Sprzedaż nowych mieszkań maleje, mimo to ceny nadal w górę

Maj 2024 roku był kolejnym miesiącem, w którym liczba mieszkań, jakie trafiły do oferty, była wyższa od liczby sprzedanych, co oznacza oczywiście dalszy wzrost oferty. Na koniec miesiąca w granicach siedmiu największych miast deweloperzy mieli w sprzedaży blisko 47,5 tys. mieszkań, czyli najwięcej od jesieni 2022 r. W ciągu roku oferta wzrosła o ponad 20%. Tymczasem sprzedano niespełna 3,2 tys. lokali mieszkalnych. Warto zauważyć, że ostatni raz sprzedaż na poziomie mniejszym niż 3,5 tys. mieszkań odnotowano na przełomie 2022 i 2023 roku.

Kraków wciąż na niskim biegu, Łódź z wizją nadpodaży

Sprawdzając dane miesiąc do miesiąca w Otodom Analytics, widać wyraźnie spadki w największych aglomeracjach w Polsce. Co więcej, w ciągu pierwszych miesięcy bieżącego roku wzrost nastąpił jedynie w Katowicach i w Poznaniu. 

Według wstępnej analizy monitoringu, majowa sprzedaż w Warszawie wyniosła 1057 mieszkań, co oznacza spadek o 6% m/m i o 22% r/r, i niewykluczone, że finalny wynik będzie niższy niż 1000 sztuk. Liczba mieszkań w ofercie rośnie tutaj od jesieni. Od dolnej granicy podaży, czyli niewiele ponad 8 tys. lokali na koniec września 2023 r., urosła o ponad 3,5 tys. nowych mieszkań, czyli o tyle, ile wynosi oferta w Katowicach. Warszawski rynek notuje mniejszy popyt i ma to ogromne przełożenie na szeroki obraz sytuacji w sektorze mieszkaniowym, chociaż i tak tam sprzedaż mieszkań w stolicy była najwyższa spośród pozostałych sześciu głównych miast. Jednak, jak co miesiąc, najciekawiej dzieje się poza Warszawą, komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics.

Tym razem drugą najlepszą sprzedaż odnotowuje Trójmiasto – 511 sztuk, z czego 431 w samym Gdańsku. Dalej są Wrocław (450), Kraków (378) i Poznań (365). Krakowskim deweloperom wciąż trudno jest nabrać tempa, mimo iż oferta w Krakowie znacząco się odbudowała, co pokazuje choćby wzrost o 53% od końca września ubiegłego roku. Nowych mieszkań dostępnych w sprzedaży jest tutaj mniej niż we Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi. Przy tak ograniczonej ofercie nie dziwi więc niska sprzedaż- 378 mieszkań w maju to najmniej od bardzo słabego sierpnia 2022 r. Dla przykładu, podobny wynik można było obserwować wiosną 2022 r. gdy na całym świecie rozpędu nabierała pandemia COVID-19.

W pozostałych miastach było po prostu spokojniej. Cały czas z uwagą przyglądam się sytuacji w Łodzi. Tam dziesiąty miesiąc z rzędu liczba nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż przewyższyła liczbę sprzedanych. Tym samym, oferta działających na tym rynku deweloperów urosła z 5 tys. do 8,5 tys. lokali i jest już drugą najwyższą w Polsce. W parze z ofertą i nowymi wprowadzeniami zupełnie nie idzie skala sprzedaży, co może świadczyć o zagrożeniu nadpodażą w dłuższym okresie, wyjaśnia Marcin Krasoń.

Parametrem, który dla oceny sytuacji na rynku deweloperskim ma szczególne znaczenie, jest czas wyprzedaży oferty. Ten wyliczamy dla poszczególnych miast na podstawie wysokości sprzedaży w ostatnich trzech miesiącach i wielkości oferty. Z danych Otodom Analytics wynika, że od miesięcy najtrudniejsza sytuacja jest w Warszawie. Dlaczego? Łatwo to zobrazować – na przykład gdyby na rynek przestały trafiać nowe mieszkania, natomiast sprzedaż utrzymała się na średnim poziomie z ostatnich trzech miesięcy, ostatnie mieszkanie zniknęłoby z rynku po niespełna 10 miesiącach. Na drugim biegunie jest Łódź, gdzie oferta wystarczyłaby na ponad 2 lata.

Jednak warto też dokładniej przyjrzeć się poszczególnym miastom, ponieważ niska sprzedaż w Krakowie w sposób oczywisty wynika z ograniczonej oferty. W liczbach Kraków wygląda dość bezpiecznie, z czasem wyprzedaży na poziomie czterech kwartałów, ale pamiętajmy, że w dobrych miesiącach sprzedaż w Krakowie przekraczała tysiąc mieszkań, a przy dzisiejszej ofercie byłoby to po prostu niemożliwe.

Warszawa ma mniej rezerwacji

Według danych Otodom Analytics w maju na siedmiu głównych rynkach nowych rezerwacji było 1861, zatem najmniej od blisko 1,5 roku. Po gwałtownym ożywieniu w połowie kwietnia, czyli po ogłoszeniu projektu ustawy regulującej kredyt #nastart, oraz wyraźnych symptomach uspokojenia w drugiej połowie miesiąca, liczba nowych rezerwacji na koniec maja potwierdziła obawy o „stygnący popyt”.

1861 nowych rezerwacji to wynik o 22% niższy niż w kwietniu i o 27% mniejszy od odnotowanego w maju 2023 roku. Warto jednak zaznaczyć, że w roku ubiegłym na poziom notowanych wówczas rezerwacji istotny wpływ miał już BK2%, który wszedł w życie w lipcu. Ostatni raz klienci firm deweloperskich rezerwowali na siedmiu największych rynkach mniej niż 2 tys. lokali miesięczne w drugiej połowie 2022 roku.

Usprawiedliwienia dla tak niewielkiej liczby mieszkań zarezerwowanych w maju nie należy szukać w mniejszej niż zazwyczaj liczbie dni sprzedaży. Po przeliczeniu wolumenu rezerwacji na dni otrzymujemy wynik, który wskazuje na wstrzymanie się potencjalnych kupujących nie tylko z zakupem mieszkania, ale również z rezerwacją. Co warto podkreślić na wyraźnie mniejszy wolumen rezerwacji na największych rynkach miały w maju rezerwacje w Warszawie, gdzie było ich mniej aż o 42% niż w kwietniu, i to właśnie ta redukcja zadecydowała o mniejszym niż w ostatnich miesiącach wyniku zagregowanym dla siedmiu rynków, wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Mieszkania są coraz droższe

Maj był miesiącem, w którym we wszystkich siedmiu badanych miastach ceny za mkw. wzrosły zarówno miesiąc do miesiąca, jak i rok do roku. W krótszym okresie było to przeciętnie około 1%, a w dłuższym – od 10% w Katowicach do ponad 20% w Krakowie, Łodzi i Warszawie. 

Dynamika rocznego wzrostu cen przekraczająca 20% w trzech największych miastach zaprzecza oczekiwaniom części obserwatorów, którzy wieszczą rychłe obniżki. Jednak wcale nie jest tak, że wzrost cen ofertowych wynika z tego, że z puli mieszkań w ofercie znikają wyłącznie mieszkania tanie, a trafiają do niej tylko drogie, ponieważ takie zjawisko byłoby nieco sztucznym wzrostem cen ofertowych. Przykładowo w Trójmieście od kilku miesięcy nowa oferta jest tańsza od tej dotychczas dostępnej, ale jednocześnie znikają mieszkania jeszcze tańsze. Czy mamy wypatrywać zapowiadanych spadków cen za metr kwadratowy mieszkania? Raczej nie. Ceny rosną, choć zdecydowanie wolniej, ale na spektakularne promocje na rynku nie ma co liczyć, podsumowuje Marcin Krasoń.