Sierpień chłodzi entuzjazm po dobrym lipcu. Rekordowe tempo utrzymuje za to budownictwo społeczne: TBS-y i SIM-y. Ponad 800 mieszkań w miesiąc

Komentarz opracowała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Sierpień 2026 roku przyniósł dane wyraźnie słabsze niż lipiec: liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła w skali miesiąca o 5,7%, pozwoleń na budowę aż o 22,8%, a rozpoczynanych budów o 7,3%. To jednak typowy, powtarzalny rytm tej branży, a nie zwrot w trendzie. W relacji rocznej sierpień 2026 roku wypada lepiej niż sierpień 2025 roku w każdej z trzech głównych kategorii, a licząc od początku roku, budownictwo mieszkaniowe rośnie we wszystkich statystykach GUS. Zdecydowanie najmocniej wyróżnia się jednak segment, który jeszcze niedawno był marginesem rynku: budownictwo społeczno-czynszowe. TBS-y i SIM-y oddały w samym sierpniu ponad dwa razy więcej mieszkań niż rok wcześniej.

– W sierpniu aktywność na rynku zazwyczaj wyhamowuje względem lipca, sezonowość w tej branży jest silna i powtarza się z roku na rok. Ważniejsze jest to, że 2026 rok konsekwentnie odrabia straty po najsłabszym pod względem oddawanych mieszkań 2024 roku. Deweloperzy nadal jednak podchodzą do nowych inwestycji ostrożnie, gromadząc coraz większy zapas pozwoleń, których jeszcze nie zamienili w rozpoczęte budowy – wyjaśnia ekspertka Otodom.

Mniej niż w lipcu, znacznie więcej niż przed rokiem ​ ​ ​ ​ ​

Według wstępnych danych GUS w sierpniu 2026 roku wszystkie grupy inwestorów oddały do użytkowania 18 145 mieszkań, o 5,7% mniej niż w lipcu, ale o 13,2% więcej niż w sierpniu 2025 roku. Podobny wzorzec widać w pozwoleniach na budowę: w sierpniu wydano ich 20 885, aż o 22,8% mniej niż miesiąc wcześniej, choć wciąż o 7,2% więcej niż rok temu. Rozpoczęte budowy spadły najłagodniej (o 7,3%), do 18 750 mieszkań, co i tak oznacza wynik o 16,8% lepszy niż w sierpniu 2025 roku.

Licząc od początku roku, obraz jest jednoznacznie pozytywny. Od stycznia do sierpnia 2026 roku oddano do użytkowania 132 228 mieszkań (+4,5% r/r), wydano pozwolenia na budowę 193 331 lokali (+14,9% r/r), a rozpoczęto budowę 153 537 mieszkań (+4,8% r/r). Na tle sześciu ostatnich lat 2026 rok wciąż nie jest jednak rekordowy: pod względem liczby oddanych do użytkowania lokali i pozwoleń zajmuje czwarte miejsce, gorzej wypadły tylko najsłabsze 2024 i 2025 rok, a wyprzedzają go 2021, 2022 i 2023 rok. Najlepiej wygląda sytuacja w rozpoczynanych budowach, gdzie wynik za osiem miesięcy jest trzecim najlepszym w tym okresie: ustępuje jedynie rekordowemu 2021 i mocnemu 2024.

Deweloperzy: solidne fundamenty, ale rosnący zapas pozwoleń

Firmy deweloperskie oddały w sierpniu do użytkowania 11 869 mieszkań, o 2,2% mniej niż w lipcu, ale o 12,4% więcej niż rok wcześniej. Od stycznia do sierpnia deweloperzy przekazali do eksploatacji 81 499 mieszkań, czyli 61,6% wszystkich oddanych w Polsce lokali, co oznacza wzrost o 2,5% względem 2025 roku.

Wyraźnie mocniej wygląda aktywność inwestycyjna deweloperów: w sierpniu uzyskali oni 13 537 pozwoleń na budowę (-23,8% m/m, +17,1% r/r), a od początku roku aż 127 435, czyli o 20,6% więcej niż przed rokiem. Tak wysokiej dynamice uzyskanych formalności nie towarzyszy jednak równie wyraźny wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji. W sierpniu deweloperzy ruszyli z budową 10 467 mieszkań (-9,4% m/m, ale wciąż +25,6% r/r), a od stycznia do sierpnia: 91 646 lokali, czyli tylko 3,5% więcej niż rok wcześniej.

W efekcie różnica między liczbą pozwoleń a liczbą rozpoczętych budów w segmencie deweloperskim rośnie: od stycznia do sierpnia 2026 roku deweloperzy zgromadzili 35 789 pozwoleń, których jeszcze nie zamienili w rozpoczęte budowy, to 28,1% wszystkich uzyskanych pozwoleń. Dla porównania, w całym rynku (wszystkie grupy inwestorów) ten zapas to 20,6%. Deweloperzy mają więc przestrzeń do rozpoczynania kolejnych inwestycji, jednak robią to ostrożnie, dostosowując tempo do bieżących warunków rynkowych. ​ ​ ​ ​ ​

Własny dom wciąż atrakcyjny

Gospodarstwa domowe budujące na własne potrzeby utrzymują stabilny, rosnący kurs. W sierpniu oddały do użytkowania 5 213 mieszkań (-14,0% m/m, +6,2% r/r), a od początku roku: 45 215 lokali, czyli 4,4% więcej niż przed rokiem. Rozpoczęły też budowę 7 215 mieszkań w sierpniu (+2,9% r/r) oraz 57 450 od stycznia do sierpnia (+4,0% r/r), co jest najlepszym wynikiem od czterech lat, czyli od 2022 roku (61 443). Trend jest wyraźny i trwały: po dołku w 2023 roku (48 875) każdy kolejny rok przynosił poprawę: 54 393 w 2024 roku, 55 249 w 2025 roku i ponad 57 tysięcy w roku bieżącym.

Jedyny dysonans w tej historii to pozwolenia: w samym sierpniu inwestorzy indywidualni ​ ​ uzyskali ich nieco mniej niż rok wcześniej (7 035, czyli -0,8% r/r), choć w ujęciu ośmiu miesięcy wciąż jest to wzrost o 7,3% (61 018 pozwoleń). To na razie pojedynczy miesięczny sygnał, a nie zmiana kierunku. Warto go jednak obserwować w kolejnych odczytach GUS.

Budownictwo społeczne bije rekordy

Już w czerwcowym komentarzu zwracaliśmy uwagę, że TBS-y i SIM-y mogą w 2026 roku pobić własny rekord. Dane po sierpniu potwierdzają tę tezę. W ubiegłym miesiącu w ramach budownictwa społeczno-czynszowego oddano do użytkowania 813 mieszkań, to aż 229,0% wyniku sprzed roku, czyli ponad dwukrotnie więcej. Od stycznia do sierpnia TBS-y i SIM-y oddały łącznie 4163 mieszkania (+84,8% r/r), czyli już niemal tyle, ile w całym 2025 roku (4383 mieszkania), a do końca roku zostały jeszcze cztery miesiące. Próg 5000 mieszkań, o którym pisaliśmy przy okazji danych za czerwiec, wygląda dziś na formalność, a nie tylko możliwy scenariusz.

Mieszane odczucia mogą mieć obserwatorzy rozwoju budownictwa komunalnego: liczba pozwoleń spadła od początku roku o 40% (do 1094), za to liczba rozpoczętych budów wzrosła o 101,9% (do 1452 mieszkań). W tym segmencie mamy jednak do czynienia z relatywnie niewielką skalą, przez co pojedyncze duże inwestycje mogą istotnie wpływać na dynamikę. Dlatego te wartości procentowe warto interpretować ostrożnie.

Najważniejsze informacje w skrócie: