Rynek deweloperski w największych miastach: rekordy, liderzy, ceny

2024 rok na 7 głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce to czas dynamicznego odbudowywania oferty deweloperów. W Krakowie wzrosła ona o ponad 100%, osiągając 8,7 tys. lokali. Z rekordową ofertą kończą rok także inne miasta takie jak Łódź, Poznań czy Katowice. Równocześnie liderami pod względem sprzedaży byli deweloperzy z Warszawy i Trójmiasta. Wysoka podaż przyniosła ponad koniec roku we wszystkich miastach symboliczne korekty cen na poziomie 1%. W ujęciu rocznym wzrost średnich stawek także wyhamował i tylko w Łodzi osiągnął dwucyfrową wartość 15% r/r.

Deweloperzy działający na 7 głównych rynkach w Polsce (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) mogą określić IV kwartał 2024 r. jako całkiem udany. Po wakacjach sprzedaż nowych mieszkań ustabilizowała się na poziomie 3,2-3,3 tys. miesięcznie i utrzymywała się aż do końca grudnia. I choć w okresie od października do grudnia nie udało się przekroczyć łącznej liczby 10 tys. sprzedanych lokali, wynik ten, na tle ostatnich 3 trzech lat, można uznać za niezły, plasujący się w środku zestawienia 12 kwartałów.

Z kolei w całym minionym roku sprzedaż na kluczowych rynkach przekroczyła 37 tys. Tym samym była o 26% niższa niż w 2023 r.

- Warto pamiętać, że 2023 r. upłynął pod silnym wpływem programu BK 2% oraz poluzowania bufora przy liczeniu zdolności kredytowej. W 2024 roku brak podobnych stymulantów miał znaczący wpływ na dynamikę rynku. Część potencjalnych nabywców, pozbawiona preferencyjnych warunków finansowych i zmuszona do sprostania bardziej wymagającym kryteriom zdolności kredytowej, wstrzymywała się z decyzją o zakupie nieruchomości. W rezultacie spadek sprzedaży mieszkań w 2024 roku, choć zauważalny, nie był zaskoczeniem, lecz naturalnym efektem zmniejszonego wsparcia systemowego i trudniejszego otoczenia ekonomicznego – podkreśla Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Równocześnie w 2024 r. na 7 głównych rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 53,3 tys. mieszkań – o blisko 30% więcej niż rok wcześniej i o 22% więcej niż dwa lata temu. Większość, bo ponad 55% z nich miało miejsce w pierwszej połowie roku. Natomiast w III i IV kwartale 2024 r. liczba wprowadzeń wyniosła po ok. 12 tys. Taki poziom podaży przy osłabionym zainteresowaniu ze strony potencjalnych nabywców spowodował wzrost oferty. Na koniec 2024 r. w największych miastach dostępnych było 55,8 tys. mieszkań deweloperskich. Dla porównania – na koniec 2023 r. było ich nieco ponad 35 tys. 

Liderzy sprzedaży

Warszawa od lat dominuje pod względem liczby sprzedanych mieszkań deweloperskich, odpowiadając za około jedną trzecią transakcji na siedmiu kluczowych rynkach. W 2024 roku sytuacja wyglądała podobnie – deweloperzy w stolicy sprzedali 12 tys. lokali, co stanowiło 32% całkowitej sprzedaży na głównych rynkach.

Na drugie miejsce na podium awansowało Trójmiasto, w którym sprzedaż przekroczyła 5,2 tys. mieszkań. Zaraz za Gdańskiem, Gdynią i Sopotem uplasował się Wrocław, gdzie sprzedano ok. 60 lokali mniej. Co ciekawe, dopiero na czwartym miejscu znalazł się Kraków. W stolicy Małopolski w 2024 r. sprzedaż spadła o 42%, co sprawiło, że straciła z dotychczasową ​ mocną drugą pozycję zaraz za Warszawą.

Miasta z największą ofertą

Rok 2024 można określić to okres odbudowy oferty mieszkaniowej po jej znaczącym spadku w 2023 roku, spowodowanym m.in. uruchomieniem programu BK 2%. Na wszystkich 7 rynkach głównych liczba wprowadzonych mieszkań deweloperskich przewyższyła sprzedaż, a największą różnicę, wynosząca aż 74%, odnotowano w Krakowie. Małopolscy deweloperzy w 2024 r. znacząco zwiększyli liczbę oferowanych lokali, osiągając poziom 8,7 tys., co stanowi ponad dwukrotny wzrost w porównaniu do poprzedniego roku. Dzięki temu Kraków uplasował się na drugim miejscu pod względem wielkości oferty, ustępując jedynie Warszawie.

Co zaskakujące, na trzecim miejscu znalazła się Łódź, chociaż sprzedażowo i historycznie nie należy do czołowych rynków, a pod względem sprzedaży zazwyczaj zajmuje szóste miejsce. Stolica województwa łódzkiego zakończyła jednak 2024 r. z rekordową ilością ok. 8,5 tys. dostępnych mieszkań. Natomiast czwarta pozycja w zestawieniu należy do Wrocławia. W minionym roku na rynek wrocławski do sprzedaży trafiło o 62% więcej lokali niż znalazło nabywców. W efekcie na koniec roku w stolicy woj. dolnośląskiego dostępnych było 7,5 tys. mieszkań.

2024 upłynął pod znakiem dynamicznych zmian także w pozostałych miastach. Poznańscy deweloperzy szybko uzupełniali ofertę i zakończyli 2024 r. z jej najwyższym dotychczas poziomem przekraczającym 7 tys. lokali. Z rekordową liczbą dostępnych mieszkań wchodzi w nowy rok także najmniejszy z analizowanych 7 rynków, czyli Katowice. W stolicy aglomeracji dolnośląskiej kupujący mogą obecnie wybierać spośród 4,5 tys. ofert, podczas gdy w ciągu ostatnich 2 lat było to 3-3,5 tys.

Czy taki poziom ofert zwiastuje nadpodaż w największych polskich miastach? Niekoniecznie - pod koniec roku sytuacja na większości rynków wyglądała całkiem dobrze. Bezpieczny czas wyprzedaży oferty na poziomie 4-6 kwartałów jest w Trójmieście, Warszawie i we Wrocławiu. Nieco dłuży – w Krakowie i Poznaniu. Sygnały o nadpodaży płyną z dwóch rynków – katowickiego, gdzie czas wyprzedaży oferty przekracza 11 kwartałów oraz łódzkiego, gdzie wskaźnik ten wynosi 9 kwartałów.

Uspokojenie w cennikach

Pod koniec grudnia na wszystkich 7 głównych rynkach widoczna była symboliczna korekta cen za mkw., nieprzekraczająca 1%. Najbardziej, bo o 0,8% m/m spadły stawki za mkw. w Poznaniu i w Trójmieście. W ujęciu rocznym wzrost cen wyhamował. Jeszcze w połowie roku w największych miastach przekraczał on 10% r/r. ​ Jednak pod koniec roku tylko w Łodzi odnotowano dwucyfrowy wzrost (+15% r/r). W Poznaniu i Trójmieście wyniósł on mniej niż 2% r/r. W Katowicach i Warszawie było to 5-7%, w Krakowie 8%, a we Wrocławiu 9,6%.

Czy w 2025 r. możemy się spodziewać się obniżek cen? Eksperci nie prognozują długoterminowych spadków, które mogłyby pojawić się tylko w przypadku nieprzewidzianych zjawisk makroekonomicznych.

- Rok 2024 przyniósł deweloperom wiele wyzwań, a podobne trudności mogą pojawić się w 2025 roku. Okoliczności rynkowe i zapowiadany nowy program mieszkaniowy zmusza ich do podjęcia trudnej decyzji: czy kontynuować realizację nowych inwestycji, czy ograniczyć podaż w obliczu wysokiej oferty w miastach i niepewności. Kierunek, jaki obiorą, stanie się jasny w pierwszych miesiącach 2025 roku. Mimo tego, na razie nie widać przesłanek, które mogłyby doprowadzić do stałego spadku cen mieszkań – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

1. Wskaźnik obrazujący sytuację na danym rynku. Wyliczany na podstawie wielkości oferty i sprzedaży z ostatnich 3 miesięcy. To wyrażony w kwartałach czas, w którym z oferty zniknęłyby wszystkie mieszkania gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie średniej z ostatnich 3 miesięcy.