Co kształtuje dziś rynek mieszkaniowy w Polsce?

Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w punkcie zwrotnym. Po pierwsze: trwa największa od lat zmiana regulacyjna dotycząca publicznego dostępu do cen mieszkań, która nie tylko wpłynie na relacje między sprzedającymi i kupującymi, ale także na codzienną działalność deweloperów. Po drugie: na tle historycznie wysokich ale stabilnych cen popyt okazuje się słabszy niż jeszcze rok temu. A mimo to podaż mieszkań dynamicznie rośnie. Czy zatem sprzedaż w 2025 roku ma szansę być wyższa niż w 2024 roku?

27% firm deweloperskich w obliczu zmian

Na rynku deweloperskim trwa okres intensywnych przygotowań i niepewności co do przyszłości. Branża szykuje się do wejścia w życie nowelizacji ustawy, która zobowiązuje deweloperów do posiadania własnych stron internetowych i publikowania na nich pełnych informacji o cenach oferowanych mieszkań – od startu sprzedaży aż do jej zakończenia. Dotyczy to cen za metr kwadratowy, pomieszczeń dodatkowych (jeśli nie są wliczone w cenę główną), zmian stawek z datami oraz zasad promocji. Dane te będą też raportowane do portalu dane.gov.pl.

Czy i dla kogo to będzie wyzwanie? Dla deweloperów realizujących inwestycje wielorodzinne publikowanie cen online to już standard – większość udostępnia je bez konieczności kontaktu z biurem sprzedaży. Inaczej wygląda to na obrzeżach miast i w tzw “obwarzankach” , gdzie przeważają projekty domów. Z danych Otodom wynika, że spośród ok. 1,7 tys. aktywnych deweloperów działających na 20 głównych rynkach z aglomeracjami ok. 470 firm deweloperskich (27%) specjalizuje się w sprzedaży domów w aglomeracjach największych miast. Ze względu na stosunkowo niewielką skalę poszczególnych projektów do tej pory ich sprzedaż odbywała się nie w oparciu o na własne strony internetowe ale o ogłoszenia lokalne i portale ogłoszeniowe. Dlatego to właśnie te firmy mogą mieć największy problem z dostosowaniem się do nowych wymogów.

Dla wszystkich firm deweloperskich istotnym wyzwaniem pozostaje sposób raportowania cen – zarówno na własnych stronach internetowych, jak i w portalu dane.gov.pl. Np. wciąż nie ma pełnej jasności, czy deweloperzy prowadzący równocześnie kilka inwestycji będą musieli tworzyć odrębne strony dla każdej z nich ani w jakiej dokładnie formie mają być przekazywane dane cenowe do portalu rządowego. Choć PZFD zaangażował się w prace nad jednolitym dla całej branży rozwiązaniem, na szczegółowe wytyczne branża musi jeszcze poczekać. Tymczasem warto podkreślić, że firmy już teraz mogą – i zdecydowanie powinny – dokonać rejestracji w systemie dane.gov.pl. Zwlekanie z tym obowiązkiem do ostatniej chwili grozi przeciążeniem systemu, opóźnieniami i organizacyjnym chaosem.

Przy okazji nowych obowiązków deweloperów warto podkreślić jeszcze jeden aspekt – termin wprowadzania zmian. W przestrzeni medialnej pojawiają się, informacje, że deweloperzy będą zobowiązani do publikacji cen mieszkań już 11 lipca, co może być mylące dla wielu klientów. W rzeczywistości od momentu podpisania nowelizacji ustawy przez Prezydenta obowiązuje miesięczne vacatio legis, po którym deweloperzy mają dwa miesiące na dostosowanie się do przepisów, a więc nowelizacja ustawy w praktyce zacznie działać dopiero we wrześniu.

Czy sprzedaż deweloperów w 2025 roku ma szansę być wyższa niż w 2024 r.?

Prognozowanie na rynku mieszkaniowym jest trudne nie tylko dlatego, że dotyczy przyszłości, lecz przede wszystkim z powodu niejasności co do czynników, które w przeszłości kształtowały popyt i podaż. Znamy efekty dotychczasowej gry rynkowej, ale trudno wskazać, co miało decydujący wpływ na poziom cen czy ofertę mieszkań. Wolumen sprzedaży nie jest tu miarodajny – w sektorze deweloperskim transakcja staje się pewna dopiero po przeniesieniu własności, a motywy zakupu często pozostają nieznane. To właśnie indywidualne decyzje i zmienne okoliczności wpływające na nabywców utrudniają trafne prognozy popytu i podaży, a co za tym idzie - cen. Z tego powodu zamiast liniowych prognoz częściej opracowuje się scenariusze, uwzględniające różne możliwe ścieżki rozwoju rynku.

Na kształtowanie się sytuacji na rynku mieszkaniowym w kilku największych polskich miastach w ostatnich 5 latach istotny wpływ wywarło przede wszystkim szereg zewnętrznych w stosunku do rynku mieszkaniowego czynników o charakterze makroekonomicznym i społecznym. W efekcie, zarówno podaż jak i popyt podlegały gwałtownym zmianom nie tylko w relacji rok do roku ale nawet kwartał do kwartału.

Tę zmienność dobrze obrazują dane sprzedażowe. W 2020 roku liczba mieszkań sprzedanych na 7 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) wyniosła 44,8 tys., a w kolejnych latach odpowiednio:

Podobnie zachowywała się nowa podaż na rynku deweloperskim, czyli tzw. wprowadzenia. W 2020 roku liczba mieszkań wprowadzonych do oferty (do sprzedaży) na 7 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) wyniosła 43,8 tys. a w kolejnych latach odpowiednio:

Efektem tak wyraźnego rozdźwięku pomiędzy bieżącą podażą i bieżącym popytem na analizowanych 7 rynkach były zaskakujące zmiany liczby mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie na koniec grudnia w kolejnych latach. Na koniec 2019 roku na 7 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) oferowanych było 36,5 tys. mieszkań, a w kolejnych grudniach:

Jednocześnie - niezależnie od zachowania popytu i podaży - we wszystkich analizowanych latach średnie ceny oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań rosły. Na koniec grudnia 2019 roku cena przeciętnego mieszkania deweloperskiego oferowanego w największych miastach wynosiła 513,4 tys. zł (8 950 zł/m²), ​ podczas gdy na koniec 2024 roku już: 803,5 tys. zł (14 768 zł/m²). Zatem wzrost ceny całkowitej przeciętnego oferowanego mieszkania wyniósł w tym okresie 57% a ceny wyrażonej w zł/m² - 65% (!).

Jakich zmian zatem na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach spodziewamy się w drugiej połowie 2025 roku?

Dzięki prowadzonemu na potrzeby Otodom Analytics monitoringowi rynku mieszkaniowego wiele już o 2025 roku wiemy. W pierwszych 5 miesiącach roku firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży 20,9 tys. mieszkań. Popyt odpowiedział zakupem 15,3 tys. mieszkań. W efekcie na koniec maja na 7 największych rynkach oferta mieszkań deweloperskich sięgnęła 62 tys. Gdyby sprzedaż w kolejnych miesiącach 2025 roku kształtowała się tak jak od czerwca do grudnia 2024 roku, to roczny wolumen sprzedaży wyniesie 36,5 tys., co będzie oznaczało minimalny spadek rok do roku.

To obecnie najbardziej prawdopodobny scenariusz. Jednak po majowej obniżce stóp procentowych i wyraźnej (wzrostowej) reakcji popytu, prawdopodobny staje się również inny scenariusz. Taki, który mógłby się zrealizować, gdyby został wsparty kolejnymi obniżkami podstawowej stopy procentowej NBP. ​ W tym scenariuszu sprzedaż na 7 największych rynkach mogłaby od lipca 2025 roku kształtować się tak, jak w 2023 roku (co jest możliwe przy wysokiej ofercie i powszechności akcji rabatowych). W efekcie liczba mieszkań sprzedanych sięgnęłaby 45 tys., co oznaczałoby, że w drugim półroczu 2025 roku moglibyśmy odnotować sprzedaż wyższą o 28% od tej z pierwszego półrocza. W porównaniu rok do roku (2025 r. do 2024 r. ) wzrost sięgnąłby wówczas 22%.

Realizacja każdego ze scenariuszy (pierwszy to 36,5 tys. mieszkań sprzedanych, drugi to 45 tys. mieszkań sprzedanych) jest relatywnie wysoka i dla każdego z nich oscyluje wokół 35%, choć dzisiaj wyraźnie bliższy realizacji wydaje się scenariusz z niższą sprzedażą. Wiele będzie zależało od wyników, jakie zobaczymy na koniec czerwca. Najmniej prawdopodobny wydaje się obecnie scenariusz, którego nie został opisany (choć uczciwie trzeba o nim wspomnieć) a który zakłada załamanie się ​ sprzedaży w drugiej części roku i w 2026 roku. Aby się zrealizował, w otoczeniu polskiego rynku mieszkaniowego musiałoby dojść do wydarzeń, które po doświadczeniach pandemii, szoku inflacyjnego i wybuchu wojny w Ukrainie trudno dziś sobie wyobrazić.