Coraz stabilniej na rynku mieszkaniowym, ale braki podażowe wciąż aktualne

W listopadzie mieliśmy do czynienia z wyjątkowo wysoką aktywnością deweloperów. 6,4 tys. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ciągu miesiąca to bowiem jeden z najwyższych wyników odnotowanych w ciągu ostatnich lat. Dotychczas takie wyraźne wzrosty podaży poprzedzały zwykle wejście w życie zmian prawnych wpływających na działalność firm deweloperskich i były podyktowane chęcią uruchomienia inwestycji na „starych zasadach”. Czy tym razem było podobnie, a wyczerpujące się środki na lata 2023-2024 z puli programu Bezpieczny Kredyt 2% stały się dodatkową motywacją?

- ​ Bezpieczny Kredyt był tylko impulsem, a nie siłą napędową, która odpowiada za obecne wyniki na rynku mieszkaniowym. Oczywiste jest, że część inwestycji - tych tańszych - została uruchomiona z myślą o nabywcach, którzy z rządowego dofinansowania mogli skorzystać. Jednak duży udział tych mieszkań, które właśnie zasiliły ofertę deweloperów nie kwalifikuje się do programu i nie trafiłaby na rynek gdyby nie wyraźny wzrost cen. Dlaczego? Bo wcześniej na etapie planowania i negocjacji kosztów realizacji trudno było deweloperom zapewnić odpowiednią rentowność projektów. – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom Analytics.

Ekspertka podkreśla również, że listopadowy wzrost podaży to kontynuacja trendu, który obserwujemy od ​ kilku miesięcy i jest raczej efektem wielomiesięcznej wytężonej pracy przy kontraktowaniu projektów niż obawy przed likwidacją programu.

- To nie jest pierwszy program wspierający sprzedaż z jakim branża deweloperska się zetknęła i trudno zakładać, że w dojrzałym biznesie ktokolwiek na nim jednym chciałby budować strategię działalności firmy. Dużo większy wpływ na decyzje deweloperów i inwestorów mogła mieć niepewność związana z wyborami i potencjalną zmianą - bądź nie - opcji politycznej, ​ a wraz z nią stabilności prawa i decyzji dotyczących rynku. - dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Nierówna sytuacja w miastach

W listopadzie sprzedaż mieszkań deweloperskich w największych miastach spadła w porównaniu do poziomów notowanych w ostatnich miesiącach. Mimo, że wynik 4,9 tys. lokali, był o ​ 9% słabszy ​ niż w październiku, to wciąż o 97% przewyższa ten z ubiegłego roku. To paradoksalnie dobra wiadomość dla kupujących. Przewaga liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nad sprzedanymi daje nadzieję na spowolnienie tempa obrotu, większy wybór i spowolnienie wzrostu cen. ​ Na koniec listopada oferta dostępna na 7 głównych rynkach wyniosła 39,4 tys., a więc wróciła do poziomu z początku sierpnia. I choć zagregowane dane wskazują na to, że ​ możemy spodziewać się okresu uspokojenia, to w poszczególnych miastach sytuacja nadal jest ​ bardzo zróżnicowana.

W listopadzie równowagę pomiędzy sprzedażą a wprowadzeniami na rynku deweloperskim odnotowano w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. W Poznaniu mieliśmy do czynienia z nadwyżką sprzedaży na poziomie 40%. Z kolei w pozostałych miastach deweloperzy wprowadzili więcej nowych ofert niż sprzedali – w Krakowie o blisko 50%, w Łodzi o ponad 100%, a w Katowicach aż o 186%.

Spojrzenie na czas wyprzedaży oferty na poszczególnych rynkach pokazuje, że nie zaszła żadna poważna zmiana. Nadal w najtrudniejszej sytuacji znajdują się kupujący ​ w Krakowie. Gdyby zainteresowanie zakupem utrzymało się tam na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a do oferty nie trafiałyby nowe projekty, oferowane przez deweloperów lokale wyprzedałyby ​ się w ciągu 4,5 miesiąca. Niewiele lepiej jest w Warszawie i Wrocławiu (1,8 i 2 kwartały) oraz Trójmieście (2,3 kwartału).

- Za rynek w równowadze uznaje się zwykle taki, na którym czas wyprzedaży oferty wynosi 5-6 kwartałów. W listopadzie za taki można było uznać jedynie Katowice i Łódź. ​ Zarówno rosnąca liczba wprowadzeń nowych mieszkań jak i dane GUS o wzroście deweloperskich pozwoleń na budowę i liczbie rozpoczynanych budów może wskazywać na to, że deweloperzy dążą do ustabilizowania oferty na wyraźnie wyższym niż w 2023 r. poziomie. W polskich warunkach przyspieszenie tych procesów nie jest jednak proste czego dowodem może być to, że na wyraźną poprawę po stronie podaży musieliśmy czekać ponad pół roku. - podkreśla Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.

Krótko czy długoterminowa stabilizacja?

Pomimo nieznacznego spadku sprzedaży w listopadzie, liczba rezerwacji nowych mieszkań pozwala przypuszczać, że w nadchodzących miesiącach sprzedaż nadal będzie utrzymywała się na wysokim poziomie. Jak wskazują dane Otodom Analytics w listopadzie status mieszkania zarezerwowanego u deweloperów uzyskało 2,8 tys. mieszkań, czyli 72% więcej niż rok temu. Na koniec listopada na 7 rynkach głównych było ich łącznie 8,7 tys. – ostatni raz takie wartości odnotowano w połowie 2021 roku.

To z kolei sprawia, że trudno oczekiwać spadków cen. Zgodnie z najnowszymi danymi Otodom Analytics w listopadzie 2023 r. za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić średnio od 16,2 tys. zł w Warszawie, 14,7 tys. zł w Krakowie i Trójmieście, 13,1 tys. zł we Wrocławiu, 12,3 tys. zł w Poznaniu, 11,6 tys zł w Katowicach aż do ponad 9 tys. zł w Łodzi.

U ujęciu rocznym liderem wzrostów pozostaje niezmiennie Kraków (+23%). Z kolei najmniej, bo o niecałe 10% urosły ceny średnie mieszkań sprzedawanych w Katowicach. Natomiast to Katowice były rynkiem, na którym mieszkania podrożały najbardziej, bo o 3% w porównaniu do października br.