Segment mikrokawalerek. Ile kosztuje życie na 25 mkw.?
25 metrów kwadratowych, czyli mniej więcej jedna czwarta pola bramkowego. Podaż tak małych mieszkań wzrasta – w II kwartale 2025 roku stanowiły 1,9% wszystkich ogłoszeń sprzedaży na rynku wtórnym. W segmencie najmu ich liczba zwiększyła się o 7% w ujęciu rocznym. Czy mikrokawalerki to alternatywa dla rosnących cen, czy praktyczna odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe Polaków i ile trzeba za nie zapłacić?
Dane Otodom pokazują, że w II kwartale 2025 roku oferta mieszkań poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym wzrosła o 9% rok do roku. Z kolei na rynku najmu dostępnych było 3 565 ogłoszeń, a ich liczba rośnie nieprzerwanie od II kwartału 2022 roku.
Obecnie dynamika zmian podaży mieszkań poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym i rynku najmu jest zbliżona, choć jeszcze w II kwartale 2023 roku obserwowaliśmy odwrotny trend. Wówczas liczba ofert na rynku wtórnym spadła o 14% rok do roku, podczas gdy w najmie odnotowaliśmy wyraźny wzrost (+43%). Może to sugerować, że w tamtym czasie część właścicieli zdecydowała się przekierować ogłoszenia i zacząć wynajmować swoje lokale – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
W ciągu ostatniego roku (od II kwartału 2024 do II kwartału 2025) udział najmniejszych lokali w ofercie sprzedaży na rynku wtórnym pozostał praktycznie bez zmian (+0,05 p.p.), podczas gdy na rynku najmu odnotowano wzrost o 0,36 punktu procentowego. Warto przy tym zauważyć, że podaż mieszkań poniżej 25 mkw. jest dziś znacznie większa na rynku wtórnym niż na deweloperskim – w II kwartale tego roku było tam aż 4,2 razy więcej ogłoszeń.
Marginlany udział mikrokawalerek w nowych inwestycjach wynika z obowiązujących regulacji. Od 2024 roku przepisy jasno wskazują, że zarówno mieszkania, jak i nowe lokale użytkowe (z pewnymi wyjątkami) muszą mieć powierzchnię co najmniej 25 mkw. Stąd obecnie na rynku deweloperskim mikromieszkania nie przekraczają 0,5% dostępnej oferty i są to nieruchomości wybudowane przed wejściem w życie zmian prawnych – wyjaśnia Agata Stachowiak.
Mniej miejsca, więcej możliwości
W sierpniu 2025 liczba wyszukiwań ofert mieszkań poniżej 25 mkw. na rynku najmu spadła o 3% rok do roku. Odmienny trend widoczny jest na rynku wtórnym, gdzie zainteresowanie mikromieszkaniami było o 5% wyższe niż rok wcześniej.
Dla części potencjalnych kupujących decyzja o nabyciu takiego lokalu nie sprowadza się jedynie do metrów kwadratowych, lecz staje się świadomą inwestycją w styl życia. To podejście szczególnie wyraźnie widać wśród tzw. Zawodowych nomadów. Jak pokazuje raport „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych”, osoby te zamiast w większy metraż inwestują w możliwości, jakie stwarza okolica. To jeden z nielicznych segmentów, w którym badani po przeprowadzce dysponują mniejszą powierzchnią niż wcześniej. Co ciekawe, Zawodowi nomadzi bardzo często przenoszą się z domów do mieszkań. Dla wielu z nich przeprowadzka nie jest też ostatnią zmianą w życiu – obecne lokum traktują jako etap przejściowy, a nie docelowe mieszkanie.
25 mkw. za ponad 380 tys. zł
W II kwartale 2025 roku mieszkania poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym kosztowały średnio 15,3 tys. zł za metr kwadratowy – o 4% mniej niż rok wcześniej, ale aż o 21% więcej niż w II kwartale 2022 roku. W praktyce oznacza to, że za lokal o powierzchni 25 mkw. trzeba zapłacić około 382 500 zł. To kwota, która dla wielu kupujących może stanowić barierę wejścia na rynek. Warto jednak pamiętać, że cena odzwierciedla nie tylko metraż, ale przede wszystkim lokalizację, dostęp do infrastruktury i jakość życia, jaką oferuje otoczenie – czynniki, które dla części nabywców okazują się ważniejsze niż sama wielkość mieszkania.
Jak dodaje Agata Stachowiak: – W Tokio, Paryżu czy Nowym Jorku mikromieszkania od lat są odpowiedzią na brak przestrzeni i wysokie koszty życia. Podobny trend coraz wyraźniej widać także w polskich miastach. Wybór mniejszego metrażu nie zawsze jednak wynika z ograniczeń finansowych. Często to świadoma rezygnacja na rzecz lepszej lokalizacji czy dostępu do usług. Dla wielu osób to również rozwiązanie przejściowe – dobry start, zanim pojawi się potrzeba większej przestrzeni dla powiększającej się rodziny. Jak pokazuje raport “Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych”, kulisy przeprowadzek Polaków nie są zero-jedynkowe. Czasy, w których wybierało się jedno mieszkanie na całe życie już minęły – dziś zmieniamy miejsce zamieszkania średnio 3,6 razy. To dowód, że rynek musi być elastyczny i oferować zarówno niewielkie lokale, jak i wielopokojowe mieszkania.
