Ciasne, ale własne, czyli jak zmieniają się preferencje zakupu mieszkania w Polsce

M3 to już od dwóch lat pierwszy wybór nabywców, a w IV kwartale ubiegłego roku zamiar zakupu takiego lokum deklarowało aż 37 proc. użytkowników obido, platformy mieszkaniowej z ofertami deweloperskimi. Jeszcze w 2018 r. najpopularniejszym typem mieszkań były te z trzema pokojami. W ciągu dwóch lat spadła jednak nie tylko liczba pokoi w poszukiwanych mieszkaniach, ale i oczekiwania Polaków względem metrażu. W 2022 roku 27 proc. rodzin z dziećmi uznawało dwa pokoje z kuchnią o powierzchni 30-39 mkw. za akceptowalne do zakupu.

- Wygląda na to, że przekonanie: ciasne, ale własne, któremu wciąż hołdujemy w naszym kraju, wraz z gigantycznym wzrostem inflacji i zmniejszeniem dostępności kredytów mieszkaniowych nabrało nowego znaczenia. Spadek zdolności kredytowej zmusił nabywców do ograniczenia kwoty maksymalnej, jaką byli w stanie przeznaczyć na zakup w czasie, gdy ceny całkowite zakupu takich lokali rosły. Część z nich oczywiście była w stanie obniżyć swoje oczekiwania względem lokalizacji czy standardu. Natomiast dla dużej części, wyjściem było zaplanowanie życia na mniejszym metrażu. Jednocześnie 27% osób, które wzięły udział w badaniu przeprowadzonym dla Otodom Analytics w lutym i marcu 2023 r., powiedziało, że przy trudności w sfinansowaniu zrezygnowałaby z zakupu- wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Head of Research, Otodom Analytics.

Wybieramy to, na co nas stać

Według najnowszego raportu JLL i Otodom „Preferencje nabywców mieszkań 2022” na koniec 2021 roku najczęściej poszukiwane były mieszkania o metrażu 30-39 mkw. W 2022 popularność zyskały lokale jeszcze mniejsze - do 30 mkw. Ich udział w strukturze zainteresowania wzrósł z 5 do 20 proc., w rezultacie czego mieszkania o metrażu do 40 mkw. stanowiły 54% wszystkich wskazań poszukujących. Jeszcze wyższy odsetek takich wskazań odnotowano w Warszawie i Krakowie (odpowiednio 56% i 55%).

Co ciekawe, mieszkania kilka metrów powyżej 30 mkw. mogły ​ jeszcze niedawno być rozpatrywane jako większa kawalerka czy tzw. studio. Obecnie coraz powszechniejsze jest podejście, że na maksymalnie 39 mkw., a więc stosunkowo niedużej powierzchni, znajdują się dwa pokoje i taki metraż coraz częściej akceptują poszukujący dwupokojowych nieruchomości na platformie obido. Tych natomiast, którzy wskazują na dwójki jako docelowe mieszkania jest coraz więcej. Był to najczęściej poszukiwany typ mieszkania w minionym roku.

- W ciągu ostatnich trzech lat oczekiwania potencjalnych nabywców względem wielkości mieszkania zmalały i to bez względu na preferowaną liczbę pokoi. Im więcej pomieszczeń, tym mniejszy minimalny metraż akceptowany jest przez poszukujących mieszkania. Z naszego raportu wynika, że na lokale dwupokojowe przypada średnio około 35 mkw., na trzypokojowe 49 mkw., a 4 pokoje z reguły mieszczą się na powierzchni 67-69 mkw. - ​ komentuje Anna Karaś, Senior Analyst, Residential Research, JLL.

Nieruchomość lepsza, niż lokata bankowa

Okazuje się, że budżet osób poszukujących mieszkania rósł w ciągu ostatnich 5 lat. Analiza danych z serwisu obido pokazuje, że w 2021 roku kwota maksymalna przeznaczona na zakup mieszkania najbardziej wzrosła w Krakowie, bo o 18 proc., a we Wrocławiu i Trójmieście o 13 proc. Natomiast na koniec IV kwartału 2022 roku zanotowano w Warszawie wzrost na poziomie nawet 19 proc.

Z raportu JLL i Otodom wynika, że podobnie jak rok wcześniej w 2022 warszawiacy deklarowali największe kwoty na zakupy nowego lokum 1,2 lub 3-pokojowego. Na przykład podczas gdy w innych miastach maksymalny budżet na kawalerkę wzrósł o 1-12 proc., w Warszawie aż o 45 proc., czyli adekwatnie do realnych cen takich lokali. ​ Tym samym rynek warszawski był w minionym roku jedynym, na którym nabywcy najbardziej stabilnie podnosili kwotę na zakup mieszkania zgodnie ze wzrostem cen.

- Pamiętajmy, że to zjawisko nie obrazuje sytuacji wszystkich Polaków. Rok 2022 pokazał wyraźnie, że nie tylko nie są oni w stanie nadążyć i dostosować budżetu do dynamiki wzrostu cen, ale też w dużej części są uzależnieni od kredytów. Stąd 40-50 proc. spadek sprzedaży w zależności od miasta, jaki odnotowano w minionym roku. Nawet jeśli statystycznie ceny mieszkań rosły wolniej niż inflacja, a średnie zarobki poprawiały się systematycznie wg danych GUS, to nie znajdowało to odzwierciedlenia ani w portfelach, ani w zdolności kredytowej Polaków. Na rynek wkroczyli natomiast śmiało ci, którzy mając zgromadzone oszczędności - najczęściej na poziomie do 300 tys. zł - postanowili je zabezpieczyć -mówi Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics.

Pojawiła się nowa grupa klientów

Do końca 2021 roku największą grupą wśród poszukujących mieszkania na platformie obido były pary oraz rodziny z dziećmi – średnio około 66 proc. użytkowników. Kolejną grupę co do wielkości stanowili single, których udział, w zależności od badanego rynku, wahał się pomiędzy 18-25 proc. W 2022 roku pojawili się nowi klienci rynku deweloperskiego – osoby, które nie chcą określać celu w szukaniu mieszkania. Użytkownicy nieokreślający swojego profilu to najbardziej zróżnicowana grupa potencjalnych nabywców głównie pod względem deklarowanego budżetu. Wśród nich aż 79 proc. deklaruje, że ma gotówkę na zakup nieruchomości i w różnych miastach od 34 do 40 proc. z nich dysponuje kwotą maksymalnie 300 tys. zł. W tej grupie są też tacy, którzy koncentrują się tylko na dużych kwotach powyżej 700 tys. zł (w zależności od miasta od 14 do 30%). Tym samym w minionym roku udział osób myślących o zakupie pod wynajem sięgał w niektórych regionach nawet 30 proc.

A co z trendem obserwowanym we wcześniejszych latach i rosnącym udziałem zakupów w aglomeracjach?

- Trend, który nasiliła pandemia COVID-19, umacniał się również w 2022 roku. Dane z ubiegłego roku potwierdzają rosnące zainteresowanie zamieszkaniem w ​ aglomeracjach. Szczególnie wyraźnie widać to było w obszarach wokół Warszawy i Krakowa. W tych miastach 42% użytkowników obido brało pod uwagę zamieszkanie w obszarze podmiejskim. Było to w obu przypadkach o 5 p.p. więcej niż rok wcześniej – komentuje Anna Karaś, JLL.

Czy wobec rosnących cen mieszkań więcej użytkowników będzie spoglądać w 2023 r. na obrzeża miasta?

Więcej szczegółów w raporcie “Preferencje nabywców mieszkań 2022” oraz na stronie https://www.otodom.pl/wiadomosci/