Ferie w górach we własnym zimowym apartamencie?

W żadnym z ośmiu najpopularniejszych kurortów górskich analizowanych przez Otodom ceny mieszkań nie spadają poniżej 10 000 zł za metr. Najdroższe pozostaje Podhale. Za cenę 36-metrowego apartamentu w Zakopanem można kupić czteropokojowe mieszkanie na 100 mkw. w Łodzi. Co powoduje tak wysokie ceny? Wysoki standard? Ograniczona dostępność? Czy może widoki na lukratywne stopy zwrotu z inwestycji?

Kiedy zaczyna się zainteresowanie apartamentami zimowymi? Utrzymuje się ono na zbliżonym poziomie generalnie przez cały rok, choć w największych górskich kurortach: Zakopanem, Karpaczu czy Szklarskiej Porębie można faktycznie mówić o większym ożywieniu na przełomie roku i w styczniu. I nie mówimy tu wcale o najmie. W ciągu ostatnich dwóch lat w serwisie Otodom najwięcej wyszukiwań ofert mieszkań na sprzedaż w ośmiu najbardziej znanych miejscowościach górskich przypadło na przełom 2022 i 2023 roku. Ponadto wygląda na to, że po raz kolejny szykujemy się na otwarcie sezonu zimowego bowiem już w listopadzie w porównaniu do października czy września widoczny był 5% wzrost liczby wyszukiwań.

Podhale najdroższe od lat

Z danych Otodom Analytics wynika, że zaskoczenia nie ma i w tym roku. Najwyższe ceny apartamentów inwestycyjny czy tzw. mieszkań wakacyjnych notujemy w Zakopanem i oddalonym od niego zaledwie pięć kilometrów Kościelisku. Średnia cena za metr kwadratowy powierzchni to odpowiednio ponad 21 tys. zł i nieco ponad 22 tys. zł. Co ciekawe, Kościelisko jest jedyną z ośmiu analizowanych miejscowości, w której w ujęciu rocznym odnotowano spadek cen. Pojawienie się w tam większej liczby ofert w cenach poniżej 20 tys. zł/mkw. zaowocowało 5% korektą. W Zakopanem w tym czasie został odnotowany wzrost o 6%. To jednak nie “stolica Tatr” a Wisła została liderem wzrostów. W ujęciu rocznym apartamenty wakacyjne podrożały tu o 9%. W Beskidach sporym zainteresowaniem cieszy się Szczyrk oraz Krynica Zdrój, a w Karkonoszach dwa główne ośrodki, tj. Karpacz i Szklarska Poręba.

- ​ W powiecie tatrzańskim jest najdrożej, ale też jest to lokalizacja z największą liczbą ofert. Warto zwrócić uwagę, że około 90% z nich to mieszkania i apartamenty oznaczone w serwisie Otodom jako inwestycyjne. W Bukowinie Tatrzańskiej w ten sposób oznaczonych jest 100% mieszkań i apartamentów na sprzedaż, w Szczyrku 98%, a w Kościelisku 95%. Najmniej, bo “tylko” połowa ofert lokali na sprzedaż, które są wystawione w Krynicy Zdroju została przeznaczona na zakup stricte inwestycyjny – komentuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

Górskie mieszkanie premium, czyli jakie?

Jak zauważa Paweł Zabłocki, ekspert ds. nieruchomości z agencji Doradzamy Nieruchomości: - Najważniejszą wartością apartamentów w górach jest obecnie ich lokalizacja. Klienci coraz bardziej zwracają uwagę na to, aby ich nieruchomość znajdowała się w dogodnym punkcie oferującym malownicze widoki oraz umożliwiającym szybki dostęp do tras narciarskich. Bezpośredni widok na Giewont to obecnie uznawany luksus, który zdecydowanie przyciąga potencjalnych nabywców.

Zatem otoczenie ma znaczenie, ale nie tylko. Rekordem cenowym za metr kwadratowy nieruchomości może się poszczycić Zakopane. Tutaj za 32-metrowe luksusowe mieszkanie trzeba zapłacić 42 tys. zł/mkw. Tyle kosztuje między innymi widok na Tatry i tylko dwa kilometry odległości od Krupówek. Pozostałe udogodnienia to garażowane miejsce parkingowe oraz wysokiej jakości wykończenie w stylu alpejskim. Apartament usytuowany jest w kameralnym obiekcie. Do dyspozycji mieszkańców jest między innymi przestronna restauracja i strefa spa. W zasięgu krótkiego spaceru znajdują się wyciągi i stacja narciarska, trasy narciarstwa biegowego, a w 2024 r. w sąsiedztwie zostaną otworzone największe baseny termalne na Podhalu.

- Za cenę takiej nieruchomości można było w listopadzie kupić średnio trzy pokoje w Krakowie czy we Wrocławiu, a w Łodzi nawet mieszkanie z czterema pokojami na ponad 100 metrach kwadratowych. Luksusowe apartamenty wakacyjne za miliony to jednak nie tylko domena Zakopanego. Znajdziemy je też w coraz bardziej popularnych kurortach jak Karpacz i Szklarska Poręba. Tego typu inwestycje aktualnie rzadko kupuje się z finansowaniem kredytowym lub na tzw. drugi dom. Są raczej traktowane jako lokata kapitału – wyjaśnia Klimaszewska, ekspertka Otodom.

Apartamentowiec czy aparthotel?

Zdarzają się również w Zakopanem większe powierzchniowo apartamenty jak na przykład 150 metrów kwadratowych luksusu z imponującym, okalającym cały budynek tarasem, w którym mieszczą się jacuzzi i sauna a z nich - jak się okazuje wcale nie taki bezcenny - widok na Giewont. Natomiast w Karpaczu w kwocie 790 tys. zł możemy kupić kawalerkę o powierzchni niespełna 30 metrów kwadratowych. Tu bardziej niż powierzchnia liczą się usługi dodatkowe. To apartament w pięciogwiazdkowym ośrodku hotelowym wystawiony na sprzedaż jako lokal inwestycyjny na rynku wtórnym. Do dyspozycji wszystkich gości, są baseny hotelowe, strefa saun, restauracje, narciarnia lub rowerownia etc. Co ma większe wzięcie?

- Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości z rozbudowaną infrastrukturą. Nabywcy poszukują nie tylko komfortowego miejsca do mieszkania, ale także udogodnień sprzyjających relaksowi i wypoczynkowi. Mieszkanie w aparthotelach z kompleksowym zapleczem gwarantuje wygodę i obsługę na najwyższym poziomie. Zapewnia również właścicielom obsługę najmu w czasie, kiedy z mieszkania nie korzystają osobiście. Oczywiście standardy budowy i wyposażenia nieruchomości ewoluują, uwzględniając rosnące oczekiwania klientów, a z uwagi na ograniczoną dostępność nowych obiektów typu condo czy aparthotel, zakup dobrze wyposażonego apartamentu na własność jest atrakcyjną alternatywą. - dodaje Paweł Zabłocki.

Oferta mieszkaniowa w górach systematycznie rośnie

W ciągu ostatnich czterech lat liczba ogłoszeń nieruchomości na sprzedaż w kurortach górskich zmieniała się. Po wybuchu pandemii było ich istotnie mniej. Następnie oferta powoli odbudowywała się aż do następnego wyraźnego spadku pod koniec 2022 roku. Obecnie wolumen aktywnych dostępnych w serwisie Otodom ofert sprzedaży tego typu apartamentów osiągnął historycznie najwyższy poziom.

Tę podaż zasilają także właściciele indywidualni, dla których do tej pory mieszkanie lub apartament w kurorcie zimowym był drugim domem. Zdarza się, że takie ekskluzywne obiekty są teraz wystawiane na sprzedaż, ponieważ ich właściciele liczą na zainteresowanie ze strony klientów w segmencie premium, a tym samym zysk w obliczu wzrostu wartości nieruchomości. Rezygnują z gór? A może zamieniają na większe?

- Daje się zauważyć zwiększone zainteresowanie domami na własność ze względu na znacznie niższą cenę metra kwadratowego w porównaniu z apartamentami. Klienci są gotowi inwestować w przestronne i luksusowe domy zarówno ze względu na lokalizację, jak i dodatkowe udogodnienia czy też możliwość ich wprowadzenia - komentuje Paweł Zabłocki specjalizujący się w sprzedaży mieszkań w kurortach zimowych.

Przełom roku pokaże, czy te trendy zakupowe w miejscowościach zimowych się utrzymają. ​