W 2022 r. sprzedaż mieszkań deweloperskich spadła o 38% r/r

Rok 2022 upłynął na pierwotnym rynku mieszkaniowym pod znakiem wyraźnego hamowania. Wzrost stóp procentowych wpłynął nie tylko na koszt finansowania zakupu nieruchomości kredytem, ale również wyraźnie ograniczył dostępność takiego finansowania dla grupy najmniej zarabiających potencjalnych nabywców. W rezultacie po dobrej końcówce 2021 r. i jeszcze lepszym styczniu 2022 r. kiedy w największych miastach sprzedało się 5,6 tys. mieszkań (14% całej rocznej sprzedaży), obserwowaliśmy z miesiąca na miesiąc spadek liczby transakcji, który swoje minimum, zgodnie z danymi Otodom Analytics, osiągnął w minionym roku w sierpniu (2,2 tys.). W rezultacie roczna sprzedaż była o 38% niższa niż w roku 2021, kiedy sprzedano ponad 65,5 tys. mieszkań.

Polacy wciąż chcą kupić, ale wolniej podejmują decyzję

Zdaniem ekspertów Otodom, obecna sytuacja nie zmniejszyła zainteresowania zakupem mieszkań, tylko odsunęła go w czasie.

—Ruch ze strony osób zainteresowanych zakupem na naszych portalach wciąż jest duży (Otodom, obido i OLX). W badaniu przeprowadzonym w połowie roku potencjalni nabywcy zapytani wprost potwierdzili chęć zakupu. Problemem jest duża niepewność w otoczeniu rynku oraz brak zdolności kredytowej, która uniemożliwia sfinansowanie transakcji. Pierwsze oznaki poprawy sytuacji pod koniec roku zaowocowały wyższą sprzedażą w grudniu — komentuje Katarzyna Kuniewicz, Head of Research Otodom Analytics.

Do takich oznak poprawy eksperci serwisu zaliczają ustabilizowanie stóp procentowych, których Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła od września. W ślad za tymi decyzjami poszedł WIBOR 3M, który spadł z poziomu 7,61% na początku listopada do 7,03% na koniec grudnia. No i jeszcze inflacja, która wprawdzie nie osiągnęła jeszcze swojego maksimum (spodziewane w pierwszym kwartale 2023 r.), ale też w listopadzie jej odczyt był niższy niż w październiku. Na koniec wymienić można jeszcze czynnik psychologiczny związany z końcem roku, finalizowaniem i zamykaniem ważnych spraw - po stronie deweloperów owocujący również czasem większą skłonnością negocjacyjną. Wszystko razem dało w grudniu sprzedaż na poziomie 3,9 tys.mieszkań - drugą najlepszą w 2022 r. ​

—Ci nabywcy, którzy mogą i chcą kupić, robią to. Inni czekają na poprawę sytuacji lub na okazje, które czasem się pojawiają — dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Spadków cen nie było i trudno oczekiwać ich w 2023

A przynajmniej nie na taką skalę jakiej mogliby chcieć nabywcy. Ci zresztą, którzy wciąż są na rynku zdają się akceptować wzrost cen. Ten liczony dla całego rynku nie oddał nawet wzrostu inflacyjnego wynosząc 9%. Średnia cena 1 mkw. mieszkania deweloperskiego liczona dla wszystkich 7 w/w rynków na koniec grudnia 2022 r. wynosiła 11,8 tys. zł. W grudniu 2021 r. stawka ta była o 1000 zł niższa.

Największy wzrost cen spośród 7 miast^[1], dla których Otodom zaprezentował analizę, miał miejsce w Warszawie. Tam średnie ceny mieszkań dostępnych do zakupu na koniec 2022 r. były o 14% wyższe niż przed rokiem. Dwucyfrowe wzrosty zanotowano także w Katowicach (12% r/r) i w Poznaniu (11% r/r). Najmniej wzrosły ceny w Krakowie (5% r/r) i w Łodzi (6% r/r). Nominalnie oznacza to, że za 1 mkw. mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić obecnie średnio o 1700 zł więcej niż przed rokiem. W Krakowie “tylko” o 550 zł więcej.

—Kiedy patrzymy na zmiany cen w ujęciu miesięcznym, widać wyraźne wyhamowanie wzrostów w połowie roku i stabilizację cen w końcówce 2022r. Oczywiście na każdym z rynków przebiegały one nieco inaczej, ale i tak porównując podwyżki cen mieszkań z inflacją, możemy śmiało stwierdzić, że w ujęciu realnym mieszkania potaniały. Oczywiście to tylko statystyka. Inaczej to widzą nabywcy, dla których dostępność zakupu spadła drastycznie nie tylko ze względu na ograniczenia w kredytowaniu, ale również ze względu na radykalny wzrost kosztów utrzymania — komentuje Katarzyna Kuniewicz, nadzorująca badania rynku w Otodom Analytics.

Deweloperzy bronią płynności finansowej i uzupełniają zapasy pozwoleń

Spadek aktywności zakupowej po stronie popytu był dla deweloperów bolesny. Sprzedaż na poziomie 40 tys. rocznie oznacza powrót do skali transakcji z jaką mieliśmy do czynienia w latach 2013-2014. Podobnie jednak jak w przypadku pandemii, reakcja firm działających w tym sektorze na zmiany w otoczeniu zdaniem ekspertki dowodzi dojrzałości polskiego rynku. Wtedy dość szybko dostosowano do nowych warunków techniki sprzedaży. Teraz ograniczono podaż.

—Hamowanie odbyło się po obu stronach i popytowej i podażowej, co jest korzystne dla stabilności rynku. Wydłużenie okresu sprzedaży w inwestycjach już realizowanych wymusza na firmach większe zaangażowanie środków własnych na etapie budowy lub pozyskanie finansowania zewnętrznego. W jednym i drugim przypadku zapewnienie odpowiedniego cashflow wymusza zmniejszenie skali jednocześnie realizowanych przedsięwzięć, dzięki czemu zapewnia bezpieczeństwo projektów w toku — komentuje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom.

Nawet “techniczne” zwiększenie podaży determinowane wejściem w życie nowelizacji “Ustawy o ochronie praw nabywcy”, kiedy w samym tylko czerwcu uruchomiono sprzedaż ponad 10 tys. nowych lokali, nie spowodowało nadpodaży, która uzasadniałaby korekty cen. Przyjmując założenie, że rynek znajduje się w równowadze wtedy, kiedy czas teoretycznej wyprzedaży całej dostępnej oferty równy jest sprzedaży z 12 do 18 miesięcy (1,5 roku), stwierdzić można, że właśnie do takiej sytuacji wróciliśmy.

Oczywiście sytuację tę należy rozpatrywać dla każdego z rynków indywidualnie. Tam, gdzie deweloperzy w poprzednich latach nie doświadczyli trudności w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę i mogli spokojnie zwiększać podaż, dziś widoczna jest dużo większa dysproporcja pomiędzy wielkością oferty, a skalą transakcji. Najmniej korzystnie sytuacja wygląda w miastach o najmniejszej skali obrotów spośród analizowanych przez Otodom, a zatem w Łodzi i Katowicach.

—Okres dynamicznego wzrostu sprzedaży w 2021 r., który zbiegł się z utrudnieniami w pozyskiwaniu decyzji administracyjnych i uruchamianiem nowych inwestycji, zaowocował szybkim wzrostem cen. Teraz, gdy rynek nieco zwolnił obroty, deweloperzy mogą odnowić zapasy. Liczba wydawanych pozwoleń na budowę wprawdzie spadła, ale wciąż jest proporcjonalna do liczby mieszkań uruchamianych, a to oznacza, że deweloperzy są gotowi na odwilż i elastyczne reagowanie na zachowania kupujących — komentuje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics.

Czy 2023 będzie łaskawszy?

Wiele zależy od tego co się wydarzy na świecie, ale i w Polsce. Jednym z głównych czynników, które będą determinowały otoczenie makroekonomiczne ale i bezpośrednio rynek, będzie dalszy przebieg wojny w Ukrainie. Ta wpływa zarówno na ceny surowców, jak i na poczucie bezpieczeństwa - a tym samym inwestycje w regionie. Do tego determinuje napływ lub odpływ ludności z rynku mieszkaniowego oraz ogólne nastroje konsumentów.

Drugim czynnikiem wartym uwagi są zbliżające się wybory parlamentarne, które nawet jeśli nie jest to dobra praktyka, będą w dużym stopniu determinować politykę - i monetarną, i mieszkaniową państwa. To jaki ostatecznie kształt osiągnie i kiedy zostanie wprowadzony w życie program “Pierwsze Mieszkanie” i jego część “Bezpieczny Kredyt 2%, zdeterminuje zarówno zachowanie kupujących jak i deweloperów.

—Ci, którzy będą mogli poczekać z zakupem mieszkania, zrobią to - bo dlaczego nie mieliby skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowania - nawet jeśli tego nie potrzebują. A to znaczy spowolnienie i tak już kiepskiej sprzedaży w pierwszej połowie 2023 r. Deweloperzy też nie będą się palić do rozpoczynania nowych inwestycji czekając - analogicznie do MdM czy RnS do czasu ustalenia potencjalnych limitów zakupowych. Jeśli cała moc programu zostanie skierowana na rynek pierwotny, może mieć to korzystny skutek dla pobudzenia innych, powiązanych z mieszkaniówką sektorów gospodarki. Jeśli koniunkturalnie nowy program w równym stopniu obejmie rynek pierwotny i wtórny, nie wpłynie na zwiększenie dostępności mieszkań. Kto zdolności nie miał, ten nadal jej mieć nie będzie. Wtedy cała nadzieja w KNF i RPP — podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.

​

^[1] Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Katowice