Rynek najmu wychodzi z gorączki

Na poziomie całego kraju średnia wysokość czynszów ofertowych od września utrzymuje się na stabilnym poziomie: w październiku nastąpił spadek o 0,4% m/m, w listopadzie wzrost o 0,2% m/m. Na poszczególnych rynkach sytuacja jest zróżnicowana. W Krakowie i Wrocławiu czynsze były średnio niższe niż przed miesiącem o 1%, w Poznaniu i Gdańsku wzrosły o odpowiednio 1% i 2%, a w Warszawie i Łodzi nadal istotnie rosły (o 5% i 7%). Najwyższy wzrost nastąpił w Katowicach, gdzie odnotowano 12% podwyżkę średniego czynszu ofertowego.

– Analizując wysokość czynszów trzeba mieć na uwadze dwie rzeczy. Po pierwsze to, że średnia liczona jest na podstawie tego, co w ofercie zostało, a nie tego, co z niej zniknęło. Założyć można, że w pierwszej kolejności ubywa mieszkań najbardziej dostępnych cenowo, a to z kolei oznacza, że średnia cena tych, które zostały, wcale nie musiała wzrosnąć, by średnia dla wszystkich ogłoszeń wzrosła. Jeśli tak jak w przypadku Katowic, najmniejszego wg liczby ogłoszeń rynku najmu spośród analizowanych miast – z oferty, która w październiku br. wynosiła zaledwie 1,3 tys. ogłoszeń, ubywa 30% z nich, 12% wzrost wysokości czynszu może być czysto statystycznym efektem – komentuje Ewa Tęczak, ekspertka Otodom.

Ekspertka Otodom zwraca również uwagę na to, że prezentowane w ogłoszeniach poziomy czynszów mogą się zmieniać również na etapie negocjacji z najemcą. Rosnące koszty utrzymania dotykają obie strony tej transakcji. Nie tylko najemcy szacują koszty związane z najmem lokalu. Wobec malejącego zainteresowania ze strony najemców, wynajmujący, którzy nie mogą lub nie chcą finansować utrzymania pustostanu, będą skłonni zmniejszać ceny.

Koniec sezonu na najem?

Na kategorię najem wpływała dotychczas w Polsce dość mocno sezonowość. Wysoki sezon definiowany jako pik w wyszukiwaniach ofert najmu przypada zgodnie z historycznymi danymi Otodom jesienią, i trwa od sierpnia do października. Zbiegał się dotychczas z powrotem studentów na uczelnie, odnowieniami umów. W tym roku mieliśmy jednak zbieg kilku czynników, które zupełnie zmieniły obraz tego rynku. Agresja Rosji na Ukrainę w lutym br. i związane z nią migracje ludności podniosły zainteresowanie rynkiem najmu na nowy wyższy poziom. W tygodniu kończącym marzec 2022 roku na portalu Otodom było dostępnych o prawie 60% mniej ofert mieszkań na wynajem niż w tygodniu poprzedzającym wybuch wojny.

– Ostatnie 9 miesięcy było na rynku najmu wyjątkowym okresem. Nastąpiła niespotykana dotychczas kumulacja różnych grup popytowych, których dotychczas nie było, albo nie były tak aktywne w tym sektorze. Chodzi przede wszystkim o Ukraińców, którzy uciekli przed wojną, potencjalnych nabywców mieszkań, którzy muszą przeczekać ograniczenia w dostępie do kredytowania oraz studentów, którzy w większej niż w okresie pandemii liczbie wrócili do zajęć stacjonarnych na uczelniach – komentuje Ewa Tęczak.

W tym roku oznaki spowolnienia na rynku najmu analitycy Otodom zauważyli wcześniej, bo już w październiku, a 10% spadek liczby wyszukiwań w kategorii najem w listopadzie oznacza, że wróciliśmy do poziomu sprzed wybuchu wojny.

Czynsze nie rosną, ale znaleźć lokal nadal trudno

Fakt, że poziomy cen się stabilizują, a wyszukiwań jest mniej, nie oznacza jednak, że poszukujący mieszkania na rynku najmu łatwiej będą mogli znaleźć własne lokum. Ograniczone możliwości finansowe najemców i dość okrojona już oferta sprawiają, że najemcy muszą znacznie bardziej angażować się w poszukiwania. Świadczyć może o tym większa liczba wyświetleń poszczególnych ofert (+15% r/r) i częstsze odpowiedzi na ogłoszenia (+50% r/r). A oferta kurczy się z miesiąca na miesiąc.

W listopadzie 2022 r. najwięcej ofert mieszkań na wynajem można było znaleźć nadal w Warszawie, ale w ujęciu rocznym liczba aktywnych ogłoszeń w serwisie Otodom była o 30% mniejsza niż przed rokiem.

– W listopadzie 2021 r. wybierać można było spośród ponad 10 tys. ofert. Dziś jest to zaledwie 7 tys. Dwa lata temu natomiast aktywnych ogłoszeń było prawie 17 tys. To pokazuje również, że zainteresowanie rynkiem najmu nie pojawiło się w tym roku, a systematycznie rośnie. Mimo że jesteśmy poza szczytem sezonu, liczba dostępnych do wyboru mieszkań w większości największych miast nadal się kurczy – komentuje Ewa Tęczak, ekspertka Otodom.

W porównaniu do października 2022 r. mieszkań na wynajem ubyło na niemal wszystkich spośród 7 największych rynków. Poziom aktywnych ogłoszeń utrzymał się tylko we Wrocławiu. Największy spadek w porównaniu do października nastąpił w Katowicach (-30%). W Krakowie, Warszawie i Poznaniu ubyło 10-13% ogłoszeń.

Jak dobrze wynająć?

Wynajęcie mieszkania nie jest łatwym zadaniem - ani dla wynajmującego, ani dla najemcy. Po obu stronach rodzi oczekiwania i obawy. Najemcy powinni przede wszystkim odpowiednio przeanalizować swoje potrzeby i rozpoznać wszystkie możliwości. Rynek najmu mieszkaniowego w ostatnich latach bardzo się zmienił. Pojawiła się oferta najmu instytucjonalnego. Warto również mieć świadomość podstawowych przepisów regulujących kwestię najmu. Otodom wraz z Fundacją Rynku Najmu opracował dostępny bezpłatnie praktyczny przewodnik, który może pomóc lepiej zrozumieć najważniejsze kwestie związane z najmem - zarówno z perspektywy wynajmującego i najemcy.