmy deweloperskie w siedmiu największych miastach Polski wyniosła zaledwie 1,5 tys. lokali – aż o 58% mniej niż miesiąc wcześniej. Jednocześnie, według wstępnego odczytu, sprzedano 4,3 tys. mieszkań. W efekcie po raz pierwszy od roku oferta spadła poniżej 60 tys. lokali. Co to oznacza dla rynku?
.jpg)
– Dane za ostatni miesiąc pokazują wyraźną zmianę rynkowej dynamiki. W lutym 2025 roku, według wstępnego odczytu, liczba mieszkań sprzedanych była o 12% większa od liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W lutym tego roku analogiczna przewaga sięgnęła niemal 190%. W praktyce oznacza to, że lokali wprowadzonych do sprzedaży było niemal trzy razy mniej niż sprzedanych. Co za tym idzie, liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach okazała się o 4% mniejsza od wstępnych wyników ze stycznia i wyniosła zaledwie 59,5 tys. lokali – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
W lutym w siedmiu największych miastach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) firmy deweloperskie rozpoczęły sprzedaż 60 nowych inwestycji, oferując zaledwie 1,5 tys. mieszkań. To o 58% mniej w ujęciu miesięcznym i o 52% mniej niż rok temu. Popyt odpowiedział na to wzmożoną aktywnością zakupową. Według wstępnego odczytu w lutym deweloperzy sprzedali 4,3 tys. mieszkań, czyli o 13% więcej niż miesiąc wcześniej (porównując ze wstępnymi danymi) i o 21% więcej rok do roku. Jeśli ostateczne dane potwierdzą sprzedaż na poziomie około 4,1 tys. lokali na siedmiu największych rynkach, będzie to wynik o kilkanaście procent wyższy niż przed rokiem.
Liczba oferowanych mieszkań maleje
Jak wskazuje Katarzyna Kuniewicz efektem bieżącej relacji popytu i podaży jest liczba mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie na koniec miesiąca.
– W poprzednich miesiącach, mimo utrzymującej się przewagi bieżącego popytu nad bieżącą podażą, liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach pozostawała względnie stała i oscylowała wokół rekordowego poziomu. Jednak na koniec lutego oferta firm deweloperskich spadła poniżej 60 tys. lokali, co było naturalną konsekwencją wyraźnej przewagi mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi. Po wielu miesiącach stabilizacji z pewnością można więc mówić o przełomowej redukcji oferty. Co więcej, jeśli w analizie uwzględnimy również mieszkania zarezerwowane w siedmiu największych miastach, okaże się, że liczba lokali oferowanych przez firmy deweloperskie także spadła w stosunku do stycznia i na koniec lutego wyniosła 65,7 tys. mieszkań – dodaje dyrektorka badań rynku Otodom.
Co pokazuje czas wyprzedaży oferty na największych rynkach?
Na koniec lutego pula zarezerwowanych mieszkań wynosiła prawie 6,2 tys. lokali, co oznacza, że była nieznacznie większa niż miesiąc wcześniej. W efekcie łączna liczba mieszkań pozostających obecnie w ofercie oraz tych w rezerwacji jest o 2,6 tys. niższa od odnotowanej w badaniu Otodom Analytics na koniec stycznia 2026 roku.
– Mimo że na koniec lutego zagregowany poziom oferty uległ redukcji, dużym błędem byłoby ogłaszanie długo wyczekiwanego przez wiele firm deweloperskich przełomu. Relacja liczby mieszkań oferowanych i sprzedanych na największych rynkach, wyrażona w kwartałach potrzebnych do wyprzedania całej oferty, od trzech miesięcy pozostaje bardzo stabilna i utrzymuje się na poziomie wskazującym na równowagę popytowo-podażową – komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Na których rynkach brak równowagi?
Sytuacja w poszczególnych miastach pozostaje jednak zróżnicowana, o czym świadczą odmienne kierunki zmian, jakie odnotowano w czasie wyprzedaży oferty dla każdego z analizowanych rynków. Na koniec lutego w Katowicach, Poznaniu i Trójmieście czas wyprzedaży wydłużył się w porównaniu z wynikami ze stycznia. Na kolejnych trzech rynkach: warszawskim, krakowskim i łódzkim – uległ skróceniu. Jedynie we Wrocławiu pozostał na tym samym poziomie w ujęciu miesięcznym.
Należy przy tym podkreślić, że w lutym w żadnym z analizowanych miast liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nie była większa niż liczba mieszkań sprzedanych. Tym samym wzrost czasu wyprzedaży na kilku rynkach jest przede wszystkim efektem przyjętej metody obliczania tego wskaźnika. W praktyce wskazuje on, że w Katowicach, Poznaniu i Trójmieście liczba mieszkań sprzedanych w lutym tego roku była niższa niż w listopadzie 2025 (wskaźnik oparty jest na sprzedaży z trzech miesięcy poprzedzających analizę).
Jak kształtują się średnie ceny nowych mieszkań?
W lutym miesięczne zmiany średnich cen mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach były bardziej dynamiczne niż w styczniu, kiedy pozostawały minimalne (z wyjątkiem Trójmiasta – +1%). W ujęciu miesięcznym ceny odnotowane w lutym zmieniały się od -1,3% w Katowicach do +0,8% w Poznaniu i Warszawie. Jedynie w Krakowie zarejestrowano, rzadką na polskim rynku, całkowitą stabilizację cen w puli około 10 tys. mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.
Analiza zmian cen w ujęciu rocznym jednoznacznie wskazuje, że do dwóch styczniowych liderów wzrostów (Trójmiasta i Warszawy) w lutym dołączył Poznań. O ile wzrost średnich cen mieszkań oferowanych na rynkach warszawskim i poznańskim o ok. 6–7% w skali roku nie zaskakuje (w Warszawie przy dobrej sprzedaży, a w Poznaniu przy spadającej ofercie), o tyle kilkunastoprocentowy skok w Trójmieście może zastanawiać.
– Źródłem tak dynamicznych, na tle innych rynków, zmian były z jednej strony wysokie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży od kwietnia do września 2025 roku, a z drugiej wyraźnie niższe (od nowo wprowadzanych) ceny lokali kupowanych w tym samym czasie. Wiele wskazuje na to, że nawet przy stabilizacji średnich stawek oferowanych aktualnie mieszkań na obecnym poziomie, aż do maja w Trójmieście będziemy obserwować wysokie wskaźniki wzrostu cen rok do roku – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.
Agata Stachowiak
