Czy to koniec dwucyfrowych podwyżek? Rynek mieszkań wchodzi w nową fazę

Sprzedaż o 25% wyższa niż przed rokiem

Do te pory sierpień był miesiącem wakacyjnego spowolnienia. Jednak nie w 2026 roku. Tym razem okazał się wyjątkowo udany dla firm deweloperskich. Wstępne wyniki monitoringu rynku wskazują, że na siedmiu największych rynkach w Polsce, w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i w Katowicach, deweloperzy sprzedali ponad 4,3 tys. mieszkań. Jest to wynik o 25% wyższy w porównaniu do analogicznego okresu w 2025 roku. Wtedy sprzedaż zamknęła się liczbą niespełna 3,5 tys. lokali (dane wstępne).

Jednocześnie nowa podaż pozostała na umiarkowanym poziomie. W sierpniu br. do sprzedaży wprowadzono 3,6 tys. mieszkań, co niewiele przewyższa dotychczasową średnią miesięczną z 2026 roku. W rezultacie całkowita oferta dostępnych lokali realizowanych przez firmy deweloperskie po raz drugi z rzędu zmniejszyła się i spadła poniżej progu 59 tys.

- Odwrócenie układu sił pomiędzy popytem a podażą, które obserwujemy po ośmiu miesiącach 2026 roku, wynika głównie z wyraźnego ożywienia po stronie kupujących, a nie z nadzwyczajnego hamowania nowych inwestycji deweloperskich. Na siedmiu największych rynkach od stycznia do sierpnia br. deweloperzy sprzedali ponad 32 tys. mieszkań przy liczbie wprowadzeń sięgającej 28,6 tys. lokali. Oznacza to, że sprzedaż przewyższyła nową podaż o 13%. Dla porównania, w analogicznym okresie ubiegłego roku, to nowa podaż przeważała nad transakcjami o 22%. Warto zaznaczyć, że o ożywieniu na rynku świadczy nie tylko sama sprzedaż, ale także wysoki poziom rezerwacji, tj. ponad 7 tys. mieszkań na koniec sierpnia, oraz utrzymująca się wysoka aktywność kupujących na rynku kredytowym i wtórnym - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.

Roczne wzrosty dynamiki cen poniżej 10%

Roczna dynamika średnich cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie powoli słabnie. Jak wynika z danych Otodom, na koniec sierpnia 2026 roku w żadnej z analizowanych metropolii tempo wzrostu średnich cen ofertowych w ujęciu rocznym nie przekroczyło 10%. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa z przeciętną ceną - 19,6 tys. za metr kwadratowy. W Trójmieście i Krakowie średnie ceny ukształtowały się na poziomie odpowiednio 17,7 tys. zł/mkw. oraz 17 tys. zł/mkw. Umiarkowany wzrost odnotował Wrocław, około 15,6 tys. zł/mkw. i Poznań 14 tys. zł/mkw. Najniższe przeciętne stawki oferowanych mieszkań deweloperskich i najniższe wzrosty średnich cen w ujęciu rocznym można znaleźć w Łodzi i Katowicach, 12,6 tys. zł/mkw. i 11,7 tys. zł/mkw.

Kupujący wybierają drożej w Warszawie i Łodzi

Ciekawie prezentuje się sytuacja na rynku warszawskim. Z jednej strony deweloperzy wprowadzili do sprzedaży projekty ze stosunkowo przystępną, jak na Warszawę, średnią stawką ok. 15,8 tys. zł/mkw., co przejściowo obniżyło średnią cenę całej stołecznej oferty o 2,2% miesiąc do miesiąca. Z drugiej strony w sierpniu klienci realizowali zakupy w innym segmencie rynku. Popyt przesunął się w stronę segmentu droższego, a średnia cena mieszkań rzeczywiście sprzedanych w stolicy osiągnęła w sierpniu poziom blisko 19,9 tys. zł za metr.

Natomiast Łódź jest jedyną z siedmiu metropolii, w której mediana cen ofertowych (11,8 tys. zł/mkw.) jest wyższa od średniej ceny za metr kwadratowy mieszkania (11,7 tys. zł). Taki układ wskazuje na stałą obecność w ofercie łódzkiej puli lokali o skrajnie niskich cenach.

Czas wyprzedaży oferty pokazuje rynek w stabilnej równowadze

Wskaźnik czasu wyprzedaży oferty wyliczany na podstawie tempa transakcji z ostatnich trzech miesięcy potwierdza dobrą kondycję popytu i niewielkie ryzyko nadpodaży na większości analizowanych rynków. Przyjmuje się, że poziom około czterech kwartałów oznacza optymalną równowagę rynkową. Najszybciej dostępna pula mieszkań kurczy się w Warszawie i we Wrocławiu, gdzie zapasy wyprzedałyby się odpowiednio w 3,5 oraz 3,7 kwartału. W strefie stabilizacji znajdują się Trójmiasto (4,0 kwartału) oraz Poznań (4,4 kwartału). Dłuższy horyzont wyprzedaży wykazują Kraków (5,4 kwartału) i Łódź (6,6 kwartału), natomiast najwyższy wskaźnik odnotowano w Katowicach (9,6 kwartału). W przypadku stolicy Górnego Śląska na ten odczyt wpłynął jednak napływ nowej podaży - w sierpniu do oferty trafiły tam trzy - relatywnie duże jak na ten rynek - nowe inwestycje deweloperskie.

- Analiza danych po sierpniu 2026 rysuje obraz rynku deweloperskiego w stanie stabilizacji. Popyt pozostaje mocny i przewyższa nową podaż, ale deweloperzy ostrożnie zarządzają wprowadzaniem nowych inwestycji. Stopniowe słabnięcie dynamiki cen wyraźnie poniżej 10% rok do roku sugeruje, że rynek mieszkaniowy w Polsce, w największych miastach, wchodzi w okres większej przewidywalności, co jest korzystne zarówno dla kupujących, jak i firm deweloperskich - podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, Otodom.