Styczeń na rynku deweloperskim - mniej wprowadzeń, słabsze zakupy

Po dwóch miesiącach zaskakująco dobrej sprzedaży w końcówce 2025 roku, kiedy na siedmiu największych rynkach liczba mieszkań sprzedanych oscylowała wokół 5 tys., w styczniu br. wolumen sprzedaży wrócił do poziomu sprzed trzech miesięcy.

„Popyt odpowiedział słabszymi zakupami na podaż, która jest wyraźnie mniejsza niż w grudniu ubiegłego roku. Wstępny odczyt wskazuje liczbę mieszkań sprzedanych na poziomie 3,8 tys. i była ona ​ o 27% niższa od wstępnych wyników z poprzedniego miesiąca i o 29% wyższa niż w styczniu 2025 roku. Jednak finalnie, po korekcie, styczeń zamknie się sprzedażą na poziomie około 3,6 tys. lokali na siedmiu największych rynkach”, przekonuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.

Warto zwrócić uwagę, że według odczytów Otodom Analytics styczeń zakończył się wprowadzeniem do sprzedaży ponad 3,6 tys. lokali mieszkalnych w 91 nowych inwestycjach zlokalizowanych w obrębie głównych miast, tj. w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Katowicach, Wrocławiu, Poznaniu i w Łodzi. Oznacza to, że deweloperzy rozpoczęli sprzedaż liczby mieszkań niższej o 32% w porównaniu z poprzednim miesiącem oraz o 5% niższej niż rok wcześniej.

Nadal jest, w czym wybierać

Efektem bieżącej relacji popytu i podaży jest liczba mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie na koniec miesiąca, co może być zaskakujące z uwagi na to, że jest to nadal rekordowy pułap. Na koniec stycznia 2026 roku oferta firm deweloperskich sięgała 61,8 tys. lokali. Co więcej, jeśli w analizie uwzględnimy również mieszkania oferowane w aglomeracjach największych polskich miast, to liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów sięga niemal 68 tys. lokali.

Pula mieszkań zarezerwowanych na koniec stycznia br. to prawie 6,2 tys. i jest o 6% większa niż miesiąc wcześniej. W efekcie suma lokali pozostających obecnie w ofercie oraz tych w rezerwacji jest o około 500 jednostek wyższa od odnotowanej w badaniu Otodom Analytics na koniec grudnia.

„Mimo że na koniec pierwszego miesiąca 2026 roku zagregowany poziom oferty pozostawał wysoki, błędem byłoby ogłaszanie nadpodaży na rynku mieszkań deweloperskich we wszystkich największych polskich miastach. Relacja mieszkań wprowadzonych na rynek i sprzedanych w styczniu na poszczególnych rynkach wskazuje, że obok miast z wyraźną przewagą bieżącej podaży nad popytem, czyli Warszawą, Krakowem, Katowicami, był również rynek trójmiejski ze względną równowagą popytowo-podażową oraz Łódź, Wrocław i Poznań, gdzie występowała okresowo przewaga sprzedaży nad wprowadzeniami”, podkreśla Katarzyna Kuniewicz. ​ ​

Gdzie sprzedaje się najszybciej, a gdzie na klienta trzeba poczekać?

O zróżnicowanej sytuacji na poszczególnych rynkach świadczą dynamiczne zmiany wyrażonego w kwartałach czasu wyprzedaży oferty. Na uwagę zasługują Katowice, gdzie w styczniu br. liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była znacząco wyższa od sprzedaży, jednak czas wyprzedaży oferty zmniejszył się. W podobnych warunkach w Krakowie wskaźnik wyprzedaży wyraźnie wzrósł.

„W styczniu czas wyprzedaży oferty na większości rynków, poza Krakowem, ponownie się skrócił. W efekcie o równowadze popytowo-podażowej możemy mówić w odniesieniu do czterech rynków, tj. poznańskiego, wrocławskiego i trójmiejskiego, a w Warszawie od kilku miesięcy możemy nawet mówić o rynku sprzedającego, ponieważ okazuje się, że w stolicy oferta jest niewystarczająca w stosunku do zgłaszanego popytu”, dodaje ekspertka Otodom.

W cennikach prawie bez zmian

Sytuacja cenowa na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce jest stabilna, a za niewielkie drgnięcia średniej krajowej odpowiada niemal wyłącznie specyfika ofert w jednym regionie. Gdyby nie korekty stawek na rynku trójmiejskim, średnia cena ofertowa mieszkań w największych aglomeracjach pozostałaby w styczniu bez zmian. W porównaniu do grudnia 2025 roku dynamika cen w ujęciu miesięcznym była znikoma i mieściła się w przedziale od -0,2% we Wrocławiu do +1% w Trójmieście. Co więcej, Poznań i Trójmiasto to jedyne rynki, na których odnotowano realny wzrost zarówno w przeliczeniu na metr kwadratowy, jak i w ujęciu całkowitej ceny ofertowej lokalu. Z kolei we Wrocławiu nastąpił największy miesięczny spadek średnich stawek, co przełożyło się również na redukcję przeciętnej ceny całkowitej mieszkania na rynku pierwotnym.

Liderami wzrostów cen mieszkań w ujęciu rocznym są Warszawa oraz rynek trójmiejski. Jednak o ile rosnące o 6% w ciągu roku średnie ceny lokali oferowanych w stolicy nie dziwią szczególnie w kontekście umiarkowanej podaży i dobrej sprzedaży w 2025 roku, o tyle zastanawiający jest kilkunastoprocentowy wzrost w Trójmieście.

„Sytuację na tym rynku pokazuje wykres prezentujący kształtowanie się średnich cen mieszkań oferowanych od 2022 roku. Potwierdza on wyjątkowy charakter procesów cenowych w Trójmieście. Źródłem zmian, tak dynamicznych na tle innych rynków, były po pierwsze wysokie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży od kwietnia do września 2025 roku, po drugie wyraźnie niższe ceny mieszkań kupowanych w tym czasie w porównaniu do lokali nowo wprowadzanych przez deweloperów”, wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Otodom.

We Wrocławiu i Poznaniu można zaobserwować 4% wzrost średnich cen, który tylko nieznacznie przewyższa inflację odnotowaną przez GUS w 2025 roku. Na trzech pozostałych rynkach, tj. w Łodzi, Katowicach i Krakowie, średnia cena oferowanych mieszkań była na koniec pierwszego miesiąca br. niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.