Krucha równowaga w największych miastach

Rynek deweloperski w 7 największych polskich miastach rozpoczął wiosnę z silnym zastrzykiem podaży i umiarkowanym, ale stabilnym popytem. Sprzedaż mieszkań w marcu po raz pierwszy od lat przewyższyła lutową, a największe wzrosty odnotowano w Katowicach (+46%) i Poznaniu (+31%). Pod względem nowej podaży na pozycję lidera wysunęła się Warszawa z 1,7 tys. lokali wprowadzonych do sprzedaży. Natomiast ceny utrzymują się na stabilnym poziomie, a ich największą, ale symboliczną zmianę o 1% odnotowano w stolicy. 

Sprzedaż wyższa nawet o ponad 30

Wbrew corocznemu trendowi, marcowa sprzedaż mieszkań w największych miastach była wyższa niż lutowa. Deweloperzy sprzedali łącznie 3,7 tys. lokali – o 5% więcej niż miesiąc wcześniej i 10% więcej niż rok temu.

Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się nowe mieszkania w Warszawie, których sprzedano blisko 1,2 tys., czyli o 3% więcej niż w lutym. Na drugim miejscu na podium znalazły się ex aequo Wrocław i Kraków ze sprzedażą na poziomie 529 mieszkań. Dla stolicy Dolnego Śląska oznacza to wzrost o 28% m/m. Natomiast dla największego małopolskiego miasta - spadek o 8% w ujęciu miesięcznym. Największą dynamikę sprzedaży wykazali jednak deweloperzy z Katowic i Poznania – tam liczba sprzedanych mieszkań wzrosła odpowiednio o 46% (198 lokali) i 31% (404 lokali) względem poprzedniego miesiąca.

Inaczej prezentują się jednak dane w ujęciu kwartalnym. W porównaniu do I kwartału 2024 r. w przypadku wszystkich 7 miast widoczne są spadki – od 20% w Trójmieście, przez 14-16% w Poznaniu, Warszawie i Łodzi oraz 9-10% w Katowicach i Wrocławiu, po 3% w Krakowie. 

Warszawa liderem nowej podaży 

W marcu deweloperzy wprowadzili do oferty o 2 tys. mieszkań więcej, niż sprzedali, co przełożyło się na niemal 60 tys. dostępnych lokali w siedmiu największych miastach. Dodatkowo potencjalni nabywcy mogli wybierać spośród ponad 6,4 tys. mieszkań zarezerwowanych.

Liderem pod względem liczby wprowadzeń nowych mieszkań w marcu okazała się Warszawa z 1,7 tys. lokali, detronizując przodujący w lutym Kraków. Za stolicą uplasował się Wrocław (1,1 tys. lokali), a zaraz za nim Poznań (1 tys. lokali). Kraków tym razem znalazł się zaraz za podium z wynikiem zbliżonym do Trójmiasta – z wprowadzeniami odpowiednio 685 i 675 mieszkań. Natomiast najsłabiej wypadła Łódź (144 wprowadzone do oferty lokale).

Tym samym na koniec marca w każdym z 7 największych miast kupujący mieli do dyspozycji znacznie większy wybór niż przed rokiem – w Krakowie nawet o 95%, a w Katowicach o ponad 60%. Najwięcej, bo 14,4 tys. mieszkań w swojej ofercie mieli warszawscy deweloperzy. Z kolei poszukujący własnego M w Krakowie mogli wybierać spośród puli liczącej ponad 9,5 tys. nowych lokali. Natomiast na drugim biegunie z rosnącą, choć w porównaniu do innych miast najniższą ofertą, znalazły się Trójmiasto (6,3 tys. lokali) oraz Katowice (niecałe 5 tys. lokali).

Dwa miasta w równowadze popytowo-podażowej ​

Ważnym wskaźnikiem obrazującym relację popytu i podaży na rynku mieszkaniowym w danym mieście jest czas wyprzedaży oferty, który pokazuje jak szybko skończyłaby się oferta, gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a do oferty nie trafiłyby już nowe mieszkania.

Mimo rosnącej liczby dostępnych mieszkań, poprawiło się tempo sprzedaży. To efekt dobrych wyników deweloperów w marcu, które były aż o 30% wyższe niż na przełomie roku. Jednak obecnie czas potrzebny na wyprzedanie oferty w siedmiu największych miastach nieco przekracza sześć kwartałów, co może sygnalizować początek nadpodaży, komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.

Sytuacja popytowo – podażowo różni się jednak w poszczególnych miastach. W marcu równowaga widoczna była jedynie w Warszawie oraz Trójmieście. Blisko pożądanego wyniku był też Kraków (6,4 kw.). W miarę bezpieczna sytuacja była we Wrocławiu i Poznaniu (6,9 i 7,3 kw.). Natomiast w najtrudniejszej sytuacji znaleźli się deweloperzy w Katowicach, gdzie czas wyprzedaży oferty wynosi 9,6 kw., oraz w Łodzi (8,6 kw.).

Spokój w cennikach

Stabilizacja cen na rynku deweloperskim trwa. ​ W marcu największe, choć raczej symboliczne zmiany zaobserwowano w Warszawie i Trójmieście, gdzie średnie stawki wzrosły o 1%, oraz w Krakowie, gdzie odnotowano spadek o 0,6%. W ujęciu rocznym ceny poszły w górę o kilka procent – o 3–4% w Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Katowicach, oraz o około 5% w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Tym samym najdroższym miastem w Polsce wciąż pozostaje Warszawa ze średnią stawką za mkw. sięgającą 17,7 tys. zł. W Krakowie nabywcy muszą liczyć się w wydatkiem rzędu ok. 16,3 tys. zł/mkw., a w Trójmieście ok. 15 tys. zł. Najtańszym ośrodkiem miejskim nadal jest Łódź, gdzie mkw. lokalu od dewelopera kosztuje średnio ok.11 tys. zł.

“Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dziś mocno skomplikowana. Mgliste wizje nowego programu wsparcia kredytobiorców, pomysły na podatek katastralny, REIT-y czy wreszcie wizja końca (lub i nie) wojny w Ukrainie to czynniki, które mogą mieć ogromny wpływ na rynek nieruchomości, a są trudne do przewidzenia. Kształtów nabiera za to obniżka stóp procentowych, która z coraz większym prawdopodobieństwem będzie miała miejsce jeszcze przed końcem wakacji. Kolejne miesiące będą bez wątpienia ciekawe na rynku”, podsumowuje Krasoń z Otodom.