2025 rok – czas nowej równowagi na rynku mieszkaniowym

Ostatni rok, jak i całe minione pięć lat, był okresem intensywnych zmian oraz zaskakujących zwrotów na rynku mieszkaniowym. Jednak analiza czwartego kwartału roku ujawnia wyraźne sygnały stabilizacji – dynamika wzrostu cen spadła do 8% kw/kw, popyt się unormował , a kupujący mogą korzystać z bogatej oferty, przypominającej tę sprzed dekady. Wiele wskazuje więc na to, że sektor mieszkaniowy stopniowo osiąga nowy stan równowagi – wynika z najnowszego „Kwartalnika Mieszkaniowego” Otodom i Polityka Insight.

Koniec cenowego rollercoastera?

IV kwartał na rynku mieszkaniowym upłynął pod znakiem dalszego hamowania tempa wzrostu cen. W ostatnich miesiącach roku wyniosło ono 8%, podczas gdy kwartał wcześniej było to 12%. W ujęciu rocznym i po uwzględnieniu inflacji, widoczny jest natomiast spadek tej dynamiki aż do 3% r/r. O obniżkach cen nie ma jednak mowy, na co w dużej mierze wpływają rosnące dochody gospodarstw domowych, zwiększające zdolność kredytową osób planujących zakup nieruchomości. Potwierdza to liczba złożonych wniosków o kredyty hipoteczne, która była zbliżona do długookresowej średniej przed okresem boomu, czyli 2023 rokiem.

Zmiany cen mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich 5 lat ​ można porównać do dynamicznej jazdy kolejką górską, z okresami gwałtownego wzrostu przeplatającymi się z chwilami umiarkowanego tempa na poziomie 6%. Obecna dynamika, obserwowana w IV kwartale 2024 roku, przypomina tę z końca 2022 roku, czyli sprzed wprowadzenia rządowego programu wspierającego popyt. Na razie trudno przewidzieć, czy w pierwszym kwartale 2025 roku nastąpi dalsze spowolnienie wzrostu cen. Wiele wskazuje jednak na to, że nadchodzący rok przyniesie długo oczekiwaną stabilizację na rynku mieszkaniowym - podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Zwiastunów cenowej stabilizacji można także upatrywać w tempie wzrostu cen poszczególnych metraży mieszkań – w IV kw. roku najwolniej, bo o ok. 1% kw/kw drożały średnie lokale o powierzchni 40-90 mkw., a więc te najbardziej popularne. Co ciekawe, w całym 2024 r. najmocniejsze podwyżki przekraczające 10% r/r dotknęły najmniejszych miejscowości liczących do 50 tys. mieszkańców. Z czego to wynika? Eksperci podkreślają, że to efekt uwzględnienia przez ​ firmy deweloperskie w cenach mieszkań kosztów realizacji inwestycji, które na mniejszych rynkach rosły w ubiegłych latach na podobnym jak w dużych miastach ​ poziomie, ale większa wrażliwość popytu na zmiany cen nie pozwalała na gwałtowne ich zmiany. Z tego powodu to właśnie w małych miastach i miasteczkach możemy się spodziewać dalszego, choć umiarkowanego, wzrostu cen także w 2025 r.

Własne M wciąż w planach

Planujący zakup własnego M mają z czego wybierać - ​ aktualna liczba dostępnych mieszkań sięga rekordowego poziomu. W samym IV kw. 2024 roku liczba aktywnych ofert sprzedaży wzrosła o 3% kw/kw i była niemal o 30% wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Taki wynik to w dużej mierze zasługa deweloperów, których oferty stanowią aż 57% całego rynku.

Biorąc pod uwagę skalę działalności firm deweloperskich w ostatnich latach, duża dostępność mieszkań i domów na sprzedaż nie jest zaskakująca. W ciągu ostatnich 5 lat deweloperzy wybudowali ​ prawie 700 tys. lokali, a gospodarstwa domowe zrealizowały w tym samym czasie ok. 400 tys. domów jednorodzinnych.

W ostatniej dekadzie zarówno inwestorzy indywidualni, jak i firmy deweloperskie intensywnie realizowali projekty mieszkaniowe, aby odpowiedzieć na rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości. Mimo wysokiej skali budowy, deficyt mieszkań nadal się utrzymuje - ​ szczególnie w największych miastach, mimo tego że deweloperzy skoncentrowali w nich 44% całkowitej produkcji lokali w ciągu ostatnich dziesięciu lat - komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Trwające zapotrzebowanie na mieszkania potwierdza stabilny poziom zainteresowania ze strony kupujących. Mimo braku zapowiadanego następcy programu BK 2%, popyt na nieruchomości nie osłabł gwałtownie, a liczba zawieranych transakcji od III kw. 2024 r. powoli rośnie. Warto jednak podkreślić, że tempo obrotu mieszkaniami od 2022 sukcesywnie spada. 

Mimo niesprzyjających warunków wciąż chcemy posiadać mieszkanie na własność, choć jest to trudniejsze niż dekadę temu. Własność oznacza to dla nas poczucie bezpieczeństwa i możliwość akumulacji kapitału. Nawet młodzi ludzie, którym obecnie niełatwo się usamodzielnić, nie rezygnują z marzeń o własnym „M” – dodaje socjolog, dr hab. Mikołaj Lewicki, współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

W poszukiwaniu nowej równowagi

Wiele wskazuje na to, że po pięciu latach gwałtownych zmian, rynek mieszkaniowy ma już za sobą okres największych turbulencji. 2025 rok zapowiada się stabilnie – zarówno pod względem cen nieruchomości, jak i popytu oraz podaży.

2025 rok będzie czasem szerokiej oferty na rynku nieruchomości. Deweloperzy będą realizować planowane inwestycje i niewątpliwie nie będzie to okres zapaści dla branży. Wręcz przeciwnie – średnie wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny mieszkań, a więc popyt będzie się mocno trzymał. ​ Nie spodziewamy się obniżek cen, a raczej ich wyhamowania. W najbliższej przyszłości kupujący mogą się jednak mocniej zwrócić w kierunku rynku wtórnego – mówi dr hab. Mikołaj Lewicki.

Prognozując scenariusze na 2025 rok, nie sposób uniknąć zapowiadanego programu wsparcia kredytobiorców. Zdaniem ekspertów nie będzie miał on jednak takiego wpływu na rynek jak w 2024 r.

Sektor mieszkaniowy wchodzi w fazę stabilizacji. 2024 r. pokazał, że radzi sobie nawet w obliczu wysokich stóp procentowych i bez programu wspierającego popyt. Wydaje się , że wystarczy drobny impuls taki jak niewielka obniżka stóp procentowych, aby na rynek nieruchomości powrócił optymizm – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz. 

Więcej informacji w najnowszym Kwartalniku Mieszkaniowym Otodom i Polityki Insight.

Share

Najnowsze historie

Website preview
Dlaczego nowe mieszkanie bez balkonu jest droższe?
Na polskim rynku mieszkaniowym balkon od lat postrzegany jest jako jedno z najbardziej pożądanych udogodnień. Wydawać by się mogło, że podwyższa ono cenę nieruchomości. Pod prąd idzie rynek deweloperski, gdzie za metr kwadratowy mieszkania bez balkonu czy ogrodu zapłacimy średnio 16% więcej niż za lokal z takim udogodnieniem. Z czego to wynika?
media.otodom.pl
Website preview
Rynek mieszkaniowy na hamulcu. Po majowym odbiciu – chłodny czerwiec
Po majowym odbiciu rynek deweloperski znów zwolnił. W czerwcu na siedmiu największych rynkach sprzedano niespełna 3,1 tys. mieszkań, co pokazuje, że efekt obniżki stóp procentowych był jedynie chwilowy. Uwagę zwraca też wyraźna przewaga popytu nad nową podażą – takiej dysproporcji nie widziano od września 2023 roku, kiedy rynek napędzał program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Spadki nie ominęły również rynku wtórnego, gdzie maleje zarówno liczba ofert, jak i aktywność kupujących.
media.otodom.pl
Website preview
Co kształtuje dziś rynek mieszkaniowy w Polsce?
Ceny, podaż i zmiany prawa. Komentarz rynkowy Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki działu badań w Otodom
media.otodom.pl

Aktualizacje w Twojej skrzynce pocztowej

Klikając "Subskrybuj", potwierdzam, że zapoznałem się z Polityka prywatności i wyrażam na nią zgodę.

Więcej o Otodom

Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 6 mln realnych użytkowników*, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Otodom nie tylko daje dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń, ale też sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia jak np. Otodom Analytics, dzieli się wiedzą ekspertów i najświeższymi danymi, które pozyskuje także w dedykowanych badaniach. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.

* wg danych za grudzień 2024 r.

Kontakt

Biuro Prasowe Otodom: Linkleaders

otodom@linkleaders.pl

www.otodom.pl