Rekord pierwszego półrocza w upadłościach konsumenckich. Czy polski rynek mieszkaniowy odczuje skutki?

Liczba upadłości konsumenckich w Polsce pozostaje bardzo wysoka. Według danych Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczych w pierwszej połowie 2026 r. ogłoszono je wobec 12 255 osób, podczas gdy w analogicznym okresie 2025 r. było to 9837 przypadków. Oznacza to wzrost o około 24,6 proc. rok do roku. Jest to najwyższy wynik pierwszego półrocza w prezentowanym przez COIG zestawieniu obejmującym lata 2019–2026. Warto zaznaczyć, że COIG jest prywatnym podmiotem agregującym dane z publicznych rejestrów, a nie instytucją statystyki publicznej. Poszczególne bazy mogą więc podawać nieznacznie różne wartości. Przykładowo MGBI wskazuje na 12 252 upadłości w pierwszej połowie 2026 r. Jednak różnica nie zmienia ogólnego obrazu. Skala zjawiska jest rekordowo wysoka. Nie oznacza to, że podobna liczba mieszkań pojawi się na rynku. Samo ogłoszenie upadłości nie jest przecież tożsame z natychmiastową sprzedażą mieszkania dłużnika. Nie każdy upadły jest właścicielem mieszkania lub domu, a dostępne statystyki nie pokazują, jaka część postępowań obejmuje nieruchomości, które rzeczywiście zostaną sprzedane.

Mieszkanie może trafić do sprzedaży

Jeżeli nieruchomość należąca do dłużnika wchodzi do masy upadłości, może zostać sprzedana w ramach likwidacji majątku. Prawo upadłościowe przewiduje jednak zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych upadłego. Zgodnie z art. 342a, jeżeli sprzedawany jest lokal mieszkalny lub dom, w którym mieszka upadły, a konieczne jest zapewnienie potrzeb mieszkaniowych jego i osób pozostających na jego utrzymaniu, z uzyskanej ceny może zostać wydzielona kwota odpowiadająca przeciętnemu czynszowi najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Kwotę określa sędzia-komisarz na wniosek upadłego, biorąc pod uwagę między innymi jego sytuację rodzinną, możliwości zarobkowe, cenę sprzedaży nieruchomości oraz opinię syndyka. Wzrost liczby upadłości może więc potencjalnie oddziaływać na rynek mieszkaniowy na dwa sposoby: zwiększać liczbę nieruchomości trafiających do sprzedaży oraz powodować przechodzenie części dotychczasowych właścicieli na rynek najmu. Nie ma jednak obecnie danych pozwalających stwierdzić, że skala tego zjawiska jest na tyle duża, aby wpływać na ceny mieszkań w całym kraju.

Rekordy trzeba oceniać w kontekście zmian prawa

Obecnych statystyk nie należy mechanicznie porównywać z sytuacją sprzed kilku lat. 24 marca 2020 r. weszły w życie przepisy, które znacząco ułatwiły dostęp do upadłości konsumenckiej.

Na etapie otwierania postępowania sąd nie bada już przyczyn niewypłacalności w taki sposób jak przed reformą. Ocena - czy dłużnik doprowadził do niewypłacalności umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa - ma znaczenie przede wszystkim na późniejszych etapach i może wpływać na warunki oddłużenia. Zmiana prawa jest więc jednym z powodów, dla których dzisiejszych rekordów nie można interpretować wyłącznie jako skutku pogorszenia sytuacji finansowej gospodarstw domowych. Jednocześnie liczba postępowań od kilku lat utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Według COIG w 2024 r. ogłoszono 21 187 upadłości konsumenckich, a w 2025 r. 21 266. Dane Krajowego Rejestru Długów pokazują ponadto, że problemy wielu dłużników zaczęły się znacznie wcześniej. Niemal 5,7 tys. osób, które ogłosiły upadłość w pierwszej połowie 2026 r., figurowało w KRD już trzy lata wcześniej, a w dniu upadłości w rejestrze znajdowało się 7,3 tys. z nich. Sugeruje to, że w wielu przypadkach formalne bankructwo jest finałem dłuższego procesu narastania problemów finansowych.

Rynek mieszkaniowy nie pokazuje obecnie ogólnopolskiej przeceny

Najnowsze przekrojowe dane Otodom dotyczące rynku wtórnego nie wskazują na szeroką falę spadków cen mieszkań z drugiej ręki. W drugim kwartale 2026 r. zagregowana średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach wynosiła około 15,5 tys. zł za mkw., czyli była o około 3 proc. wyższa niż rok wcześniej. Tempo wzrostu było więc stosunkowo niewielkie i zbliżone do inflacji, ale w ujęciu nominalnym nie oznaczało ogólnej przeceny. Szczegółowe dane Otodom za czerwiec pokazują przy tym wyraźne różnice pomiędzy poszczególnymi miastami. Średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki były nominalnie wyższe niż rok wcześniej na wszystkich siedmiu analizowanych rynkach. Największą dynamikę odnotowano w Trójmieście (+6,9 proc. r/r) i Poznaniu (+4,7 proc.), natomiast w Warszawie było to +2,7 proc. Z kolei w Łodzi i Katowicach wzrost wyniósł zaledwie 0,2 proc. r/r. Przy czerwcowej inflacji na poziomie 2,5 proc. oznaczało to w tych dwóch miastach realny spadek wartości mieszkań o około 2,3 proc. rok do roku. W Łodzi ceny ofertowe obniżyły się również o 0,3 proc. miesiąc do miesiąca. Obraz rynku bardziej odpowiada więc stabilizacji i lokalnym korektom niż powszechnej przecenie. Jednocześnie w czerwcu osłabła aktywność potencjalnych nabywców. Liczba zapytań o mieszkania z rynku wtórnego spadła miesiąc do miesiąca o 9 proc. w Warszawie, Trójmieście i Łodzi, o 8 proc. w Poznaniu oraz o 6 proc. w Katowicach. Otodom zwraca jednak uwagę, że przynajmniej część tego spadku może mieć charakter sezonowy. Samo osłabienie zainteresowania nie przełożyło się dotychczas na szerokie spadki nominalnych cen ofertowych.

Trzeba przy tym pamiętać, że są to dane ofertowe z siedmiu największych rynków i nie pokazują bezpośrednio liczby transakcji ani tego, ile mieszkań jest wystawianych na sprzedaż w związku z upadłościami konsumenckimi. Nie pozwalają więc określić skali ewentualnych przymusowych sprzedaży. Pokazują jednak, że na największych rynkach wtórnych nie widać obecnie cenowych oznak masowej fali wyprzedaży mieszkań. Nie wyklucza to lokalnych korekt, zwłaszcza w miastach, w których wzrost cen jest już niższy od inflacji. Nie widać również szerokiego pogorszenia jakości portfela hipotecznego. Według BIK w pierwszej połowie 2026 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 74 mld zł, o 59,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Liczba udzielonych kredytów wzrosła o 48 proc., a udział kredytów mieszkaniowych z opóźnieniem przekraczającym 90 dni obniżył się do 3,4 proc. Warto zwrócić uwagę, że część tej aktywności wynika z refinansowania istniejących kredytów. Według BIK od stycznia do maja br. refinansowania stanowiły około 32 proc. sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Najnowszy odczyt BIK z 18 sierpnia również pokazuje utrzymujące się zainteresowanie finansowaniem mieszkaniowym. W lipcu wartość zapytań o kredyty była, w przeliczeniu na dzień roboczy, o 22,0 proc. wyższa niż rok wcześniej, a liczba wnioskodawców wzrosła o 11,6 proc. r/r. Część tych wniosków również dotyczyła refinansowania. NBP odnotował natomiast w drugim kwartale 2026 r. wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe przy zasadniczo niezmienionych kryteriach ich udzielania i obniżanych marżach. Banki zapowiadały jednocześnie niewielkie zaostrzenie kryteriów w trzecim kwartale.

Co dalej?

Wracając do upadłości konsumenckich, są już dostępne również dane za lipiec. Według MGBI w tym miesiącu ogłoszono 2018 upadłości konsumenckich, wobec 1853 rok wcześniej, czyli około 9 proc. więcej. Wzrost nadal więc występuje, choć jego roczna dynamika była niższa niż w całym pierwszym półroczu. Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego sama liczba upadłości pozostaje przede wszystkim wskaźnikiem ryzyka wymagającym obserwacji, a nie samodzielnym prognostykiem cen mieszkań. Kluczowe będzie to, ile nieruchomości rzeczywiście trafi do sprzedaży w ramach postępowań upadłościowych, jaki będzie ich udział w całkowitej podaży i czy będą sprzedawane z istotnym dyskontem. Dopiero takie informacje pozwoliłyby ocenić realny wpływ zjawiska na rynek. Na dziś nie ma danych potwierdzających, że rekordowa liczba upadłości konsumenckich doprowadziła do ogólnopolskiej fali przymusowych sprzedaży mieszkań lub wywiera istotną presję na spadek cen. Dostępne dane pokazują raczej rosnące ceny mieszkań, utrzymujący się popyt na kredyty i brak szerokiego pogorszenia jakości portfela hipotecznego. Nie wyklucza to lokalnych efektów ani zwiększenia podaży mieszkań w przyszłości, ale na razie taki scenariusz pozostaje ryzykiem do obserwacji, a nie zjawiskiem potwierdzonym w skali kraju.

^{Prezentowana treść jest wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora, została przygotowana wyłącznie w celach edukacyjnych i nie stanowi „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Nie stanowi rekomendacji w rozumieniu „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów” lub jakiejkolwiek porady, w tym w szczególności porady inwestycyjnej w zakresie doradztwa inwestycyjnego, o którym mowa w art. 76 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (t.j. Dz. U. 2017, poz. 1768 z póź. zm.), dalej: „Ustawa”, porady prawnej lub podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja jest odpowiednia w indywidualnej sytuacji inwestora. Autor nie ponosi odpowiedzialności za działania lub zaniechania odbiorcy materiału lub innego inwestora podjęte na podstawie niniejszego materiału ani za szkody poniesione w wyniku tych decyzji inwestycyjnych, skutki finansowe i niefinansowe powstałe w wyniku wykorzystania niniejszego materiału lub zawartych w nim informacji. Inwestowanie w papiery wartościowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. Inwestor wykorzystuje informacje zawarte w niniejszym materiale na własne ryzyko i odpowiedzialność. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy dokładnie zapoznać się z potencjalnymi ryzykami. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie gwarantują podobnych rezultatów w przyszłości.}