Kiedy brak wzrostu cen na rynku mieszkań oznacza realny spadek?
Ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki na pierwszy rzut oka stoją w miejscu, ponieważ ich miesięczne wahania są minimalne. Wystarczy jednak przyjrzeć się bliżej katowickiemu czy łódzkiemu rynkowi wtórnemu, by zobaczyć, że w ujęciu skorygowanym o inflację wartość tamtejszych mieszkań realnie… spada.
W czerwcu 2026 roku średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym w ujęciu rocznym są na plusie we wszystkich siedmiu największych miastach. Ale diabeł tkwi w szczegółach. W Katowicach oraz w Łodzi nominalny wzrost cen wyniósł zaledwie +0,2% rok do roku (osiągając odpowiednio 9 737 zł/mkw. oraz 8 849 zł/mkw.) Tymczasem wstępny odczyt inflacji za czerwiec br. według Głównego Urzędu Statystycznego wyniósł 2,5%, co oznacza, że po skorygowaniu o inflację realna wartość mieszkań w tych miastach spadła aż o 2,3% rok do roku. Nie mówimy tu już zatem o stabilizacji cen, ale o realnej korekcie rynkowej. Dodatkowo w ujęciu miesięcznym ujemna dynamika widoczna jest także nominalnie w między innymi w Łodzi, która odnotowała spadek cen o -0,3% m/m.
Czerwiec przyniósł wyraźne wygaszenie aktywności kupujących na rynku wtórnym. Liczba zapytań ofertowych spadła m/m w Warszawie, Trójmieście i Łodzi aż o 9%, w Poznaniu o 8%, a w Katowicach o 6%.
„Choć to zjawisko sezonowe, z uwagi na to, że Polacy mogą po prostu odkładać decyzje na po wakacjach, pokazuje ono, że strona popytowa wchodzi w fazę wyczekiwania. Warto też pamiętać, że dla większości Polaków zakup mieszkania to maraton, nie sprint, od pierwszej myśli o własnym M do wizyty w banku mija zazwyczaj od 4 do 12 miesięcy. Letnia pauza w liczbie zapytań to więc najpewniej nie odwrót kupujących, a chwila oddechu w długim procesie decyzyjnym. Z kolei dla inwestorów obecna sytuacja to wyraźny sygnał, że rynek wtórny przestał być bezpieczną przystanią gwarantującą wzrost wartości powyżej inflacji. Okazuje się, że wszystko zależy od lokalizacji”, wyjaśnia Paweł Jarząbek, menedżer ds. analiz i badań rynku, Otodom.
Rynek wtórny dwóch prędkości
Analiza Otodom sytuacji na rynku wtórnym ujawnia pewną dwutorowość polskiego krajobrazu mieszkaniowego w tym segmencie. Polska nie ma już jednego rynku nieruchomości z drugiej ręki, ale dwie dość różne rzeczywistości.
Pod kątem stawek czerwiec był miesiącem spokoju, co oznacza, że zmiany w ujęciu miesięcznym okazały się minimalne. Rynek nie odnotował ani ostrej korekty, ani nagłego przyspieszenia. Natomiast już rok do roku dynamika pokazuje inne zjawisko. Wszystkie rynki są na plusie, a na czele konsekwentnie plasują się Trójmiasto (+6,9% r/r) i Poznań (+4,7% r/r). Przyspieszenie w tych dwóch metropoliach to efekt najprawdopodobniej ograniczonej podaży gotowych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. W obu miastach popyt od lat przewyższa liczbę ofert spełniających oczekiwania kupujących, co może utrzymywać presję cenową mimo ogólnego wyhamowania rynku. Warszawa przyspieszyła do +2,7% r/r. Najmniejsze, minimalne wręcz, wzrosty przypadły w udziale Łodzi i Katowicom.
Ten sam podział widać jeszcze wyraźniej, gdy spojrzymy nie na tempo wzrostu cen, lecz na to, ile faktycznie kosztuje dziś mieszkanie kupowane na kredyt. Jak wskazuje najnowszy raport Business Growth Review i Otodom, mediana ceny finansowanej nieruchomości w Warszawie dobija już do miliona złotych. To poziom, który dla przeciętnego Polaka staje się często barierą nie do przebicia. Dla kontrastu, w mniejszych miastach mediana ta spada czasami nawet do około 400 tysięcy złotych.
„Podczas gdy rynek deweloperski odbija po ubiegłorocznym dołku, co widać w wynikach sprzedaży, która wzrosła o 48% rocznie, osiągając ponad 4,5 tys. sprzedanych lokali w czerwcu, rynek wtórny rośnie w sposób o wiele bardziej umiarkowany i spokojny. Co więcej, obraz segmentu mieszkań z drugiej ręki w połowie 2026 roku jest pełen sprzeczności. Z jednej strony mamy nominalną stabilizację cen i wzrost zapytań rok do roku. Z drugiej, realny spadek wartości nieruchomości w miastach takich jak Łódź czy Katowice. Dlatego kluczowe pytanie brzmi, czy jesienna sprzedaż odrobi letnie spowolnienie? Jeżeli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na kolejną obniżkę stóp procentowych, popyt odłożony na wakacje może wrócić na rynek wtórny szybciej niż sugeruje sezonowość obserwowana w poprzednich latach, szczególnie w miastach, gdzie ceny już dziś stoją w miejscu lub spadają”, podsumowuje Paweł Jarząbek z Otodom.
