Wiosenne przebudzenie na rynku mieszkaniowym: wzrosty sprzedaży i oferty

Podsumowanie marca na rynku deweloperskim, wtórnym i w sektorze najmu

3 kwietnia 2025

Początek wiosny przyniósł sporą aktywność na rynku mieszkaniowym. Jak pokazują wstępne dane Otodom Analytics, deweloperzy sprzedali 3,7 tys. lokali, co oznacza wzrost o 10% w porównaniu z lutym i o 5% r/r. W siedmiu największych polskich miastach ponownie zwiększyła się liczba mieszkań oferowanych na rynku deweloperskim, zbliżając się do poziomu 60 tys. Ruch widać także na rynku wtórnym – w lutym osoby poszukujące własnego „M” z drugiej ręki mogły wybierać spośród 51,5 tys. ogłoszeń. Wiosenne wzrosty nie ominęły także sektora najmu, na którym oferta w marcu była o 4% większa względem lutego.

Podaż wciąż wyższa niż popyt

Marzec był kolejnym miesiącem intensywnej gry popytowo-podażowej na rynku mieszkaniowym, który poszukuje nowego poziomu równowagi.

W 7 największych polskich miastach bieżąca podaż była wyraźnie większa od popytu. Firmy deweloperskie ponownie wprowadziły do sprzedaży o 2 tys. więcej mieszkań w nowych inwestycjach niż zostało w tym samym czasie kupionych. Nie dziwi zatem fakt, że łączna oferta nowych mieszkań w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu sięgnęła niemal 60 tys. mieszkań. Tym samym marzec okazał się 18 miesiącem z rzędu, w którym oferta deweloperów nieprzerwanie rosła.

Potencjalny nabywca, który w marcu był zainteresowany zakupem mieszkania w jednym z największych polskich miast mógł wybierać nie tylko z oferty liczącej 60 tys, ale także z ponad 6,4 tys. zarezerwowanych lokali. Jednak możliwość wyboru z tej puli ma warunkowy charakter, ponieważ mieszkania te w momencie zamknięcie badania nie są dostępne dla każdego zainteresowanego zakupem klienta - naturalną cechą rezerwacji jest jej nietrwały charakter. Mieszkania zarezerwowane prędzej czy później zmienią swój status na sprzedane lub wolne. Nie sposób jednak prawidłowo ocenić skali bieżącej działalności firm deweloperskich, nie wspominając o puli rezerwacji.

Co ciekawe, pomimo wzrostu liczby oferowanych mieszkań, tempo wyprzedaży oferty* poprawiło się dzięki relatywnie dobrej marcowej sprzedaży, która okazała się o 30% wyższa od wyników odnotowanych na przełomie poprzedniego i bieżącego roku.

Zaskakujące wyniki sprzedaży deweloperów

Wstępne wyniki monitoringu rynku mieszkaniowego realizowanego na potrzeby Otodom Analytics wskazują, że w marcu deweloperzy sprzedali 3,7 tys. lokali. To o 10% więcej niż w lutym i o 5% więcej niż rok wcześniej. To także najlepsze od 12 miesięcy efekty sprzedaży

Jak wskazują eksperci, choć sprzedaż mieszkań w pierwszym kwartale 2025 roku była o 13% niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku (licząc względem skorygowanych danych za 2024 r.), obserwowany z miesiąca na miesiąc wzrost liczby transakcji pozwala z ostrożnym optymizmem patrzeć na dalszą część roku.

Ten pozytywny trend pojawił się mimo braku wyraźnych zmian w otoczeniu makroekonomicznym, co może świadczyć o stabilizującym się popycie i stopniowej adaptacji rynku do nowych warunków. Warto również zwrócić uwagę na marcowe dane – w odróżnieniu od lat ubiegłych, po uwzględnieniu liczby dni sprzedażowych, marzec przyniósł lepsze wyniki niż luty. Choć różnica była niewielka, może ona sygnalizować zmianę sezonowego rytmu zakupowego. Wszystko to pozwala zakładać, że całoroczna sprzedaż w 2025 roku ma szansę utrzymać się co najmniej na poziomie z roku poprzedniego – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka badań rynku Otodom.

Z kolei pod względem cen marzec na rynku deweloperskim przyniósł dalszą stabilizację. Warto jednak zauważyć, że przeciętne ceny ustabilizowały się nie tylko w relacji miesiąc do miesiąca (wzrost o 0,2%), ale również w stosunku do cen sprzed roku. To już drugi miesiąc z rzędu, gdy roczny wzrost przeciętnych cen oferowanych wyniósł 5,5% a po kilkunastoprocentowych wzrostach sprzed roku nie ma już śladu.

Wzrost oferty na rynku wtórnym

Liczba ogłoszeń o sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach wyniosła 51,5 tys., czyli była o niemal 2% wyższa w porównaniu do lutego. Największe ożywienie pod względem liczby nowych ofert miało miejsce w Łodzi, gdzie podaż zwiększyła się aż o 7%. Na drugim miejscu uplasowało się Trójmiasto, notując miesięczny wzrost na poziomie 5%. Jednak analizując ofertę mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach, można zauważyć wyraźne wyhamowanie tempa wzrostu podaży.

Od lipca do grudnia 2024 roku obserwowaliśmy bardzo dynamiczne przyrosty liczby ogłoszeń – sięgające nawet 50% rok do roku. Tymczasem w marcu 2025 roku wzrost wyniósł już tylko 17%, co jest najniższym wynikiem od wiosny ubiegłego roku – tłumaczy Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Jej zdaniem, to może świadczyć o stabilizowaniu się rynku.

Od trzech miesięcy wskaźnik odpowiedzi na ogłoszenia utrzymuje się na wysokim poziomie, co sugeruje, że dostępna oferta znajduje realne zainteresowanie wśród kupujących. W samym marcu odnotowaliśmy 98 tys. odpowiedzi – to o 7% więcej niż miesiąc wcześniej i aż o 29% więcej niż rok temu. Taki poziom aktywności poszukujących naturalnie wpływa na ograniczenie dalszego wzrostu liczby nowych ogłoszeń – wyjaśnia.

Rynek najmu w stabilnym rytmie

W marcu sytuacja na rynku najmu utrzymywała się na względnie stabilnym poziomie, zwłaszcza jeśli chodzi o ceny. W siedmiu największych miastach Polski opublikowano na portalu Otodom łącznie 17 tys. ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań, co oznacza wzrost o 4% względem lutego.

Średni koszt najmu kształtował się na poziomie 3080 zł, czyli niemal identycznie jak miesiąc wcześniej – spadek wyniósł symboliczne 20 zł. Warto jednak zauważyć, że w ujęciu rocznym stawki nadal rosną – obecny poziom jest o 60 zł wyższy niż w analogicznym okresie 2024 roku. Dane te mogą świadczyć o tym, że rynek w dalszym ciągu utrzymuje stabilne ceny - od 4 miesięcy obserwujemy oscylujące wokół zera zmiany m/m, ale i symboliczne zmiany r/r.