Sprzedaż w dół, oferta w górę, czyli pierwszy kwartał na rynku deweloperskim

Niespełna 12,4 tys. lokali mieszkalnych – tyle sprzedali deweloperzy, działający na siedmiu głównych rynkach w Polsce w pierwszym kwartale 2024 roku. To o 14% więcej niż przed rokiem, ale o 7% mniej niż jeszcze kwartał wcześniej. Jednocześnie z danych Otodom Analytics wynika, że od stycznia do marca br. w granicach największych miast, tj. Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław, do sprzedaży trafiło 15,9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 6% w stosunku do poprzedniego kwartału i o 120% rok do roku.

Na koniec marca 2024 r. dostępnych było 43 tys. mieszkań w stanie deweloperskim, czyli o blisko 17% więcej niż jeszcze trzy miesiące wcześniej. Świadczy to o tym, że przewaga podaży nad popytem spowodowała zwiększenie oferty, choć sytuacja różni się w zależności od miasta.

Aktywny Poznań i Wrocław

W ostatnim kwartale spośród siedmiu największych rynków to Poznań i Wrocław odnotowały najsilniejsze wzrosty oferty nowych mieszkań na sprzedaż, odpowiednio 45% i 36%. Warto zauważyć, że dla stolicy Wielkopolski to rekord, ponieważ jeszcze nigdy w ofercie nie było tam aż tak wielu mieszkań deweloperskich. W Krakowie i w Łodzi wzrost liczby dostępnych mieszkań wyniósł niespełna 20%, a w Warszawie 8%. W Trójmieście nie nastąpiła praktycznie żadna zmiana, a w Katowicach odnotowano 3% spadek.

„Jednak cały czas należy monitorować sytuację w Łodzi, gdzie istnieje zagrożenie nadpodażą. Dostępne obecnie 8,1 tys. mieszkań to druga największa oferta w kraju, mocno wybijająca się ponad inne duże miasta, oczywiście poza Warszawą. Jednocześnie sprzedażowo rynek ten zajmuje dopiero szóste miejsce. Natomiast na podium wskoczył teraz Poznań, który oferuje więcej nowych mieszkań niż Kraków, Trójmiasto i Wrocław”, mówi Marcin Krasoń, Otodom Analytics.

Kraków notuje spadek

W pierwszym kwartale 2024 r. najwięcej mieszkań deweloperskich sprzedano w Warszawie, tj. blisko 4,2 tys., o 2% mniej niż kwartał wcześniej i o 8% więcej niż w poprzednim roku. Dynamiczne wzrosty sprzedaży zanotowano w Łodzi, Katowicach i Poznaniu, odpowiednio o 89%, 66% i 57%. Z kolei jedynym badanym miastem, w którym sprzedaż w ciągu roku spadła, i to o blisko 20%, był Kraków.

Jak zauważa ekspert Otodom Analytics: „Pod względem liczby lokali wprowadzonych do sprzedaży uwagę zwraca kwartalne wynik deweloperów operujących w Poznaniu. 3050 mieszkań to drugi wynik w kraju, więcej było tylko w Warszawie, bo 3,7 tys. Większość nowej oferty w stolicy Wielkopolski pojawiła się w marcu, blisko 1,9 tys., kiedy to na rynek trafiło kilka dużych inwestycji”.

Wiosenne uspokojenie cenowe

Wzrost liczby dostępnych mieszkań przełożył się na lekki spadek cen w dwóch lokalizacjach. W porównaniu do końca czwartego kwartału 2023 r. obniżki odnotowano w Poznaniu i Trójmieście - po około 1,5% - do odpowiednio 12,2 i 14,5 tys. zł/mkw. W pozostałych miastach utrzymuje się trend wzrostowy, co najmocniej odczuwają osoby poszukujące mieszkań w Łodzi. Tutaj za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego trzeba zapłacić obecnie 10,8 tys. zł/mkw., o 12% więcej niż trzy miesiące wcześniej. Kilkuprocentowe podwyżki są zauważalne też w Krakowie, Warszawie i we Wrocławiu.

„Wprawdzie możemy mówić o lekkim uspokojeniu cen mieszkań w ostatnim czasie z uwagi na większą ofertę dostępnych lokali deweloperskich i lekkie spowolnienie sprzedaży, ale nadal w perspektywie rocznej to są znaczne wzrosty, bo od 9% w Katowicach, po 20-25% w Krakowie i Łodzi. Skromna kwartalna korekta w dwóch miastach nie oznacza jeszcze odwrócenia trendu wzrostowego. Potencjalni nabywcy nowych lokali czekają na kolejny program rządowych subsydiów. Mogą też liczyć na to, że za obniżką inflacji pójdą spadki stóp procentowych i oprocentowania dostępnych kredytów”, wyjaśnia Marcin Krasoń. ​

Ceny przestały galopować, ale to nie oznacza, że nie będą rosnąć. Problem z dostępem do gruntów nie znika, a czasowa przewaga podaży nad popytem jest zbyt skromna, by deweloperzy powszechnie zaczęli obniżać stawki. Wprawdzie wejście w życie nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zostało przesunięte, jest jednak nieuniknione i nie ma wątpliwości, że zmiany te, zakładające m.in. rozrzedzenie zabudowy, będą czynnikiem stymulującym podwyżki cen. Jednocześnie spadek akcji kredytowej bilansują nadal aktywni inwestorzy, których nie brakuje nie tylko w największych miastach. Choć ogólnopolski trend wzrostu cen jest widoczny, to w poszczególnych segmentach rynku może dochodzić do niewielkich korekt.