Jawność cen. Nowe obowiązki deweloperów i nierozstrzygnięte pytania
Komentuje: Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom
11 września kończy się okres przejściowy i wchodzi w życie obowiązek nałożony na deweloperów dotyczący publikowania pełnych informacji o cenach oferowanych przez nich nieruchomości. Niewątpliwą zaletą tego rozwiązania będzie możliwość dostępu do tych danych, bez konieczności wystosowywania zapytań. Natomiast istnieją pewne wątpliwości dotyczące interpretacji tych przepisów i samej definicji mieszkania oferowanego. Co do zasady tzw. ustawa deweloperska nakazywała, by po sprzedaży lokal mieszkalny był zdjęty z listy dostępnych nieruchomości. Z kolei przepisy o jawności cen zakładają pełną przejrzystość wobec klienta. I tu powstaje pytanie: czy w związku z tym w ofercie deweloperów powinny być uwzględniane również lokale już sprzedane, tylko z odpowiednim oznaczeniem. Jeżeli tak, to kluczowe staje się ustalenie, czy prezentować ich ostatnią cenę ofertową, czy może transakcyjną. W tym zakresie nie ma jeszcze jednoznacznego rozstrzygnięcia.
Inną kwestią jest funkcja porównywarki cen. Zgodnie z założeniami, po pierwsze na stronach internetowych deweloperów i portalu dane.gov.pl powinny być widoczne wszystkie oferowane mieszkania wraz z cenami przypisanymi bezpośrednio do tych lokali. Po drugie, umieszczenie wszystkich danych w jednym miejscu miałoby umożliwić kupującym porównywanie cen. Otóż ten ostatni warunek nie ma szans być spełniony. Wynika to ze sposobu publikacji danych na portalu dane.gov.pl. Różnią się one formatem, metodologią aktualizacji oraz techniką opracowania. Nie jest to usystematyzowana, ustrukturalizowana baza, nie jest to nawet jednolity zbiór danych, co sprawia, że w efekcie nie da się ich ze sobą zestawić. Co więcej, nie zaplanowano wyszukiwarki dla poszczególnych mieszkań. Można więc śledzić jedynie ceny ofertowe pojedynczych lokali.
I to należy podkreślić – wciąż mówimy o cenach ofertowych. Klient nie ma dostępu do informacji o cenach, po jakich dana nieruchomość została faktycznie sprzedana. Dyskusja o stawkach transakcyjnych toczy się osobnym torem. Te mają być ujawniane na Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), obejmując zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. O ile jawność cen ofertowych została powierzona deweloperom, o tyle w przypadku Portalu DOM mówimy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który miałby dostać szczególne uprawnienia do pobierania danych nie tylko ze starostw powiatowych, ale też od notariuszy i od administracji skarbowej. Kolejnym założeniem jest agregowanie danych na poziomie sześciu transakcji. Takie są założenia projektu, nad którym rząd zakończył już swoje prace.
Równolegle działa środowisko, które postuluje, aby dane będące jednym ze źródeł Portalu DOM zostały udostępnione bezpłatnie. Obecnie dostęp do nich istnieje za pośrednictwem powszechnego Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), jednak jest on odpłatny. I tu dochodzimy do bardzo ciekawego momentu. To nie jest tylko kwestia opłaty. Otóż ujawnienie danych z RCN oznacza pokazanie ich w takiej formie, w jakiej robią to dziś powiaty – a więc bardzo różnie: jedne wprowadzają wszystkie transakcje, inne tylko część, jedne od razu, inne z opóźnieniem. Tak swobodne udostępnienie danych transakcyjnych oznacza też, że będziemy mieli bardzo dokładnie prezentowane ceny ofertowe, a transakcje będą pojawiały się nieregularnie i fragmentarycznie. Otóż nie będzie to pełny obraz rynku. W dodatku jeśli jakaś transakcja nie pokaże się w oczekiwanym momencie, nie będzie podmiotu, do którego można byłoby zgłosić zastrzeżenia. Co z pewnością wywoła kolejne kontrowersje i dyskusje.
Drugą kwestią jest RODO. Czy chcielibyśmy, aby cena zakupionej nieruchomości została ujawniona i możliwa do powiązania bezpośrednio z osobą nabywcy? Dziś chronią nas przed tym przepisy unijne, które nie pozwalają na łączenie danych osobowych z transakcją. I właśnie te wymogi ma spełniać Portal DOM, a zajmować się tym mają profesjonaliści. Absolutnie nie jest więc prawdą, że upublicznienie Rejestru Cen Nieruchomości mogłoby zastąpić Portal DOM, nad którym prace trwają tak długo. To rozwiązanie odpowiadałoby jedynie oczekiwaniom osób, które chcą szybkiego dostępu do informacji, choć nie zawsze mają świadomość, jak wiele czynników składa się na cenę nieruchomości.
Oczywiście siłą rzeczy pojawia się pytanie o finansowanie Portalu DOM. Będzie on utrzymywany z pieniędzy zgromadzonych w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. A należy wiedzieć, że pieniądze do DFG wpłacane są od każdej transakcji, ale dokonywanej wyłącznie na rynku pierwotnym. I to jest wada tego projektu.
Wracając jednak do przepisów o jawności cen ofertowych, warto zaznaczyć, że dotychczas deweloperzy nie ujawniali cen najdroższych mieszkań, bo ich sprzedaż odbywała się kanałami bezpośrednimi. Elitarność była tu elementem strategii sprzedażowo-marketingowej. Po ich upublicznieniu średnia cena lokalu w ofercie powinna wzrosnąć. Czy to oznacza wzrost cen? Otóż nie. Wzrost średniej ceny mieszkań oferowanych nie oznacza wzrostu cen mieszkań na rynku. To efekt tego, że nowe lokale wprowadzane do oferty są droższe. Ale nie oznacza to, że nieruchomość, którą oglądałam pół roku temu, nagle podrożała.
Taka sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie od kilku miesięcy średnie ceny mieszkań w ofercie rosną najbardziej dynamicznie spośród wszystkich analizowanych rynków. Od kwietnia do sierpnia wzrosły one o 11%, osiągając poziom 16,8 tys. zł/mkw. W ciągu tych pięciu miesięcy deweloperzy wprowadzali w Trójmieście do sprzedaży 3,1 tys. mieszkań w przeciętnej cenie 17,7 tys. zł/mkw. W tym samym czasie nabywców znalazło 2,3 tys. lokali średnio po 15,5 tys. zł/mkw.
Podobną sytuację możemy wkrótce zauważyć paradoksalnie także na rynkach, takich jak warszawski, na którym widzieliśmy delikatny powrót średniej ceny do wcześniejszego poziomu. Jeśli teraz dodamy do oferty mieszkania, których dotąd nie było widać, średnia cena może ponownie wzrosnąć.
Natomiast, jeszcze raz powtórzę, że samo ujawnienie cen ofertowych to krok w stronę większej przejrzystości, na który rynek od dawna czekał. Dobrze, że wchodzi w życie. Mamy nadzieję, że niedociągnięcia legislacyjne zostaną naprawione dzięki praktyce.
