Polacy wzięli sprawy w swoje ręce. Rekordowy udział gospodarstw domowych w liczbie rozpoczynanych budów
Statystyki GUS po lutym dotyczące rozpoczynanych budów sugerowały wyraźne spowolnienie, jednak marzec przyniósł absolutny zwrot akcji. We wszystkich kategoriach aktywności w budownictwie mieszkaniowym marcowe dane wskazują na wyniki lepsze niż przed rokiem. Prawdziwą siłą napędową rynku okazały się gospodarstwa domowe. Liczba rozpoczętych przez nie budów domów wzrosła aż o 144% m/m. Pytanie, czy ten impuls okaże się początkiem trwalszego trendu? Sytuację komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Z najnowszych danych GUS o skali budownictwa mieszkaniowego w Polsce wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w marcu była wyższa o 8,9% w porównaniu z lutym, a w ujęciu rocznym o 3,1%. Wyniki kwartalne są mniej optymistyczne. W okresie styczeń-marzec 2026 roku w całej Polsce do użytku oddanych zostało zaledwie 45,2 tys. mieszkań i domów, co oznacza najsłabszy wynik od ośmiu lat. Ostatni raz GUS odnotował w pierwszym kwartale mniej niż 46 tys. lokali oddanych do użytkowania w 2018 roku.
W marcu wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 15,9 tys. lokali. W tej puli firmy deweloperskie odpowiadały za budowę prawie 9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 5,3% w porównaniu z lutym i zarazem poziom o 4% niższy niż w marcu ubiegłego roku. Ten kilkuprocentowy spadek rok do roku wskazuje nie tylko na pojedynczy słabszy wynik miesięczny, ale uprawdopodabnia również prognozy, zgodnie z którymi rok 2026 będzie najsłabszy od ośmiu lat pod względem liczby oddanych mieszkań. Warto jednak pamiętać, że w 2024 roku GUS odnotował rozpoczęcie budów prawie 153 tys. mieszkań i domów deweloperskich. Odczyt ten był jednym z najwyższych w historii rynku deweloperskiego w Polsce (wyższy tylko 2021 roku – 163 tys.), dlatego relatywnie niska liczba mieszkań oddanych w pierwszym kwartale bieżącego roku zaskakuje.
Firmy deweloperskie odpowiadają za 56% wszystkich oddanych do użytku w marcu lokali mieszkalnych. Wyniki inwestorów indywidualnych są bardziej stabilne niż efekty działalności deweloperów, a ich udział w całości budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2025 roku wyniósł 33% ogólnej liczby oddawanych lokali. Zarówno w marcu, jak i pierwszym kwartale tego roku udział gospodarstw domowych w całości budownictwa mieszkaniowego w Polsce sięgnął rekordowych 40%. W porównaniu z marcem 2025 roku, inwestorzy indywidualni (w terminologii GUS to gospodarstwa domowe) zakończyli budowę o 10,4% większej liczby domów/mieszkań, a w porównaniu z poprzednim miesiącem ich wynik był lepszy o 7,3%.
Wzrost liczby lokali oddawanych do użytku przez firmy deweloperskie w ujęciu miesiąc do miesiąca nie znajduje potwierdzenia w danych prezentowanych w postaci narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. W okresie styczeń-marzec firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 26,1 tys. mieszkań i domów, czyli wyraźnie mniej niż przed rokiem (27,7 tys.).
W tym samym czasie inwestorzy indywidualni zrealizowali 17,9 tys. lokali, czyli o 6% więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku.
Starania różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę w marcu przyniosły wyraźnie lepsze efekty niż w lutym i są bliskie wynikom z marca 2024 roku.
Z danych zagregowanych dla 36 miesięcy wynika, że nadwyżka pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych uzyskanych przez firmy deweloperskie nad liczbą rozpoczynanych w analogicznych okresach budów utrzymuje się na wysokim poziomie. W efekcie elastyczność w zakresie wprowadzania przez firmy deweloperskie na rynek nowej podaży jest wysoka.
Łączna liczba pozwoleń wydanych w marcu sięgnęła 27,2 tys., z czego 18,5 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 8,3 tys. inwestorzy indywidualni. W rezultacie suma uzyskanych w marcu pozwoleń była o 20% wyższa niż w lutym. Również w porównaniu z ubiegłym rokiem liczba ta wyraźnie wzrosła (20,5%). Źródłem tych imponujących wzrostów była nie tylko duża aktywność firm deweloperskich, ale i gospodarstw domowych.
Tendencję wzrostową widać również w ujęciu kwartalnym. Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie w okresie styczeń-marzec jest wyższa niż rok temu. W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 45,9 tys. mieszkań i domów (o 11% więcej r/r), a inwestorzy indywidualni 20,6 tys. (o 13% więcej r/r).
Marcowe statystyki GUS dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazują na dynamiczne odbicie w stosunku do lutego. Duża skala wzrostu pozwala przypuszczać, że aktywność ta ujawnia nie tylko naturalne wiosenne wzmożenie, ale również powrót optymizmu w budownictwie mieszkaniowym.
Wszystkie grupy inwestorów w marcu 2026 roku rozpoczęły budowy 22,9 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 62% więcej niż w lutym i o 5% więcej niż w marcu 2025 roku. Ten kilkuprocentowy wzrost rok do roku w kategorii ‘ogółem’ to przede wszystkim efekt dużej skali aktywności inwestorów indywidualnych, którzy w marcu rozpoczęli budowę o 18,6% większej liczby lokali w ujęciu rocznym.
Statystyki GUS po lutym dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów sugerowały wyraźne spowolnienie. Jednak skokowy wzrost liczby nowych budów rozpoczętych w marcu przez wszystkie grupy inwestorów zmienia te pesymistyczne prognozy. Wyniki za pierwszy kwartał 2026 roku są wprawdzie o 11% słabsze w porównaniu z tymi sprzed roku, ale poprawa w stosunku do lutego jest bardzo wyraźna. Co ważne, to aktywność gospodarstw domowych mocniej, niż w poprzednich miesiącach, wpłynęła na wyniki rozpoczynanych budów ogółem. W marcu aż 43% wszystkich rozpoczynanych budów zainicjowały gospodarstwa domowe.
Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować także w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi 18,2 tys., co oznacza, że 27% uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach.
Jednocześnie warto odnotować że 4/5 (15 tys.) tej nadwyżki powstała za sprawą pozwoleń na budowę nowych mieszkań, ponieważ firmy deweloperskie w pierwszym kwartale odłożyły co trzecie uzyskane w tym okresie pozwolenie na budowę. W kategorii inwestorów indywidualnych odsetek odłożonych pozwoleń jest o połowę mniejszy.
Wyniki firm deweloperskich w kontekście nadwyżki pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami należy oceniać nieco inaczej niż wyniki gospodarstw domowych. Przede wszystkim dlatego, że pozwolenia uzyskiwane przez firmy deweloperskie często dotyczą wieloetapowych inwestycji, na które składają się setki mieszkań. Tymczasem gospodarstwa domowe uzyskują zazwyczaj pozwolenie na pojedynczy budynek, czyli dom jednorodzinny.
Agata Stachowiak
