Quo vadis, rynku mieszkaniowy, czyli Kraków i Warszawa pod lupą

Mieszkań jest więcej, ale są coraz mniejsze

Oferta mieszkań deweloperskich w obu miastach znacząco wzrosła w ciągu ostatniego roku. W Warszawie na sprzedaż wystawionych jest obecnie 14 tys. lokali (plus 1,5 tys. zarezerwowanych), co oznacza wzrost oferty o 57% rok do roku. W Krakowie skok podaży jest jeszcze bardziej spektakularny - z 4,3 tys. do 9,2 tys. mieszkań (plus 900 lokali zarezerwowanych), czyli wzrost aż o 115%. Zatem czy deweloperzy budują za dużo? Niekoniecznie.

W Warszawie oferta na poziomie 15 tys. mieszkań jest bliska rynkowej normie z 2024 roku, a w Krakowie 9 tys. mieszkań to standardowy stan podaży, ale sprzed kilku lat. Skok w liczbie dostępnych ofert wynika raczej z realizacji w 2024 roku uzyskanych wcześniejszych zezwoleń na budowę, które zaowocowały dużą ​ liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Natomiast to, na co warto zwrócić uwagę, to kurczenie się powierzchni nowych mieszkań. W Warszawie średni metraż lokalu oferowanego przez deweloperów spadł w ciągu 12 miesięcy z 59 m² do 56 m², a w Krakowie z 59 m² do 55 m². W efekcie, jeśli kupujący dysponuje taką samą jak rok temu sumą pieniędzy, to stać go na mieszkanie ​ o kilka metrów mniejsze. Zatem nadal może zaspokoić swoją potrzebę mieszkaniową ​ ale na realnie niższym poziomie - komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań Otodom.

Jest stabilnie, ale za jaką cenę?

Średnia kwota ofertowa nowego mieszkania w Warszawie to obecnie 960 tys. zł, a w Krakowie 900 tys. zł. Choć cena całkowita przestała rosnąć, to wciąż jest skrajnie wysoka, bo wynosi blisko milion złotych w stolicy. Co więcej, jeśli weźmiemy pod uwagę, że średnia powierzchnia oferowanych mieszkań jest coraz mniejsza, to nie dziwi fakt, że średnie ceny mieszkań wyrażone w zł za mkw. wciąż rosną - w styczniu br. w Warszawie o 5% rok do roku, a w Krakowie o prawie 10%. Wzrosty są niższe niż w 2023 roku, ale teraz kupujący płacą tyle samo za mieszkania o mniejszym metrażu.

Z drugiej ręki nie znaczy taniej

Okazuje się, że rynek wtórny nie zawsze będzie opcją dla tych, którzy myślą, że mieszkania od deweloperów są z zasady droższe. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wynosi 18,5 tys. zł, a w Krakowie 16,4 tys. zł, czyli - więcej niż na pierwotnym. Jednym z ciekawszych choć naturalnych zjawisk jest zmiana która dotyczy struktury wieku oferowanych na rynku wtórnym mieszkań. Około 20% mieszkań dostępnych na sprzedaż to budynki z lat 1945-1990, ale coraz więcej ogłoszeń to mieszkania wybudowane ​ w ostatnich trzech-pięciu latach. Jesteśmy świadkami ​ młodnienia oferty na rynku wtórnym, ponieważ coraz większy udział w rynku mają mieszkania kupione kilka lat temu od firm deweloperskich. Z uwagi na to, że ceny mieszkań rosły w tym okresie dynamicznie, ich właściciele mają uzasadnioną nadzieję, że sprzedadzą je z wysokim zyskiem - dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Wynająć czy nie wynająć …

Dla wielu osób zakup własnego mieszkania staje się coraz mniej osiągalny, dlatego kierują swoje poszukiwania na rynek najmu. Z danych Otodom wynika, że w Warszawie na koniec stycznia 2025 dostępnych było 6,7 tys. mieszkań na wynajem. Jednak trzeba zauważyć, że tylko w pierwszym miesiącu br. w serwisach OLX i Otodom pojawiło się aż 4,5 tys. nowych ofert tego typu. W Krakowie pula ta wynosiła 2,5 tys. lokali. Jest, w czym wybierać, ale problemem są wysokie czynsze.

W Warszawie przeciętna miesięczna opłata za wynajem wynosi 5 tys. zł, co dla wielu gospodarstw domowych stanowi duże obciążenie. W Krakowie jest nieco lepiej – średni czynsz to 3,2 tys. zł. Co ciekawe, sytuacja na rynku krakowskim jest bardziej korzystna niż w Warszawie nie tylko z powodu niższych czynszów. Otóż w ostatnich miesiącach średnie wynagrodzenia w stolicy Małopolski przewyższają warszawskie, co przy jednocześnie niższych cenach mieszkań i tańszym najmie, daje krakowianom relatywnie lepsze warunki zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.