Nowe wprowadzenia i promocje, czyli pracowity koniec roku u deweloperów

Na początku ubiegłego miesiąca rynek deweloperski pozostawał stosunkowo spokojny zarówno pod względem popytu, jak i podaży, co nie dziwi, biorąc pod uwagę świąteczny charakter listopadowego kalendarza. Jednak w połowie miesiąca nastąpiło wyraźne ożywienie – do 19 listopada deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 3,2 tys. mieszkań na siedmiu głównych rynkach. Choć liczba ta nie dorównuje 4,4 tys. lokali z września czy 4 tys. z sierpnia, uwagę ekspertów przykuwa znaczące zróżnicowanie sytuacji na poszczególnych rynkach.

Wysyp inwestycji nie tylko w Warszawie

W Warszawie w ciągu ostatniego roku średnio co miesiąc na rynek trafiało około 1,3 tys. nowych mieszkań. Tymczasem od 1 do 19 listopada deweloperzy w stolicy wprowadzili już ponad 1,6 tys. lokali. Eksperci Otodom Analytics szacują, że po zamknięciu miesiąca skala nowej warszawskiej podaży może być jeszcze wyższa.

Podobną sytuację można zaobserwować na dwóch innych rynkach – w Łodzi i Katowicach. W Łodzi najwyższą podaż w tym roku odnotowano w styczniu, kiedy na rynek trafiło 1110 mieszkań. Z kolei w największym mieście Górnego Śląska w październiku oferta deweloperska powiększyła się o ok 750. lokali. Choć wiele wskazuje na to, że listopadowe wyniki nie przebiją tych rekordów, nowe wprowadzenia będą znaczące dla tych rynków.

- Zwiększająca się oferta deweloperska w Łodzi i Katowicach sprawi, że czas potrzebny na wyprzedanie dostępnych mieszkań na tych rynkach przekroczy 10 kwartałów, czyli ponad 30 miesięcy. Na rynku w stanie równowagi proces ten trwa o połowę krócej. A to oznacza, że łódzcy i katowiccy deweloperzy znajdą się w bardziej skomplikowanej sytuacji – ich mieszkania będą się sprzedawały stosunkowo dłużej i w warunkach większej konkurencji – zaznacza Katarzyna Kuniewicz, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Na przeciwległym biegunie znajdują się Wrocław i Trójmiasto, gdzie liczba nowych wprowadzeń deweloperskich do 19 listopada sięgnęła zaledwie stu nowych lokali. Dla porównania w październiku było to kolejno ponad 520 i nieco ponad 900 mieszkań. Podobnie, choć nieco lepiej, kształtuje się sytuacja w Krakowie, gdzie deweloperzy wprowadzili do połowy miesiąca 160 mieszkań, a w całym październiku ponad 850.

Świąteczne promocje u deweloperów

Choć w Polsce mieszkania rzadko bywają świątecznym upominkiem czy prezentem na Mikołajki, to w ostatnich dwóch miesiącach roku deweloperzy intensyfikują działania promocyjne, a kupujący mogą liczyć na promocje, upusty lub dodatki.

- Świąteczne promocje oferowane przez deweloperów to naturalny element ich działalności, wynikający z rocznego cyklu budżetowego. Ponieważ cele sprzedażowe i system premiowania są ustalane w oparciu o rok kalendarzowy, okresowe rabaty na mieszkania są przewidywalnym zjawiskiem. Nie należy ich traktować jako zapowiedzi długoterminowych obniżek cen – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Co ciekawe, przy okazji tegorocznych promocji u deweloperów można zauważyć oddziaływanie zamkniętego w 2023 r. BK2%. Gdy program jeszcze obowiązywał, kupujący nie mogli liczyć na świąteczne obniżki cen. Jesienią i zimą sprzedaż mieszkań i ceny rosły, a więc firmy deweloperskie nie miały powodów, aby oferować dodatkowe rabaty.

- Po zakończeniu programu BK2% w mediach zaczęły pojawiać się prognozy dotyczące możliwych spadków cen mieszkań, które stały się jednym z głównych wątków w dyskusjach o rynku mieszkaniowym. Pytanie, czy ceny już zaczęły spadać i czy właśnie teraz następuje ten moment, regularnie pojawia się w miesięcznych podsumowaniach zmian na rynku. W kontekście powrotu deweloperów do naturalnego cyklu aktywności z charakterystycznymi okresowymi promocjami, niezależnego od programu BK2%, dyskusje te stały się jeszcze bardziej intensywne – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Na rabaty na rynku wtórnym trzeba jeszcze poczekać

Nieco inaczej prezentuje się kwestia promocji na rynku wtórnym. Nie oznacza to, że takie oferty się nie pojawią, jednak osoby poszukujące mieszkań z tego segmentu muszą wykazać się większą cierpliwością – rabatów cenowych mogą się spodziewać głównie po nowym roku, szczególnie w lutym i marcu. Pośrednicy działający na rynku wtórnym rozliczają się w krótszych cyklach, co sprawia, że nie odczuwają tak silnej presji na obniżki pod koniec roku, jak ma to miejsce w przypadku deweloperów.

Na rynku nieruchomości wyróżnia się również trzecia grupa sprzedających, którą stanowią osoby prywatne oferujące mieszkania lub domy na sprzedaż za pośrednictwem serwisów ogłoszeniowych. U takich sprzedawców świątecznych czy noworocznych obniżek cen raczej nie należy się spodziewać.