Poznański paradoks mieszkaniowy. Obwarzanek kurczy się w ofertach i metrach kwadratowych

Przez lata wokół poznańskiego rynku nieruchomości narosło wiele błędnych przekonań. Jednym z najsilniej zakorzenionych było założenie, że poza granicami administracyjnymi miasta firmy deweloperskie budują niemal drugie tyle mieszkań co w Poznaniu. Choć przez pewien czas obwarzanek faktycznie przyciągał bogatą ofertą, dziś wyraźnie widać, że sytuacja się zmieniła.

Dane GUS o liczbie mieszkań i domów deweloperskich oddanych do użytkowania w Poznaniu i aglomeracji poznańskiej mówią, że w 2011 roku firmy deweloperskie wybudowały o 20% więcej mieszkań i domów wokół Poznania niż w granicach administracyjnych miasta. Warto jednak pamiętać, że to było 15 lat temu. Styczniowe odczyty z rynku deweloperskiego weryfikują ten mit o skali nieruchomości pod Poznaniem. Na koniec miesiąca deweloperzy mieli w swojej ofercie 6,5 tys. mieszkań w samym Poznaniu i zaledwie 1 tys. w obwarzanku. Wybór lokali zlokalizowanych pod Poznaniem był więc około sześciokrotnie mniejszy. ​

Dlaczego deweloperzy częściej stawiają na miasto?

– Oferta poza granicami administracyjnymi Poznania, aby pozostać konkurencyjna wobec miasta, musi mieścić się w całkowitej cenie do około 500 tys. zł. Podczas gdy deweloper, który buduje w Poznaniu może oferować i sprzedawać mieszkania, których cena całkowita przekracza 700 tys. zł. Skoro więc w mieście popyt jest na tyle silny, że akceptuje znacznie wyższe stawki, rodzi się zasadnicze pytanie o motywację do realizowania inwestycji w obwarzanku – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Mimo że ceny mieszkań w aglomeracji poznańskiej w ostatnim czasie nieco wzrosły, różnica między stawkami w Poznaniu i w gminach otaczających miasto nadal pozostaje dość duża. Wynika to nie tyle ze wzrostu cen pod Poznaniem, ile z tego, że w ostatnim czasie wyraźnie podrożały mieszkania w samym Poznaniu. Jednocześnie liczba mieszkań oferowanych w mieście zaczęła wyraźnie spadać.

Skąd ten rynkowy paradoks?

– Istotą zmiany jest jednak to, że oczekiwania klientów w Poznaniu i w okolicach przesunęły się w kierunku mieszkań o podwyższonym standardzie, bliższych apartamentom. Tymczasem w ofercie podpoznańskiej wciąż dominują lokale o podstawowym standardzie – mówi Katarzyna Kuniewicz.

Dyrektorka badań rynku Otodom dodaje, że ten niższy standard pod miastem idzie w parze z kolejnym, niezwykle zaskakującym zjawiskiem. – Przeciętna powierzchnia mieszkania w aglomeracji poznańskiej jest o jeden metr kwadratowy mniejsza niż średni metraż mieszkania w Poznaniu. To dość nietypowa sytuacja. W większości dużych miast, jak choćby w Warszawie, wybór inwestycji zlokalizowanych poza granicami administracyjnymi wiąże się z wyraźnym wzrostem powierzchni lokalu – zazwyczaj o co najmniej kilka metrów. Oczywiście w przypadku domów wygląda to inaczej, ale tutaj mówimy o mieszkaniach deweloperskich – wyjaśnia.

W Poznaniu przez wiele lat obserwowano podobną zależność. Mieszkania budowane w gminach otaczających miasto były zazwyczaj nieco większe niż te powstające w samym Poznaniu, a jednocześnie było ich tam więcej. Rynek stopniowo nasycał się ofertą budownictwa wielorodzinnego. Sprzyjało temu między innymi dobre skomunikowanie okolicznych miejscowości z miastem.

– Jeszcze trzy czy cztery lata temu deweloperzy otwarcie mówili, że korzystniej budować pod Poznaniem. Grunty są tam tańsze, a realizacja projektów często prostsza. Jednocześnie, ograniczając powierzchnię oferowanych mieszkań, można było obniżyć ich cenę całkowitą – uzupełnia Katarzyna Kuniewicz.

Przeciętna cena całkowita mieszkania oferowanego w Poznaniu to obecnie około 730 tys. zł. Tymczasem w gminach otaczających miasto jest to niespełna 500 tys. zł. Różnica mniej więcej 230 tys. zł jest więc bardzo wyraźna i dla wielu kupujących niezwykle atrakcyjna. W praktyce oznacza to, że rezygnacja z miejskiego adresu pozwala za „zaoszczędzone” środki wykończyć lokal zakupiony od dewelopera pod Poznaniem w wysokim standardzie.

Co dalej z poznańskim rynkiem?

W samym mieście widać z kolei, że firmy deweloperskie uzupełniają ofertę mieszkaniami odpowiadającymi na sprecyzowane potrzeby kupujących. Coraz częściej są to osoby nabywające kolejne z rzędu mieszkanie i stawiające przede wszystkim na jakość. Ta jakość może przejawiać się zarówno w lokalizacji, jak i w standardzie samego lokalu czy wręcz budynku. Ma to swoje odzwierciedlenie w cenach. Wprawdzie w ostatnich miesiącach, a zwłaszcza w czwartym kwartale 2025 roku, do sprzedaży trafiało mniej nowych lokali niż zazwyczaj, jednak stawki sięgały 17–18 tys. zł za metr kwadratowy.

– Wydaje się, że okres największych wprowadzeń nowych mieszkań deweloperskich do sprzedaży w Poznaniu mamy już za sobą. Obecnie wchodzimy raczej w fazę uzupełniania oferty projektami o podwyższonym standardzie. Można więc zakładać, że w najbliższym czasie liczba mieszkań oferowanych w granicach administracyjnych miasta będzie się dalej zmniejszać, a nowe projekty będą należały raczej do droższych i częściej pojawiały się w centralnych lokalizacjach – prognozuje Katarzyna Kuniewicz.

Trudno jednak przesądzić, czy popyt będzie w stanie odpowiedzieć na te wprowadzenia równie dużym zainteresowaniem. W czwartym kwartale do sprzedaży trafiło około 800–900 mieszkań w relatywnie wysokich cenach, podczas gdy kupionych zostało niemal dwa razy tyle, ale w zupełnie innym przedziale cenowym – około 12–13 tys. zł za metr kwadratowy.

– W efekcie obserwujemy ciekawą sytuację. Po stronie podaży mamy zjawisko uzupełnienia oferty mieszkaniami droższymi, podczas gdy popyt na razie wciąż chce zabierać z rynku mieszkania tańsze. Na ile ten eksperyment deweloperski, który widzieliśmy pod koniec ubiegłego roku i na początku 2026, się powiedzie, zobaczymy – dodaje dyrektorka badań rynku Otodom.

Alternatywą pozostaje oferta w poznańskim obwarzanku, chociaż ze względu na swoją ograniczoną skalę nie daje ona możliwości swobodnego wyboru, którego oczekują obecnie kupujący.

Pojawia się więc pytanie, czy kolejnym etapem aktywności deweloperów nie będzie powrót do budowania domów jednorodzinnych i zabudowy bliźniaczej w okolicach Poznania. Katarzyna Kuniewicz przyznaje, że taki scenariusz jest oczywiście możliwy.

– Na razie warto jednak pamiętać, że w całym 2025 roku poznański rynek pozostawał bardzo zrównoważony. W granicach administracyjnych miasta sprzedano około 4300 mieszkań, podczas gdy do oferty wprowadzono blisko 4100 lokali. Te wartości są do siebie bardzo zbliżone, co pokazuje, że choć gra popytu i podaży jest bardzo wyrównana, to rynek deweloperski w Poznaniu znajduje się obecnie w stanie niewielkiej nadpodaży – wyjaśnia.

W związku z tym nawet ewentualne pojawienie się alternatywy w postaci nowych domów jednorodzinnych oferowanych przez firmy deweloperskie pod miastem raczej nie wygeneruje nowego popytu. Może jedynie uzupełnić ofertę. Przy obecnej skali projektów realizowanych w samym mieście trudno bowiem zakładać, że w najbliższym czasie deweloperzy zaczną intensywnie rozwijać inwestycje poza granicami administracyjnymi Poznania.