Rynek wtórny łapie wiatr w żagle po obniżkach stóp

Wiele wskazuje na to, że rynek wtórny również reaguje na obniżki stóp procentowych. Jak wskazują dane Otodom, w październiku zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki wzrosło o 4% w porównaniu z wrześniem i o 8% rok do roku. Ceny utrzymują stabilny poziom, a w niektórych miastach takich jak Warszawa średnie stawki ofertowe są nawet o ponad 900 zł/mkw. wyższe niż w przypadku mieszkań od deweloperów. Czy to ​ dobry moment nie tylko dla osób poszukujących własnego „M”, ale także dla właścicieli planujących sprzedaż?

Lekkie odbicie podaży

Według danych Otodom w październiku 2025 roku w siedmiu największych miastach Polski dostępnych było łącznie 45,9 tys. ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki, czyli 1,2% więcej niż we wrześniu. Jednak w porównaniu do października 2024 roku oferta skurczyła się o ponad 13%.

-Na rynku deweloperskim wciąż obserwujemy wysoką i stabilną ofertę. W siedmiu największych polskich miastach dostępnych jest ponad 62 tys. mieszkań, a łączna pula wraz z rezerwacjami przekracza 68,5 tys. lokali. To w dużej mierze efekt zwiększonej liczby publikowanych ogłoszeń po wejściu w życie przepisów o jawności cen oraz powrotu do sprzedaży mieszkań wcześniej zarezerwowanych. Z kolei na rynku wtórnym dostępność jest niższa i wynosi niespełna 46 tys. ofert. W październiku nastąpiło jednak lekkie odbicie, które przerwało spadkowy trend obserwowany przez trzy poprzednie miesiące – podkreśla Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Największe spadki oferty w ujęciu rocznym widoczne były w dużych aglomeracjach. Wrocław, który jeszcze rok temu był jednym z najbardziej aktywnych rynków wtórnych, odnotował spadek podaży aż o 28% r/r. W Krakowie ubyło 16,5% ofert r/r, a w Warszawie blisko 12% r/r. W Trójmieście i Poznaniu skala zmian jest łagodniejsza, ale trend pozostaje spadkowy.

Na tym tle wyróżniają się Katowice, które jako jedyne z badanych miast odnotowały wzrost oferty mieszkań z drugiej ręki. W październiku 2025 roku liczba ogłoszeń sprzedaży lokali na rynku wtórnym wzrosła tam o ponad 3% w porównaniu z wrześniem. Jeszcze bardziej znacząca jest zmiana rok do roku i w porównaniu z październikiem 2024 podaż zwiększyła się o ponad 6%.

Dobry moment na sprzedaż?

Październik 2025 roku przyniósł wzrost zainteresowania mieszkaniami z drugiej ręki. Popyt, mierzony liczbą odpowiedzi na ogłoszenia w serwisie Otodom, zwiększył o 4 %względem września, a w ujęciu rocznym o ponad 8%.

– Jedną z głównych przyczyn rosnącego zainteresowania mieszkaniami na rynku wtórnym jest seria obniżek stóp procentowych i towarzysząca jej poprawa warunków kredytowania. Co ciekawe, na rynku pierwotnym duży wzrost aktywności kupujących był zauważalny już we wrześniu – deweloperzy odnotowali wtedy aż 26-procentowy wzrost sprzedaży względem sierpnia, osiągając najwyższy wynik od niemal dwóch lat. Wiele wskazuje na to, ​ że ten impuls na rynku wtórnym zaczął działać nieco później – komentuje Agata Stachowiak.

W ujęciu rocznym wzrost zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego objął wszystkie analizowane miasta. Liderem okazał się Poznań, gdzie liczba odpowiedzi na ogłoszenia zwiększyła się o ponad 13% r/r. Trójmiasto odnotowało 11-procentowy wzrost, a Łódź blisko 10-procentowy. W Warszawie popyt był wyższy o prawie 8% niż przed rokiem, natomiast w Katowicach i Krakowie wzrosty oscylowały wokół 7% r/r. Najmniejszą, choć nadal dodatnią dynamikę, odnotowano we Wrocławiu (+4% r/r).

Na tle rocznego trendu dane miesięczne pokazują bardziej zróżnicowany obraz. Największy wzrost popytu miał miejsce w Warszawie (+8% m/m). W pozostałych miastach zmiany były mniej dynamiczne – w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu popyt wzrósł o 3% m/m, a we Wrocławiu o 2% m/m. Natomiast niewielki spadek zanotowano jedynie w Krakowie (-3% m/m).

-Najnowszy „Monitor nastrojów klientów nieruchomości” Otodom potwierdza silną pozycję rynku wtórnego – aż 50% respondentów wskazuje go jako preferowany, a kolejne 27% nie wyklucza zakupu mieszkania z drugiej ręki. Poprawiające się warunki kredytowe sprzyjają zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Warto jednak pamiętać, że entuzjazm po serii obniżek stóp procentowych może stopniowo słabnąć, a część kupujących może wstrzymywać decyzje do momentu większej stabilizacji warunków kredytowych. Dodatkowo, końcówka roku to czas promocji u deweloperów, co może przyciągać kupujących bez preferowanego segmentu rynku – zauważa Agata Stachowiak.

Z drugiej ręki nie zawsze taniej ​

Z jakim wydatkiem muszą się liczyć planujący zakup własnego M z drugiej ręki? ​ W październiku 2025 roku średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym w siedmiu największych polskich miastach wyniosła ok. 14, 9 tys. zł/mkw., czyli niemalże tyle samo co we wrześniu i blisko 12% więcej niż rok wcześniej.

Najdroższym rynkiem wtórnym pozostaje Warszawa, gdzie za mkw. mieszkania trzeba zapłacić średnio 18,3 tys. zł. Na kolejnych miejscach plasują się Kraków z ceną 16,8 tys. zł/mkw. oraz Trójmiasto zbliżające się do 16 tys. zł/mkw. Z kolei najniższe średnie stawki obowiązują w Łodzi, gdzie cena wynosi ok. 8,7 tys. zł/mkw. oraz w Katowicach (9,5 tys. zł/mkw.).

Co ciekawe, w Warszawie i Krakowie mieszkania z drugiej ręki są droższe niż nowe lokale od deweloperów. W stolicy różnica wynosi aż 936 zł/mkw. na korzyść rynku deweloperskiego, natomiast w Krakowie jest to 270 zł/mkw. Odwrotna sytuacja występuje w pozostałych pięciu analizowanych miastach, gdzie ceny ofertowe nowych mieszkań są wyższe. Różnice bywają znaczące. W Katowicach nowy lokal kosztuje przeciętnie ponad 3,1 tys. zł/mkw. więcej niż mieszkanie z rynku wtórnego. W Łodzi przewaga rynku pierwotnego wynosi ponad 2,5 tys. zł/mkw., a w Poznaniu przekracza 1,5 tys. zł/mkw.