Na rynku mieszkaniowym wszystkiego jest mniej

Opublikowane przez GUS dane o skali nowego budownictwa mieszkaniowego w Polsce potwierdzają, że rynek mieszkaniowy trwa w oczekiwaniu na zmiany w jego otoczeniu. We wszystkich kategoriach aktywności w budownictwie mieszkaniowym - mieszkania oddawane do użytku, budowy rozpoczynane i pozwolenia na budowę - dane GUS wskazują na wyniki gorsze niż przed rokiem. 

Liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w marcu była w porównaniu do lutego o 6% wyższa, ale względem wyników sprzed roku o 9 % niższa. Wyniki kwartalne są bardziej jednoznaczne. W pierwszym kwartale 2025 roku w całej Polsce do użytku oddanych zostało zaledwie 46,1 tys. mieszkań i domów, co oznacza wynik najsłabszy ​ od siedmiu lat. W marcu wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 15,7 tys. lokali. W tej puli firmy deweloperskie odpowiadały za budowę 9,4 tys. mieszkań, czyli wzrost o 6% w porównaniu do lutego i ponad 13% spadek w porównaniu z marcem ubiegłego roku. Ten kilkunastoprocentowy spadek r/r (rok do roku) wskazuje nie tylko na pojedynczy słabszy wynik miesięczny, ale uprawdopodabnia również prognozy, zgodnie z którymi pod względem liczby oddanych mieszkań 2025 rok będzie najsłabszy w ciągu ostatnich pięciu lat.

„Nie można obiektywnie analizować i oceniać tegorocznych danych GUS prezentujących liczby mieszkań oddawanych przez firmy deweloperskie, nie mając przed oczami liczby rozpoczynanych przez te podmioty budów w pierwszej połowie 2023 roku. Warto pamiętać, że zgromadzona - jako efekt nowych rozwiązań legislacyjnych - przez deweloperów w 2022 roku duża liczba pozwoleń w połączeniu ze słabnącą w następstwie skokowo rosnących kosztów kredytu hipotecznych - sprzedażą, zaowocowały w pierwszej połowie 2023 roku ​ spowolnieniem w budownictwie mieszkaniowym. Deweloperzy uzyskali w tym okresie niewiele pozwoleń i rozpoczęli rekordowo małe liczby nowych budów. Efektem był spadek liczby rozpoczynanych przez deweloperów budów z poziomu 12 tys. miesięcznie w latach 2021-2022 do 8 tys. w I połowie 2023 roku. Następstwa tego wstrzymania sprzed dwóch lat będziemy zapewne obserwowali w niskiej liczbie oddawanych mieszkań w pierwszej połowie bieżącego roku. Wyniki z marca dobitnie to ​ potwierdzają”, komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań w Otodom.

Struktura i skala rynku mieszkaniowego

Firmy deweloperskie odpowiadają za 60% wszystkich oddanych do użytku w marcu lokali mieszkalnych. Wyniki inwestorów indywidualnych są bardziej stabilne niż efekty działalności deweloperów a ich udział w całości budownictwa mieszkaniowego w Polsce od kilku miesięcy utrzymuje się na poziomie 35% - 38% ogólnej liczby oddawanych lokali. W marcu i pierwszym kwartale wyniósł 37%. W porównaniu do marca 2024 roku gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 3% mniej domów/mieszkań, ale w porównaniu z poprzednim miesiącem ich wynik był o 5% lepszy.

Wzrost liczby nieruchomości oddawanych do użytku przez firmy deweloperskie w ujęciu miesiąc do miesiąca, nie znajduje potwierdzenia w ​ danych prezentowanych w postaci narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. W okresie styczeń-marzec firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 27,7 tys. mieszkań i domów, czyli wyraźnie mniej niż przed rokiem (29,4 tys.). W tym samym czasie inwestorzy indywidualni zrealizowali 17,1 tys. lokali, czyli o 6% mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku.

„Wiele wskazuje na to, że taką tendencję będziemy obserwować również w kolejnych miesiącach 2025 roku. Starania różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę w marcu przyniosły lepsze efekty niż w lutym. Jednak w porównaniu do wyników z 2024 roku wyniki te są o kilkadziesiąt procent niższe. Wiemy z danych zagregowanych dla 12 i 36 miesięcy, że liczba pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych wciąż wyraźnie przekracza liczbę budów rozpoczynanych w analogicznych okresach. W efekcie w całej Polsce utrzymuje się wyraźna nadwyżka pozwoleń na budowę, która istotnie zwiększa możliwości wprowadzenia przez firmy deweloperskie na rynek nowej podaży, czyli rozpoczęcia budowy nowych mieszkań”, mówi Kuniewicz z Otodom.

Perspektywa przyszłych inwestycji

Łączna liczba pozwoleń wydanych w marcu przekroczyła 22 tys., a 13,9 tys. z nich dostali deweloperzy, 7,1 tys. inwestorzy indywidualni. W efekcie suma uzyskanych w marcu pozwoleń była o 11% wyższa niż w lutym. Jednak w porównaniu do marca sprzed roku liczba pozwoleń na budowę spadła o 20,5%. Powodem była wyraźnie niższa w tej kategorii niż w marcu ubiegłego roku aktywność firm deweloperskich. Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie w pierwszym kwartale 2025 roku (styczeń-marzec), jest wyraźnie niższa niż rok temu. Z danych GUS wynika, że w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 40,4 tys. mieszkań i domów (o 20,8% mniej r/r), a inwestorzy indywidualni 18,3 tys. (o 4,6% więcej).

Statystyki GUS po marcu dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazują na wyraźne odbicie w stosunku do lutego, jest to jednak naturalne wiosenne wzmożenie. Wprawdzie liczba rozpoczynanych przez wszystkie grupy inwestorów budów zmniejszyła się w ciągu roku o 8%, ale w wolnej od wahań rynkowych kategorii budownictwa indywidualnego, czyli domów budowanych przez gospodarstwa domowe, GUS odnotował wzrost zarówno miesiąc do miesiąca (o 52%), jak i rok do roku (o 9,4%). 

„Warto także zaznaczyć, że początek ubiegłego roku charakteryzował się wyjątkowo wysokim wolumenem rozpoczynanych budów. Działo się tak głównie za sprawą firm deweloperskich, które pod wpływem wyjątkowo wysokiej sprzedaży wspieranej “Bezpiecznym kredytem 2%” przystąpiły do realizacji nowych inwestycji. Na tle ostatnich pięciu lat pierwszy kwartał 2024 roku w kategorii budowy rozpoczynane był wyjątkowy, więc analiza liczby rozpoczynanych w pierwszych miesiącach 2025 roku budów musi uwzględniać ten fakt”, zaznacza dyrektorka badań rynku, Otodom.

Wszystkie grupy inwestorów w marcu 2025 roku rozpoczęły budowy 21,9 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 32% więcej niż w lutymi o 8% mniej niż w marcu 2024 roku. Ten kilkuprocentowy spadek w kategorii „ogółem” to przede wszystkim efekt ograniczenia działalności firm deweloperskich, które zaczęły w tym roku budowę wyraźnie mniejszej liczby lokali niż rok temu (o 17,6% mniej). Jednak w stosunku do średniej z lat 2021-2023 wyniki deweloperów w tym zakresie są wyraźnie wyższe. 

Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować także w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi 6,1 tys., co oznacza, że 10% uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach. Warto odnotować, że prawie ⅓ (2 tys.) tej nadwyżki powstała za sprawą pozwoleń na budowę mieszkań komunalnych i społecznych-czynszowych, co potwierdza zapowiedź powstawania coraz większej liczby mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu.

Jak wskazuje Katarzyna Kuniewicz: „wyniki firm deweloperskich w kontekście nadwyżki pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami należy oceniać nieco inaczej, jednak również w tej grupie inwestorów początek 2025 roku wygląda optymistycznie. W 2024 roku deweloperzy odłożyli 25% uzyskanych pozwoleń, podczas gdy w pierwszym kwartale 2025 roku zaledwie 10%. Porównanie wyników z marca dotyczących liczby pozwoleń uzyskiwanych przez firmy deweloperskie z liczbą rozpoczynanych przez te firmy budów pokazuje, że możemy mieć do czynienia ze zmianą dotychczasowej ​ tendencji, a w efekcie redukcją rekordowej nadwyżki pozwoleń zgromadzonych w latach 2022-2023”.