Gdzie o własnym M marzymy najdłużej, a gdzie średnia krajowa daje nadzieję?

Sześć lat pracy na nowe mieszkanie 

Jeżeli moglibyśmy przeznaczyć 100 procent wynagrodzenia brutto na zakup średniej wielkości dwupokojowej nieruchomości w stanie deweloperskim, różnice między metropoliami byłyby dość skrajne. Najdroższa jest Warszawa, gdzie na zakup lokalu od dewelopera mieszkaniec stolicy musiałby oddać aż 77 średnich wynagrodzeń. To ponad sześć lat pracy wyłącznie na nowe mieszkanie. Aby otrzymać klucze do 55-metrowego nowego lokalu we Wrocławiu potrzeba 76 średnich wynagrodzeń, w Krakowie 70 całych pensji, a w Gdańsku 67. W Poznaniu na takie samo mieszkanie, przy założeniu, że oddajemy całość wynagrodzenia na spłatę nowego lokum, pracujemy 63 miesiące, czyli nieco ponad pięć lat, a w Łodzi i Katowicach odpowiednio 59 i 58 pensji. Zatem różnica między Warszawą a Katowicami to aż 19 pełnych wypłat. 

Scenariusz realny vs realia rynku

Sprowadźmy te dane do realnych możliwości nabywczych Polek i Polaków. Zakładając, że spłacamy nowe mieszkanie oszczędnościami na poziomie 25% dochodów, horyzont czasowy zakupu około 50-metrowego mieszkania w standardzie deweloperskim drastycznie się oddala. Na takie lokum w Warszawie musimy pracować aż 26 lat, podobnie w Krakowie i we Wrocławiu, zaś w Łodzi, Katowicach i Poznaniu około 20 lat. Ciekawe zjawisko ujawnia się, kiedy przy tych samych kryteriach, sprawdzimy możliwości nabywcze mieszkańców Polski na rynku wtórnym. Tradycyjnie zakładamy, że mieszkania z drugiej ręki są tańszą alternatywą dla - zazwyczaj droższych - osiedli deweloperskich. Jednak wyjątkiem od reguły jest Warszawa, gdzie nawet na mieszkanie z wtórnego w stolicy trzeba odłożyć obecnie tyle samo pełnych wypłat, ile przeznaczając na zakup nowego wymarzonego M. Tymczasem w innych miastach, jak w Krakowie (67 miesięcy), Poznaniu (55 miesięcy) czy w Łodzi (48 miesięcy) przy założeniu oddawania pełnej pensji co miesiąc, można stać się właścicielem mieszkania „używanego” znacznie szybciej. Jednak prawdziwym ewenementem są Katowice. O ile na rynku pierwotnym potrzeba tam 58 pensji, o tyle w segmencie wtórnym wystarczy 39 średnich wynagrodzeń. To zaledwie nieco ponad trzy lata odkładania całej wypłaty. Oznacza to, że mieszkaniec Warszawy na własnościowe mieszkanie z rynku wtórnego musi pracować dwa razy dłużej niż mieszkaniec Katowic.

„Zjawiskiem wartym odnotowania choć smutnym jest rynkowa pułapka cenowa w Warszawie, gdzie zakup mieszkania zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórny wymagają dokładnie takiego samego nakładu pracy. To sytuacja bezprecedensowa na tle innych miast jak Katowice czy Łódź, gdzie rynek wtórny oferuje realną ulgę finansową. Tymczasem przykład rynku warszawskiego doskonale ilustruje obecne trendy cenowe w Polsce. Średnia cena 55-metrowego mieszkania deweloperskiego w stolicy wynosi już 999 tysięcy złotych. To praktycznie milion za standardowe mieszkanie dwupokojowe i jest to kwota, która stawia stolicę w gronie najdroższych europejskich rynków. Szczególnie wysoka jest relacja ceny do dochodów mieszkańców”, wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom. 

Statystyczna pułapka

Analizując dane o zarobkach Polek i Polaków, musimy pamiętać o istotnym zastrzeżeniu - opierają się one bowiem na średnim wynagrodzeniu. To często pułapka statystyki, ponieważ średnia jest zawyżona przez wąską grupę najlepiej zarabiających osób. Idąc tym tropem, w Warszawie średnia jest wyższa od mediany, czyli zarobków typowego mieszkańca, aż o 31% (mediana to 9 749 zł), a w Sopocie ta różnica to aż 34%. Natomiast w Krakowie wysoka pozycja w rankingach płac może być efektem „bańki informatyków”, co sprawia, że dla osoby spoza branży IT mieszkania są jeszcze mniej dostępne. 

Czy zarabiając więcej, rzeczywiście stać nas na więcej? 

„Analiza danych NBP dotyczących cen transakcyjnych oraz wysokości wynagrodzeń w oparciu o raporty GUS dają ciekawe wnioski. Choć nominalne pensje w Polsce są wyższe, można powiedzieć, że jeśli chodzi o zakup mieszkania w największych metropoliach jedynie gonimy króliczka. Za średnią miesięczną wypłatę w Warszawie kupimy obecnie tyle samo metrów kwadratowych od dewelopera, co podczas kryzysu w 2008 roku, co oznacza stagnację siły nabywczej warszawiaków. Średnia pensja wzrosła tu do 12 817 zł brutto, ale ceny mieszkań przebiły pułap 17 600 zł. Wynik? Za jedno średnie wynagrodzenie kupujemy dziś 0,62–0,66 mkw., w zależności od kwartału, czyli przez 17 lat dynamicznego rozwoju gospodarczego, realna dostępność wyrażona w metrażu dla mieszkańca Warszawy praktycznie się nie zmieniła. Wzrost płac został w całości skonsumowany przez wzrost cen nieruchomości”, komentuje Katarzyna Kuniewicz. 

Jak zatem wyglądałby ranking największych miast według umownego wskaźnika liczby metrów kwadratowych mieszkania deweloperskiego, które można kupić za średnie wynagrodzenie w 2025 roku?

1. Liderem są Katowice, gdzie za jedną pensję można kupić 0,82 mkw. nowego mieszkania.

2. W Łodzi wskaźnik ten wynosi 0,74 mkw. za wypłatę, a w Poznaniu 0,75 mkw. 

3. W Krakowie 0,68 mkw. lokum od dewelopera kupimy za średnie miesięczne wynagrodzenie, a we Wrocławiu 0,66 mkw. 

4. Gdańsk oferuje 0,64 mkw. za jedną pensję.

5. W Warszawie za średnią wypłatę można nabyć zaledwie 0,60 mkw. mieszkania w nowym budownictwie. 

Gdzie szukać swojego miejsca?

„Analiza danych z 2025 roku wskazuje na głęboką polaryzację polskiego rynku, w którym Warszawa funkcjonuje jako miasto z najniższą realną siłą nabywczą mimo nominalnie najwyższych płac. Trzeba też przyznać, że Kraków i Wrocław zbliżają się do tego poziomu. Kontrapunktem dla tych metropolii są Łódź i Katowice, gdzie relacja zarobków do cen pozostaje najzdrowsza lub też najbardziej sprawiedliwa. Obecnie więc wybór lokalizacji przestał być wyłącznie decyzją o metrażu, stając się wyborem stylu życia i świadomego zaakceptowania poziomu obciążeń finansowych na kolejne dekady”, podsumowuje Katarzyna Kuniewicz z Otodom.