Rentowność najmu pod lupą: lepiej sprzedać czy wynająć własne M?

Młodzi właściciele, którzy kilka lat temu kupili swoje pierwsze mieszkanie, dziś w odpowiedzi na nowe wyzwania życiowe lub zawodowe często rozważają przeprowadzkę. Jak wskazuje najnowszy raport Otodom “Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych” przyczyn ​ takich decyzji może być wiele - od potrzeby większego komfortu i lepszych warunków życia, przez rozwój kariery i edukacji, aż po chęć odnalezienia spokoju, bliskości natury czy emocjonalnego resetu po trudnych doświadczeniach. Jednak gdy już zapadnie decyzja o przeprowadzce, w obliczu dynamicznych zmian na rynku nieruchomości, pojawia się pytanie: co zrobić z dotychczasowym mieszkaniem - lepiej je wynająć czy sprzedać?

Przyglądamy się temu dylematowi z perspektywy czystych zysków z najmu, po odjęciu kosztów kredytu. Skupiamy się na popularnym modelu: dwupokojowe mieszkanie do 40 mkw., kupione w 2020 roku na kredyt z 20% wkładem własnym. Sprawdzamy, jak zmieniała się rentowność najmu i w których polskich miastach najbardziej opłaca się wynająć takie lokum.

Najem w obliczu zmian. Czy to wciąż opłacalna strategia inwestycyjna?

W 2020 roku wielu kredytobiorców decydowało się na zakup własnego M, korzystając z wyjątkowo korzystnych warunków – stopy procentowe spadły wówczas do historycznego minimum, osiągając poziom 0,10%. Był to moment intensywnego wzrostu zainteresowania rynkiem nieruchomości i korzystania z taniego finansowania. Jednak już od końca 2021 roku sytuacja zaczęła się gwałtownie zmieniać. Rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych, które osiągnęły szczyt 6,75% w 2022 r. Od tego czasu warunki finansowe dzięki dezinflacji i stopniowej redukcji WIBOR-u ustabilizowały się, co przyniosło ulgę domowym budżetom kredytobiorców. A na początku lipca 2025 roku stopy procentowe zostały obniżone do poziomu 5%.

Co to oznaczało w praktyce dla właścicieli mieszkań na wynajem? Wbrew pozorom niekoniecznie spadek zysków. O ile nominalna rentowność najmu (rozumiana jako relacja spodziewanego rocznego strumienia przychodów z najmu ​ do ceny zakupu) spadła z powodu szybszego wzrostu cen mieszkań na sprzedaż niż tempa wzrostu czynszów mieszkań na wynajem z 8,34% w 2020 roku do 7,77% w 2024, o tyle realne zyski inwestora (uwzględniające koszty kredytu) wzrosły. W 2020 roku średni miesięczny zysk z najmu mieszkania o powierzchni 40 mkw. wynosił 1209 zł, a w 2024 było to już 1655 zł.

– Wzrost czynszów o blisko 39% w latach 2020–2024 w dużej mierze zrównoważył rosnące koszty kredytu. Na zwiększenie popytu na mieszkania na wynajem wpłynęły m.in. napływ uchodźców z Ukrainy, trudniejszy dostęp do kredytów, inflacja oraz powrót studentów i pracowników po pandemii do dużych miast. To pozwoliło nie tylko utrzymać zysk z inwestycji w najem na podobnym poziomie, ale w wielu przypadkach nawet go zwiększyć – wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Warto jednak przyjrzeć się dynamice tego wzrostu. Największy skok zysków inwestora miał miejsce w 2022 roku, kiedy to były one ponad 15% wyższe niż rok wcześniej. Jednak ta dynamika zaczęła stopniowo maleć: w 2023 roku wyniosła 10% r/r, a w 2024 roku było to już tylko około 4% r/r. To sygnał, że zdefiniowany na wstępie wycinek rynku najmu, który został poddany analizie (dwupokojowe mieszkanie do 40 mkw., kupione w 2020 roku na kredyt z 20% wkładem własnym), choć nadal dochodowy, jest coraz mniej atrakcyjny inwestycyjnie.

Warszawa trzyma pozycję lidera, ale to Płock zaskakuje inwestorów

Pod względem zysków z najmu stolica niezmiennie pozostaje numerem jeden. W 2024 roku średni miesięczny zysk inwestora w Warszawie wyniósł 2654 zł – to najwyższy wynik w kraju. Wysokie stawki najmu (w przypadku mieszkań 2-pokojowych ok. 40-metrowych to średnio 3328 zł ) przy równie wysokiej cenie zakupu mieszkania (684 tys. zł) idą tam w parze z bardzo dużą aktywnością rynkową.

Prawdziwą niespodzianką okazał się jednak Płock, który wyprzedza większość dużych aglomeracji pod względem rentowności najmu. Przy średnim zysku inwestora na poziomie 2230 zł i stopie zwrotu przekraczającej 9%, Płock prezentuje modelowy przykład korzystnej relacji między ceną zakupu (310 tys. zł), a czynszem najmu.

– Przykład Płocka może być dla wielu inwestorów sygnałem, że warto dziś spoglądać nie tylko na największe metropolie. W miastach średniej wielkości, gdzie relacja między ceną zakupu a potencjalnym przychodem z najmu jest korzystniejsza, łatwiej dziś o satysfakcjonującą stopę zwrotu. Ważne jest uwzględnienie lokalnych realiów takich jak tempo wzrostu stawek najmu, dostępność ofert czy zmiany demograficzne, które realnie wpłyną na opłacalność inwestycji – zaznacza Milena Chełchowska.

Na podium wysokiej rentowności ​ plasują się też tradycyjnie silne ośrodki – Wrocław (2204 zł/m-c), Gdańsk (2165 zł/m-c) i Kraków (2122 zł/m-c). Warto jednak zauważyć, że choć przyciągają one silnym popytem i stabilnym rynkiem, wysoka cena zakupu i koszt kredytu ograniczają ich zyskowność względem niektórych mniejszych miast.

Z drugiej strony są lokalizacje, gdzie inwestycja w mieszkanie na wynajem wymaga większej ostrożności. W Olsztynie rentowność spadła do zaledwie 4,99%, a w takich miastach jak Włocławek (1054 zł zysku), Ruda Śląska (1278 zł zysku) czy Tarnów (1288 zł zysku) niskie stawki czynszów i ograniczona płynność rynku znacznie obniżają potencjał inwestycyjny, mimo atrakcyjnych cen zakupu.

Sprzedać czy wynająć?

Decyzja o tym, czy dla właściciela nieruchomości zmieniającego mieszkanie kupione na kredyt korzystniejsza ​ będzie dzisiaj sprzedaż dotychczasowego lokum czy wynajęcie go nie jest łatwa.

Dla osób, które nie muszą sprzedawać, wynajem może być atrakcyjnym źródłem pasywnego dochodu. Choć rentowność najmu spada, nominalne zyski inwestora wciąż rosną – średnio to 1655 zł miesięcznie, ale w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Płock nawet ponad 2000 zł. Dodatkowym atutem jest potencjalny wzrost wartości mieszkania w czasie, który może znacząco zwiększyć finalny zwrot z inwestycji.

Z drugiej strony sprzedaż to prostsze, jednorazowe rozwiązanie. Umożliwia realizację zysków, które przez ostatnie lata dynamicznie rosły, i uwolnienie kapitału na inne cele: większe mieszkanie, nowy dom, czy alternatywne formy inwestowania. Tym bardziej że tempo wzrostu zysków z najmu zaczyna wyraźnie hamowywać – z 15% w 2022 roku do zaledwie 4% w 2024. Dlatego dla osób, które nie chcą angażować się w zarządzanie, sprzedaż może okazać się bardziej komfortowa.

– Zarówno najem, jak i sprzedaż warto rozważyć w kontekście własnych celów finansowych, planów życiowych oraz otoczenia rynkowego. Dla części właścicieli nieruchomości, atrakcyjna może być regularna choć zmienna stopa zwrotu z najmu. Inni z kolei mogą preferować bezpieczeństwo i jednorazowy zysk ze sprzedaży. Podejmując decyzję: sprzedać czy wynająć, warto nie tylko analizować ​ dane o stawkach najmu czy cenach transakcyjnych, ale także ​ prognozy demograficzne ​ dla ​ konkretnej lokalizacji – podsumowuje Milena Chełchowska.