Dlaczego Polacy nie kupują mieszkań?

Choć realne ceny mieszkań pierwszy raz od dłuższego czasu spadają, coraz trudniej sprzedać mieszkanie. Konsumenci wstrzymują się z zakupem, obserwując sytuację w gospodarce. Wprawdzie liczba nowych ofert również spada, szczególnie na rynku deweloperskim, ale nie tak szybko, jak skala zakupów. Jest to nie tylko efekt niepewności na rynku, ale przede wszystkim spadku dostępności finansowej mieszkań w Polsce – oceniają autorzy najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight.

Jak wynika z danych Otodom, mieszkania czekają na chętnych dłużej niż zwykle. W ostatnich trzech miesiącach przeciętny czas ekspozycji oferty sprzedaży w serwisie wydłużył się do 76 dni. W rezultacie na wysokim poziomie utrzymuje się liczba dostępnych ogłoszeń, która wyniosła nieco ponad 307 tys. na koniec III kwartału. Przeważającą część tej puli, bo aż 56%, stanowią oferty z rynku pierwotnego, ale zauważalny jest wzrost liczby ofert sprzedaży „z drugiej ręki”, szczególnie tych najnowszych. Mieszkania wybudowane po 2015 roku stanowiły blisko 10% oferty. W analogicznym okresie 2021 r. było to zaledwie 8%.

Rynek stygnie

Spadek liczby nowych ofert na rynku pierwotnym obserwujemy już od jakiegoś czasu, ale teraz jest on szczególnie wyraźny. Wobec załamania na rynku kredytowym deweloperzy ograniczyli liczbę nowych inwestycji. W 20 największych polskich miastach liczba rozpoczętych budów mieszkań na sprzedaż lub wynajem spadła do poziomu z 2016 r., czyli początku boomu na polskim rynku nieruchomości. Jeśli spojrzeć tylko na 7 największych rynków, spadek liczby mieszkań wprowadzonych przez deweloperów do sprzedaży wyniósł w minionym kwartale aż 46% r/r^[1]. W rezultacie w ujęciu rocznym wzrost cen osiągnął wartości dwucyfrowe.

Dużo lepiej sytuacja cenowa wygląda w ostatnich miesiącach. W III kwartale średnie ceny ofertowe mieszkań (z rynku pierwotnego i wtórnego) wystawionych do sprzedaży za pośrednictwem serwisu Otodom wzrosły o 1,5%, w porównaniu do poprzedniego kwartału. To najwolniejszy wzrost cen od blisko dwóch lat – ostatni raz tak małe podwyżki miały miejsce pod koniec 2020 r.

Wolne tempo wzrostu cen wraz z narastającą inflacją sprawiają, że po raz pierwszy od dekady ceny mieszkań w ujęciu realnym, czyli w porównaniu do wzrostu średnich cen towarów i usług, zaczęły spadać. Dlaczego zatem przy hamujących cenach kupujący nie wracają do transakcji?

Kupujący mówią: zaczekam

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, ekspertki rynku mieszkaniowego Otodom w Grupie OLX rynek nie bez powodu hamuje jednocześnie z obu stron.

– Wzrost stóp procentowych i gwałtowne ograniczenie dostępności kredytów sprawiły, że z rynku zniknęła część kupujących, którzy zakupu sfinansować po prostu nie mogą. Ci, którzy na zaciągnięcie kredytu wciąż mogą sobie pozwolić, uważnie obserwują otoczenie, zadając sobie pytanie, czy w warunkach rosnącej nadal inflacji oraz zapowiadanych podwyżek cen energii taki kredyt będą w stanie obsłużyć. Wobec spadku sprzedaży do poziomu sprzed 8-9 lat, dojrzały rynek deweloperski zareagował najbardziej prawidłowo jak mógł – ograniczeniem podaży – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Zdaniem autorów Kwartalnika Mieszkaniowego, w związku ze spadkiem dostępności kredytowej na rynku pozostali przede wszystkim klienci gotówkowi, którzy ze względu na rosnącą inflację chcą zainwestować swoje oszczędności.

– Nie oznacza to jednak, że rynek nieruchomości skurczył się wyłącznie do mieszkań inwestycyjnych. Potrzeba mieszkaniowa Polaków nie znika, odkłada się jedynie w czasie możliwość jej zaspokojenia – dodaje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom.

Czy najem jest rozwiązaniem?

III kwartał jest w Polsce zwyczajowo okresem największej aktywności na rynku najmu, co bezpośrednio wiąże się z cyklem akademickim. Z jednej strony rośnie bowiem liczba ofert, gdy kończący swoją edukację studenci zwalniają użytkowane w mijającym roku akademickim mieszkania, z drugiej – zwiększa się popyt, ponieważ kolejne roczniki poszukują lokali do wynajęcia. W rezultacie rośnie liczba nowych ofert najmu. W tym roku po raz pierwszy w serwisie Otodom ich liczba przekroczyła 40 tys. w kwartale. Równocześnie do 9,7 tys. wzrosła też liczba reaktywacji, czyli ofert, które pojawiły się ponownie.

Dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego zauważa, że

„wymiana najemców stanowi dla właścicieli mieszkań okazję do rewizji cen. Obecnie wielu z nich testuje, w jakim stopniu może przerzucić na osoby wynajmujące mieszkania rosnące koszty utrzymania lokali oraz rat kredytów hipotecznych, które część z nich zaciągnęła na zakup nieruchomości pod wynajem”.

W efekcie średni czynsz w III kwartale wzrósł o 158 zł w porównaniu do wartości odnotowanej w II kwartale. Był też o 567 zł wyższy niż w momencie rosyjskiej agresji na Ukrainę. To dowodzi, że rynek najmu powoli wychodzi spod presji wywołanej napływem uchodźców z Ukrainy. Mimo tego średni czas wyświetlania oferty w serwisie pozostaje na historycznych minimach ustanowionych w poprzednich miesiącach – od momentu wystawienia mieszkania na wynajem do momentu jego zdjęcia z portalu Otodom mija przeciętnie 17 dni.

– Po okresie pandemii powróciły też tzw. plebiscyty oznaczające, że właściciel mieszkania wybiera z osób odpowiadających na ogłoszenie te, które w największym stopniu spełniają jego oczekiwania. Widać więc wyraźnie, że to właściciele mieszkań dyktują warunki na rynku najmu, a wynajmujący muszą je zaakceptować, w przeciwnym razie pozostaną bez mieszkania – dodaje dr Czerniak.

W tych warunkach również najem dla wielu osób staje się luksusem.

Większa dostępność finansowa mieszkań w Polsce – czy to w ogóle możliwe?

Rynek mieszkaniowy jest jednym z bardziej złożonych i wielowymiarowych rynków znanych w ekonomii. Mieszkania tylko zaspokajają najbardziej pierwotną potrzebę człowieka posiadania dachu nad głową, ale są równocześnie dobrami inwestycyjnymi. Mogą przynosić comiesięczny dochód, chronić majątek przed inflacją lub stanowić zabezpieczenie hipoteczne. Żaden inny towar czy usługa nie pełnią tak wielu funkcji. Żaden inny nie jest również tak silnie osadzony w otoczeniu gospodarczym, społecznym i politycznym.

Zdaniem autorów Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight rynek ten działa w naszym kraju wysoce nieefektywnie i jest to pochodna bardzo wielu czynników, które determinują niedostępność finansową mieszkań – szczególnie w grupie najmłodszych potencjalnych nabywców.

Jakie są jej powody? Czy państwo dysponuje odpowiednimi narzędziami oddziaływania na rynek mieszkaniowy? Jak zwiększyć efektywność wykorzystania już istniejącego zasobu lokalowego? Więcej o polskiej „ścieżce” kapitalizmu mieszkaniowego oraz zaletach i wadach rozwiązań wdrożonych w innych krajach europejskich w najnowszym raporcie poświęconym modelom kapitalizmu mieszkaniowego, z którym można się już zapoznać.

¹ Źródło: Otodom Analytics