Czy najemców czekają kolejne wzrosty stawek czynszów?

Intensywny okres na rynku najmu dobiegł końca i to nie tylko w odniesieniu do “akademickiego” piku, z którym mamy zwykle do czynienia w końcówce wakacji i na przełomie września i października ​ ​ ​ Tegoroczny “wysoki sezon” na najem rozpoczął się wcześniej, przebiegał spokojniej, a pewnego rodzaju spowolnienie obserwujemy już od września. W październiku zarówno liczba ogłoszeń mieszkań na wynajem w serwisie Otodom, jak i liczba zamkniętych ofert (ponad 23 tys.) utrzymały się na zbliżonym do wrześniowego poziomie.

Wynajmujący dodali o 8% mniej nowych ofert niż w poprzedzającym miesiącu. Spadek był szczególnie widoczny w ​ miastach takich jak Lublin czy Kielce, w których w październiku pojawiło się o blisko jedną trzecią mniej nowych ofert niż we wrześniu. W Poznaniu i Łodzi ich liczba była niższa o ponad 20% m/m. O spowolnieniu może świadczyć także spadek rotacji (liczba nowych w stosunku do września ofert, ale zamkniętych przed końcem miesiąca) - 8 tys. względem 9,2 tys. we wrześniu. Czy zatem ostatni kwartał roku okaże się spokojny i bez większych zmian na rynku najmu? Okazuje się, że niekoniecznie.

Przed najemcami kolejne podwyżki?

Średnia stawka ofertowa czynszu w miastach wojewódzkich w październiku kształtowała się na poziomie 3,5 tys. zł i tym samym była o 2% wyższa niż we wrześniu. Niewielki wzrost średnich cen najmu to w dużej mierze efekt kurczącej się oferty mieszkań mniejszych i atrakcyjnych cenowo względem tych większych i droższych.

Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia np. w Rzeszowie, w którym w październiku liczba najmniejszych lokali do 40 mkw. spadła aż o 30%. Natomiast mieszkania średnie od 40 do 60 mkw., stanowiące połowę całej oferty najmu stolicy Podkarpacia, regulowały trend wzrostowy dla całego miasta.

W ujęciu miesięcznym w październiku ceny najmu najmocniej wzrosły w takich miastach jak Rzeszów (+4%), Warszawa i Kielce (+3%) oraz Białystok (+2%). Z kolei spadek średnich stawek ofertowych dotyczył tylko Łodzi (-2%). W większości miast wojewódzkich można mówić o stabilizacji cen. Jednak eksperci wskazują, że najprawdopodobniej najemców czekają niebawem kolejne podwyżki.

- W październiku roczne tempo wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych było równe 6,6%, a więc spadło w ujęciu rocznym względem września o ok. 1,5 p.p. Ważniejszy będzie jednak odczyt za listopad bądź grudzień, co wynika z obecnie wysokiej bazy do wyliczeń. Niewątpliwie inflacja w najbliższych miesiącach bezpośrednio przełoży się na dalsze wzrosty stawek czynszów do wspólnot, spółdzielni, a także kosztów eksploatacyjnych, którymi zostaną obciążeni najemcy – zaznacza Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom

Rynek najmu wraca na znane tory

Napływ uchodźców z Ukrainy na początku 2022 roku wpłynął istotnie na dostępność mieszkań na wynajem, a poziom oferty, po spadku do rekordowo niskiego poziomu odbudowywał się przez kolejne 1,5 roku. Skumulowany popyt zaburzył też charakterystyczną dla tego sektora w Polsce sezonowość.

Dane Otodom wskazują jednak, że w tym roku rynek najmu powrócił do swojego standardowego cyklu funkcjonowania. W okresie od lipca do października br. liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem spadła o 4% względem ubiegłego roku. Przyczyniła się do tego wyższa o 36% r/r baza dostępnych ofert. Ze zbliżonym poziomem popytu i podaży w tym okresie mieliśmy do czynienia w szczycie sezonu na rynku najmu w 2021 roku.

- Kategoria najmu cieszy się największym zainteresowaniem w okresie od lipca do września wraz z powrotem studentów do miast akademickich, oraz na początku roku, gdy część najemców decyduje się na zmianę dotychczasowego lokum, a wynajmujący dodają nowe oferty. Analizując tegoroczne dane, można zakładać, że tym razem ten klasyczny cykl się powtórzy – komentuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

To oznacza, że w najbliższych dwóch miesiącach możemy się spodziewać spadku aktywności potencjalnych najemców oraz po stronie podażowej. Tak też było pod koniec 2021 roku, gdy popyt w największych miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań czy Łódź spadł od 30-50% względem sierpnia 2021, a dostępna oferta mniejszych, atrakcyjnych cenowo lokali na wynajem znacznie spadła.

Więcej szczegółów w “Raporcie z rynku najmu” Otodom za październik 2023.