Boom ofertowy i coraz wyższe ceny - podsumowanie 2024 r. na rynkach wschodzących

Rekordowa oferta

Pod koniec grudnia 2024 r. na 7 największych polskich rynkach oferta deweloperów sięgnęła blisko 56 tys. mieszkań. Okazuje się, że rekordy odnotowano także na rynkach wschodzących – było to 13,3 tys. lokali, czyli 35% więcej niż rok wcześniej. Wśród nich największą ofertą mógł poszczycić się Lublin, w którym na koniec roku kupujący mogli wybierać spośród ponad 3, 8 tys. mieszkań, czyli 29% całej puli na rynkach wschodzących.

Drugie miejsce zajął Szczecin, gdzie liczba lokali deweloperskich przekroczyła 3,1 tys., co oznacza 50% wzrost oferty w ujęciu rocznym. Trzecia lokata przypadła Bydgoszczy, która mogła pochwalić się dostępnością 2,2 tys. nowych mieszkań. Warto jednak zaznaczyć, że w stolicy województwa kujawsko-pomorskiego oferta utrzymała się na stabilnym poziomie i pozostała zbliżona do tej z 2023 roku. Z kolei najmniej lokali, bo 1,1 tys. na koniec grudnia 2024 roku oferowały Kielce. Jednak kielczanie poszukujący własnego M mieli do dyspozycji aż dwukrotnie więcej mieszkań deweloperskich niż na koniec 2023 r.

W poszukiwaniu wyższego standardu

W 2024 roku na rynkach wschodzących deweloperzy wprowadzili ponad 10,5 tys. nowych mieszkań, z czego znaczącą część – aż 3 tys. – stanowiły lokale dostępne na rynku lubelskim. Analizując dane z IV kwartału 2024 roku w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej, szczególną uwagę zwraca imponujący, bo aż 220-procentowy wzrost liczby nowych inwestycji w Kielcach. W Białymstoku deweloperzy zwiększyli podaż o 70%, a w Rzeszowie odnotowano 33-procentowy przyrost wprowadzanych mieszkań.

- Wzrost oferty na rynkach wschodzących o ponad jedną trzecią pokazuje, że rynek zaczął dostrzegać tę grupę klientów z mniejszych miejscowości, która chce podnieść standard mieszkania i w poprzednich latach miała ograniczony wybór. ​ Widzimy, że w 2024 r. znaczna część kupujących to były osoby, które zmieniały swoje dotychczasowe lokum na lepsze. Niekoniecznie oznacza to większą powierzchnię mieszkania czy bardziej centralną lokalizację, ale np. dostępność parkingu podziemnego w nowej inwestycji czy też wyższy standard energetyczny budynku. Można więc powiedzieć, że rynki wschodzące a główne, jak Warszawa, Poznań czy Kraków, różnią się od siebie rodzajem klientów ​ - zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom Analytics.

Na pozostałych rynkach wschodzących sytuacja wyglądała nieco inaczej. W IV kw. 2024 r. w Lublinie, Bydgoszczy i Szczecinie spadki nowych wprowadzeń względem IV kw. 2023 r. oscylowały na poziomie 30-70%. Warto jednak zauważyć, że mimo tego do oferty w tych miastach trafiło sporo mieszkań deweloperskich. W Szczecinie przybyło ich ponad 1,9 tys., a w Lublinie i Bydgoszczy 1,3 – 1,4 tys.

Czy poziom sprzedaży mógł być czynnikiem zachęcającym deweloperów do wprowadzania nowych mieszkań? W 2024 roku na sześciu rynkach wschodzących łączna liczba sprzedanych lokali wyniosła niemal 8 tys., z czego 30% transakcji zrealizowano w Lublinie. Dla porównania, w Warszawie – największym rynku mieszkaniowym w Polsce – w tym samym czasie sprzedano 12 tys. mieszkań. Eksperci podkreślają jednak, że biorąc pod uwagę skalę i możliwości tych rynków, osiągnięte wyniki są zadowalające.

Nawet 13 tys. zł/mkw. 

Czy na rynkach wschodzących kupujący mogą liczyć na niższe ceny niż w przypadku rynków głównych? Niekoniecznie. Liderem pod względem cen w mniejszych miastach pozostaje Szczecin, gdzie w grudniu za mkw. mieszkania deweloperskiego trzeba było zapłacić średnio 13,4 tys. To o ok. 800 zł/mkw. więcej niż w Poznaniu, ok. 1 tys. zł/mkw. więcej niż w Katowicach i o ponad 2 tys. zł/mkw. więcej niż w Łodzi. Nieco taniej jest w Lublinie, Kielcach i w Bydgoszczy, gdzie kupujący muszą liczyć się z wydatkiem rzędu 10-10,5 tys./mkw. Z kolei przeciętnie o 1000 zł/mkw. tańsze mieszkania można kupić w Rzeszowie i w Białymstoku.

Porównując r/r średnie stawki za mkw. w tych miastach widać, że dynamika ich wzrostu jest podobna do największych polskich rynków. Najwyższy, bo 25% wzrost cen r/r miał miejsce w Kielcach. W Bydgoszczy sięgnął 12%, w Lublinie i Rzeszowie 7-8%, a Białymstoku i Szczecinie ok. 5%.