W budownictwie mieszkaniowym trwa zima. Co trzecie uzyskane pozwolenie na budowę nie trafiło do realizacji
Najnowsze dane GUS o skali budownictwa mieszkaniowego w Polsce nie pozostawiają złudzeń. Przed nami bardzo przeciętny rok. Dwa filary tego rynku, czyli firmy deweloperskie i gospodarstwa domowe, wyraźnie zredukowały aktywność, rozpoczynając w lutym budowę o 15% mniejszej liczby mieszkań niż rok temu. Jeśli spojrzeć na skumulowane statystyki ze stycznia i lutego, sytuacja wygląda jeszcze poważniej – zanotowano spadek o 22% rok do roku i wynik aż o 14% gorszy od średniej z ostatnich pięciu lat. Na tle tej rynkowej zimy wyłania się jednak zaskakujący paradoks – przebudzenie w kategorii mieszkań społeczno-czynszowych. Choć skala budownictwa jest tu nadal niewielka, to w kontekście nowej strategii mieszkaniowej rządu zasługuje na szczególną uwagę. Sytuację komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Z danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w lutym była porównywalna zarówno z wynikami ze stycznia, jak również z lutym 2025 roku. Wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 14,6 tys. lokali, czyli o 0,3% mniej niż w styczniu i o 0,9% więcej niż rok wcześniej. W ramach tej puli deweloperzy dostarczyli 8,5 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 1,3% miesiąc do miesiąca i o 1,4% w ujęciu rocznym. Mimo że różnice względem poprzedniego miesiąca i roku są niewielkie, to warto zaznaczyć, że liczba mieszkań oddanych w dwóch pierwszych miesiącach 2026 roku jest najniższa od pięciu lat zarówno w kategorii budownictwa ogółem, jak również w segmencie deweloperskim (na sprzedaż lub wynajem).
Firmy deweloperskie odpowiadały za 58% wszystkich oddanych do użytku w lutym lokali mieszkalnych. W sytuacji gorszych względem stycznia wyników deweloperów oraz odrobinę lepszych wyników inwestorów indywidualnych, udział tych ostatnich w ogólnej liczbie oddawanych lokali wzrósł z 39% do 40%. W porównaniu z lutym 2024 roku, gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 6% większej liczby domów i mieszkań, a w porównaniu z poprzednim miesiącem ich rezultat był o 3% lepszy.
Niewielki spadek liczby lokali oddawanych do użytku przez firmy deweloperskie w ujęciu miesiąc do miesiąca, znajduje potwierdzenie w danych prezentowanych w postaci narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. W okresie styczeń-luty firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 17,1 tys. mieszkań i domów, czyli o prawie 7% mniej niż przed rokiem.
W tym samym czasie (styczeń-luty) inwestorzy indywidualni zrealizowali 11,6 tys. lokali, czyli o 3,5% więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku. Wiele wskazuje na to, że z niższymi w ujęciu rok do roku wynikami w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania ogółem będziemy mieli do czynienia przez kilka najbliższych miesięcy.
Starania różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę w lutym przyniosły wyraźnie lepsze efekty niż w styczniu. Także w porównaniu z 2025 rokiem wyniki te są o kilkanaście procent wyższe. Łączna liczba pozwoleń wydanych w lutym sięgnęła 22,7 tys., z czego 15,7 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 6,5 tys. inwestorzy indywidualni. Zatem suma uzyskanych w lutym pozwoleń była o 29% wyższa niż w styczniu. W ujęciu rocznym liczba pozwoleń na budowę wzrosła o ponad 12%. W odróżnieniu od stycznia, w lutym to firmy deweloperskie, a nie gospodarstwa domowe, wykazały w tej kategorii większą aktywność niż rok wcześniej.
Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie w okresie styczeń-luty (narastająco), jest o kilkadziesiąt mieszkań wyższa niż rok temu.
W pierwszych dwóch miesiącach 2026 roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 27,4 tys. mieszkań i domów (o 1% więcej r/r), a inwestorzy indywidualni 12,3 tys. (o 10,6% więcej r/r).
Statystyki GUS po lutym dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów sugerują wyraźne spowolnienie, mimo że w stosunku do stycznia odnotowano wzrost. Jednak liczba rozpoczynanych przez wszystkie grupy inwestorów budów zmniejszyła się w ciągu roku o niemal 15% i to pomimo anomalii, którą GUS odnotował rok temu. Normą jest, że liczba rozpoczynanych w lutym budów jest większa niż w styczniu. W 2025 roku było jednak inaczej – wyniki z lutego były gorsze od styczniowych.
W lutym 2026 roku wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły budowy 14,1 tys. lokali mieszkalnych. W ostatnich pięciu latach mniej rozpoczynanych budów GUS odnotował tylko w wyjątkowym pod wieloma względami 2023 roku. Skumulowana dla dwóch pierwszych miesięcy liczba mieszkań, których budowy zostały rozpoczęte wyniosła zaledwie 26,4 tys. i okazała się o 22% mniejsza niż przed rokiem i o 14% niższa od średniej z ostatnich pięciu lat.
Tak znaczący spadek to efekt wyraźnie mniejszej aktywności zarówno firm deweloperskich, jak również gospodarstw domowych.
Firmy deweloperskie w lutym bieżącego roku rozpoczęły wprawdzie budowę o 8,5% większej liczby lokali niż w styczniu, jednak w stosunku do lutego ubiegłego roku ich aktywność zmniejszyła się o 21%.
Skumulowane wyniki firm deweloperskich w tej kategorii wskazują na ogromne zróżnicowanie aktywności w poszczególnych latach. Wyniki z 2026 roku są wprawdzie o 10% niższe od średniej z ostatnich pięciu lat, ale jednocześnie pozostają wyraźnie lepsze od tych odnotowanych w 2023 roku i porównywalne z 2022 rokiem.
Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować także w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów sięgnęła aż 13,9 tys., co oznacza, że co trzecie uzyskane pozwolenie nie ma na razie swojej realizacji w postaci budowy. Ponad 60% (8,9 tys.) tej nadwyżki powstało za sprawą pozwoleń uzyskanych przez firmy deweloperskie, co może być efektem pojawienia się nowych ryzyk w otoczeniu rynku mieszkaniowego (potencjalny wzrost kosztów budowy wraz ze wzrostem cen nośników energii).
O tym, że wyraźne wstrzymanie się firm deweloperskich z rozpoczynaniem nowych budów ma ścisły związek z rosnącą niepewnością, świadczą dane z ubiegłego roku. W pierwszych dwóch miesiącach 2025 roku odsetek odłożonych pozwoleń wynosił zaledwie 11%.
Agata Stachowiak
