Jak Polacy kupują mieszkania i gdzie szukać realnego wsparcia? [ANALIZA OTODOM]

Dostępność rządowych programów z dopłatami do rat (takich jak wygaszony z początkiem 2024 roku Bezpieczny Kredyt 2%) stanowiła dotąd kluczowy impuls transakcyjny. Jak pokazują dane z raportu Otodom i Growth Business Review, aż 25% badanych wskazywało je jako główną motywację do zaciągnięcia kredytu. Wstrzymanie przyjmowania wniosków wywołało odłożenie na jakiś czas decyzji zakupowych. Jednak, o ile ocena samej zdolności kredytowej wyklucza młodych i dojrzałych nabywców w podobnym stopniu, o tyle to brak wkładu własnego jest barierą, która już mocniej różnicuje klientów w zależności od wieku.

„Z naszych badań wynika, że brak odpowiedniego poziomu oszczędności jest istotną barierą w zakupie mieszkania, szczególnie dla młodych osób. Rezygnację z zakupu nieruchomości z tego powodu deklaruje 26% osób w wieku 18-35 lat, będących już na pewnym etapie procesu kredytowania, podczas gdy w grupie 36-55 lat odsetek ten wynosi 17%. Młodzi nabywcy częściej muszą również korzystać ze wsparcia rodziców. Konieczność zgromadzenia kwoty rzędu 100-150 tys. zł sprawia, że bez pomocy bliskich zakup pierwszego mieszkania staje się poważnym wyzwaniem. W efekcie na znaczeniu nabiera zjawisko określane na rynku jako „Bank of Mom and Dad” (BOMAD), ponieważ blisko połowa transakcji realizowanych przez osoby przed 30. rokiem życia wymaga darowizny od rodziców przeznaczonej na wkład własny lub dołączenia ich jako drugiego kredytobiorcy”, wyjaśnia Paweł Jarząbek, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom, menedżer ds. badań i analiz.

Młodzi kupujący są jednocześnie grupą w największym stopniu uzależnioną od finansowania kredytowego. Z badania użytkowników portalu Otodom zrealizowanego wiosną br. wynika, że ponad połowa z nich pokrywa właśnie w ten sposób większość kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. Dla porównania, wśród osób w wieku powyżej 35 roku życia ten procent spada już tylko do 31%. Przeważa bowiem model finansowania zakupu w większości ze środków własnych - często ze sprzedaży poprzedniego lokalu.

„Dostęp do pierwszego mieszkania w coraz większym stopniu zależy nie tylko od bieżących dochodów nabywcy, ale również od możliwości uzyskania pomocy od najbliższych lub skorzystania z rządowych programów wsparcia”, dodaje Paweł Jarząbek.

Jakie programy państwowe mogą realnie pomóc w zakupie mieszkania?

Najważniejsze dostępne dziś rozwiązania to Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z gwarancją BGK, Konto Mieszkaniowe oraz zwolnienie z podatku PCC.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy jest skierowany przede wszystkim do osób, które mają zdolność kredytową, ale nie zgromadziły wystarczającego wkładu własnego. Kredyt jest udzielany przez bank, w złotych i na co najmniej 15 lat. Program ma działać do 31 grudnia 2030 r. Bank Gospodarstwa Krajowego może zagwarantować bankowi część brakującego wkładu własnego. Gwarancja jest zabezpieczeniem dla banku i dzięki niej można dostać kredyt przy mniejszych oszczędnościach, ale cały kredyt nadal trzeba spłacić. Maksymalna kwota objęta gwarancją BGK wynosi 100 tys. zł. Jeżeli gwarancja jest wykorzystywana, suma własnego wkładu i gwarantowanej części kredytu nie może przekroczyć 200 tys. zł ani 20% finansowanych wydatków. Należy pamiętać, że gwarancja nie zastępuje zdolności kredytowej.

Jak mówi dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych w Otodom: „Warto zwrócić uwagę, że RKM nie jest przeznaczony wyłącznie dla rodzin z dziećmi. Obowiązuje za to zasada, że osoba korzystająca z programu nie powinna posiadać innego mieszkania lub domu. Jednak w przypadku rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci może ona w określonych sytuacjach skorzystać z programu mimo posiadania jednego mieszkania. W tym wariancie wkład własny nie może przekraczać 10% finansowanych wydatków. Przepisy przewidują także wyjątki dla części osób, które odziedziczyły udział w nieruchomości. Jeżeli ten nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia, nie wyklucza to z programu. Natomiast jeżeli w ciągu pięciu lat wstecz wnioskujący oddał mieszkanie lub dom bliskiej osobie z pierwszej albo drugiej grupy podatkowej, może to zamknąć drogę do programu”, wyjaśnia Maciej Kietliński.

Ponadto w dniu składania wniosku o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nie możesz być - ani w danym momencie ani w ciągu poprzednich 36 miesięcy - stroną zawartej w tym czasie umowy innego kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, domu albo odpowiedniego spółdzielczego prawa. Ustawa przewiduje jedynie odstępstwo dla sytuacji związanych ze skutecznym odstąpieniem od umowy deweloperskiej.

Jakie są limity cen mieszkań w ramach RKM?

„Obowiązuje maksymalna cena jednego metra kwadratowego, a limity różnią się w zależności od miasta i rodzaju transakcji. W Warszawie w trzecim kwartale 2026 r. limit wynosi 16 167,42 zł/mkw. dla nieruchomości od dewelopera. Przy typowym zakupie mieszkania na rynku wtórnym limit wynosi 15 012,61 zł/mkw. Kwoty te wynikają z ustawowego wzoru i oficjalnych wskaźników kosztu odtworzenia mieszkań. Dla Warszawy wykorzystane w tym okresie wskaźniki wynoszą 10 946,93 zł/mkw. oraz 12 149,38 zł/mkw. Chcąc skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, nie można przekroczyć wspomnianych limitów”, wyjaśnia ekspert Otodom.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy ma jeszcze jedną korzyść. Jeśli po udzieleniu kredytu rodzina się powiększy, BGK może spłacić część kapitału kredytu. Przy pojawieniu się drugiego dziecka spłata rodzinna wynosi 20 tys. zł. Przy trzecim i każdym kolejnym dziecku wynosi 60 tys. zł. Pieniądze trafiają do banku i zmniejszają zadłużenie. Jeżeli zaś dziecko pojawiło się jeszcze przed pierwszym uruchomieniem kredytu, termin liczy się od uruchomienia środków. Trzeba pamiętać o pięcioletnim okresie, w którym sprzedaż, wynajem, użyczenie mieszkania albo określona zmiana sposobu jego użytkowania może oznaczać konieczność zwrotu części wsparcia.

Jeśli dopiero odkładasz? Sprawdź Konto Mieszkaniowe

To rozwiązanie dla osób, które nie chcą albo nie mogą kupić mieszkania od razu, ale planują zrobić to za kilka lat. Konto można prowadzić od 13 roku życia pod warunkiem nieposiadania własnego mieszkania lub domu. Na Konto Mieszkaniowe można wpłacać od 300 zł do 2 tys. zł miesięcznie. W każdym roku można pominąć jedną miesięczną wpłatę bez utraty regularności oszczędzania. Program jest pomyślany jako proces oszczędzania przez kilka lat - od 3 do 10 lat kalendarzowych.

„Najważniejszą korzyścią jest premia mieszkaniowa finansowana przez państwo. Jej wysokość zależy m.in. od inflacji i zmian cen mieszkań. Od 1 stycznia 2026 r. roczny wskaźnik używany do jej obliczania nie może być niższy niż 4% ani wyższy niż 15%. Nie oznacza to jednak, że państwo po prostu dopłaci 4-15% całej kwoty znajdującej się na koncie. Premia jest liczona według ustawowego wzoru, z uwzględnieniem czasu oszczędzania i kolejnych wpłat. Dodatkowym zyskiem są odsetki naliczane przez bank, które przy zachowaniu zasad programu korzystają ze zwolnienia z 19-procentowego podatku od dochodów kapitałowych”, tłumaczy dr Maciej Kietliński.

Kupujesz pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego? Możesz nie zapłacić PCC

„To jedna z najprostszych do policzenia korzyści. Jeżeli sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy mieszkaniu wartym 500 tys. zł podatek wyniósłby 10 tys. zł, przy 800 tys. zł - 16 tys. zł, a przy mieszkaniu wartym 1 mln zł - 20 tys. zł. Osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom może jednak skorzystać ze zwolnienia z PCC. Warunkiem jest to, aby wcześniej nie posiadała mieszkania, domu, odpowiedniego spółdzielczego prawa ani udziału w takich prawach. Wyjątkiem jest udział nieprzekraczający 50%, jeżeli został nabyty w drodze dziedziczenia. Zwolnienie ma największe znaczenie na rynku wtórnym. Przy typowym zakupie nowego mieszkania od dewelopera zasady opodatkowania są inne, dlatego nie należy zakładać, że każda transakcja mieszkaniowa byłaby obciążona dodatkowym 2-procentowym PCC”, mówi ekspert ds. ekonomicznych w Otodom.

Jak obecne programy wsparcia na rynku mieszkaniowym przekładają się na rzeczywiste finanse?

Ciekawym zobrazowaniem wpływu programów wsparcia jest sytuacja małżeństwa z jednym dzieckiem, kupującego swoje pierwsze mieszkanie o powierzchni 70 mkw. na rynku wtórnym w Warszawie w cenie miliona złotych, co daje około 14 tys. złotych za metr kwadratowy. Cena mieści się więc poniżej warszawskiego limitu w trzecim kwartale 2026 r. (15 012,61 zł/mkw.). Kupujący posiadają 100 tys. zł własnych oszczędności (10% ceny) i aby uzyskać standardowy wkład 20% (200 tys. zł), zaciągają kredyt na 900 tys. zł, z czego 100 tys. zł zostaje objęte gwarancją BGK. Mogą też ubiegać się o zwolnienie z podatku PCC.

Jak może to wyglądać w praktyce? Przy zakupie mieszkania za 1 mln zł poszczególne instrumenty wsparcia mogą oznaczać zarówno mniejszą kwotę potrzebną na start, jak i konkretne oszczędności przy transakcji lub w trakcie spłaty kredytu. Poniżej pokazujemy je na przykładzie opisanego małżeństwa.