Styczeń na rynku mieszkaniowym: wzrost podaży, popyt w zawieszeniu

Styczeń w sektorze mieszkaniowym był okresem powrotu do większej aktywności po stronie podaży. Firmy deweloperskie na 7 rynkach głównych wprowadziły do sprzedaży ponad 3,8 tys. lokali. Oferta mieszkań z drugiej ręki po dwóch miesiącach spadków wzrosła o 4% m/m. Jednak zarówno deweloperzy, jak i prywatni właściciele sprzedający nieruchomości, zmagali się z niską skłonnością kupujących do finalizacji transakcji. Styczeń okazał się łatwiejszy jedynie dla najemców i wynajmujących – dane Otodom wskazują, że na koniec miesiąca w największych miastach oferta sięgnęła 16 tys. (+15% m/m), a popyt lekko wzrósł.

Rekordowa oferta, ale jeszcze nie nadpodaż

W styczniu deweloperzy działający na 7 największych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) wprowadzili do sprzedaży ponad 3,8 tys. lokali. Popyt okazał się jednak niższy niż miesiąc wcześniej – wstępny odczyt Otodom wskazuje, że sprzedano blisko 3 tys. mieszkań, co najprawdopodobniej przełoży się na finalny wynik na poziomie 2,8 tys.

Pogłębiająca się nadwyżka podaży nad popytem doprowadziła do rekordowej liczby dostępnych mieszkań. Na koniec stycznia oferta firm deweloperskich w obrębie 7 największych miast przekroczyła 57 tys. lokali, a w ich aglomeracjach sięgnęła 73 tys. Warto jednak podkreślić, że sytuacja mocno różni się w zależności od lokalizacji. W Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach podaż wyraźnie przewyższała popyt, podczas gdy w Trójmieście i Warszawie panowała równowaga, a w Poznaniu sprzedaż przewyższyła liczbę nowych mieszkań wprowadzonych na rynek.

Różnice pomiędzy poszczególnymi miastami widoczne były także w czasie wyprzedaży oferty*. W Katowicach i Łodzi, mimo przewagi podaży nad sprzedażą, czas wyprzedaży skrócił się, podczas gdy w Warszawie i Trójmieście, przy niewielkiej różnicy między sprzedażą a nową podażą, wyraźnie się wydłużył. W efekcie na rynkach z dużą liczbą dostępnych mieszkań wskaźniki sprzedaży ustabilizowały się lub spadły, a tam, gdzie oferta była relatywnie niska (Warszawa, Trójmiasto), czas wyprzedaży wzrósł.

- Po raz pierwszy od listopada 2022 roku czas potrzebny na wyprzedanie oferty na siedmiu największych rynkach przekroczył pięć kwartałów. Choć poziom uznawany za sygnalizujący nadpodaż wynosi sześć kwartałów, to utrzymujący się w ostatnich miesiącach trend może budzić uzasadnione obawy wśród deweloperów. Warto obserwować tę sytuację, jednak to, czy mamy do czynienia z nadpodażą, będzie można określić po pierwszych trzech miesiącach roku – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom.

W cennikach bez zmian 

Niepokój deweloperów nie znalazł odzwierciedlenia w cennikach. W stosunku do grudnia 2024 roku ich zmiana nie przekroczyła 0,6%. Jedynie w Trójmieście widoczna była inna tendencja w skali miesiąca – w Gdańsku, Gdyni i Sopocie wzrostowi stawek za mkw. towarzyszył wzrost średniej ceny całkowitej oferowanego mieszkania.

Z jakim wydatkiem musieli się liczyć potencjalni kupujący? W stolicy musieli być przygotowani na ponad 17 tys. zł/mkw. Kolejnymi pod względem wysokości stawek miastami pozostały Kraków (16,4 tys. zł/mkw.) i Trójmiasto, w którym średnie ceny zbliżają się do 15 tys. zł/mkw. Z kolei najtaniej wciąż jest w Łodzi, gdzie za mkw. mieszkania deweloperskiego trzeba zapłacić ok. 11,2 tys. zł.

Warto jednak zaznaczyć, że roczna analiza cen wyraźnie pokazuje spowolnienie wzrostów. Po raz pierwszy od 2022 roku, na koniec stycznia, na żadnym z monitorowanych rynków średnie ceny nie wzrosły o więcej niż 10% w skali roku.

Ożywienie na rynku wtórnym 

Okazuje się, że początek roku przyniósł wzrost oferty również na rynku wtórnym. Po dwóch miesiącach spadków liczby oferowanych lokali z drugiej ręki w styczniu nastąpiło lekkie odbicie i skok o 4% m/m. Na koniec stycznia poszukujący mieszkań w tym segmencie rynku mieli do dyspozycji w serwisie Otodom 53,2 tys. ogłoszeń. Poziom ten, choć wysoki, nie zbliża się jednak do rekordów z jesieni 2024, gdy w październiku dostępnych było aż 57,1 tys. takich lokali.

Co ciekawe, najistotniejsza zmiana na rynku wtórnym w największych polskich miastach w styczniu 2025 roku dotyczyła popytu. Początek roku przyniósł gwałtowny wzrost aktywności kupujących, a liczba odpowiedzi na ogłoszenia w serwisie Otodom znacząco wzrosła. W porównaniu do grudnia odnotowano aż 47% więcej odpowiedzi, a względem stycznia 2023 roku zainteresowanie było wyższe o 19%. Z czego to wynika?

- Nie pierwszy raz obserwujemy podobny schemat zachowań kupujących na rynku mieszkaniowym. Pod koniec roku nabywcy, skuszeni świątecznymi promocjami deweloperów, koncentrują swoje poszukiwania na rynku deweloperskim. Natomiast na początku nowego roku ponownie kierują uwagę na rynek wtórny, licząc na znalezienie odpowiedniej oferty - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Jednak mimo dużego zainteresowania zakupem mieszkań, styczeń okazał się wymagającym miesiącem dla sprzedających. Zarówno deweloperzy, jak i prywatni właściciele napotkali trudności związane z niską gotowością kupujących do finalizacji transakcji – wysoka podaż i stabilne ceny sprawiają, że aktywni nabywcy naturalnie wydłużają proces podejmowania decyzji o zakupie.

Noworoczny ruch w sektorze najmu

Wydłużanie decyzji o finalizacji zakupu mieszkania, to także efekt wysokiej elastyczności rynku najmu, który w 7 największych polskich miastach oparty jest o mieszkania oferowane przez osoby fizyczne bądź agencje nieruchomości. Pod koniec stycznia oferta w tym segmencie rynku w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu wyniosła 16 tys. lokali, czyli była o 15% wyższa niż na koniec grudnia. Tak więc, zainteresowani zakupem własnego M mogli sobie pozwolić na dłuższe pozostanie na rynku najmu, a nawet zmianę wynajmowanego lokalu podczas trwających poszukiwań wymarzonego mieszkania.

Warto zauważyć, że choć największa aktywność w tym sektorze przypada zwykle na okres od maja do października, to w styczniu również odnotowano ożywienie. Jego skala była jednak porównywalna do tej z początku 2023 roku, a nie do wyjątkowo dobrego pod względem najmu roku 2024.

*Wskaźnik obrazujący sytuację na danym rynku. Wyliczany na podstawie wielkości oferty i sprzedaży z ostatnich 3 miesięcy. To wyrażony w kwartałach czas, w którym z oferty zniknęłyby wszystkie mieszkania gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie średniej z ostatnich 3 miesięcy.