Nowe motywacje, nowi kupujący. Jak zmienia się rynek mieszkaniowy?

Ostatnie miesiące 2025 roku przyniosły wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości, napędzane serią obniżek stóp procentowych oraz świątecznymi promocjami oferowanymi przez deweloperów. To jednak nie tylko czas wzmożonej aktywności zakupowej, lecz także moment istotnej zmiany nastrojów klientów, zarówno w podejściu do samego zakupu, jak i w postrzeganiu rynku pierwotnego oraz wtórnego.

Koniec wiary w spadki cen wpływa na sprzedaż

Po okresie ostrożnego optymizmu osoby planujące zakup nieruchomości porzuciły nadzieję na spadki cen. Z najnowszego „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” Otodom wynika, że w IV kwartale 2025 roku odsetek respondentów oczekujących obniżek spadł o 6 p.p. ​ kw/kw do zaledwie 14%. Jednocześnie ponad połowa badanych (55%) jest przekonana, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy stawki wzrosną. Najsilniejsze przekonanie o przyszłych podwyżkach widać wśród młodych dorosłych, czyli osób w wieku 18–34 lata – aż 58% z nich spodziewa się dalszych podwyżek.

"Paradoksalnie, przekonanie o dalszych wzrostach cen nieruchomości zadziałało w obecnych warunkach rynkowych jak katalizator. Przy dużej dostępności ofert i relatywnie stabilnej sytuacji kredytowej zachęciło do finalizowania odkładanych wcześniej decyzji zakupowych, co potwierdzają także wysokie wyniki sprzedażowe na rynku deweloperskim w ostatnich miesiącach 2025 roku. Ta tendencja jest widoczna także w grupie najmłodszych badanych, którzy zamiast czekać na korektę stawek, starają się wyprzedzić kolejne podwyżki i zabezpieczyć swój kapitał w nieruchomościach" – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.

Dopełnieniem tego obrazu jest rosnąca grupa osób przewidujących stabilizację stawek. W IV kwartale 2025 roku 30% respondentów oceniło, że ceny mieszkań pozostaną na obecnym poziomie, co oznacza wzrost o 3 p.p. w porównaniu do III kwartału. W efekcie łączny odsetek aktywnych na rynku nieruchomości mieszkańców Polski, którzy nie widzą w najbliższej przyszłości przestrzeni do obniżek, wzrósł aż do 85%.

Inwestycja czy własny kąt?

Okazuje się, że nieruchomości w Polsce niezmiennie cieszą się statusem bezpiecznej przystani dla kapitału. Z najnowszych danych Otodom wynika, że aż 62% badanych uznaje zakup mieszkania czy domu za dobrą inwestycję , przy czym przekonanie to jest szczególnie silne wśród kobiet (64%) oraz osób w wieku 35–55 lat (65%).

Czy zatem główną grupą kupujących są obecnie inwestorzy indywidualni? Połowa mieszkańców Polski planuje zakup na własne potrzeby, choć motywacje rynkowe stają się coraz bardziej różnorodne. Co szósta osoba zabezpiecza w ten sposób przyszłość bliskich, a 10% stawia na najem długoterminowy.

Wyniki badania pokazują, że cel zakupu w istotny sposób determinuje wybór konkretnego segmentu rynku. O ile rynek wtórny jest domeną osób szukających lokalu dla siebie, o tyle rynek pierwotny stał się magnesem dla inwestorów. To właśnie na nowe inwestycje najczęściej decydują się osoby planujące najem lub chcące zyskać na wzroście wartości nieruchomości w czasie – zaznacza Paweł Jarząbek, ekspert rynku nieruchomości, Otodom.

Szczególnie ciekawie prezentuje się profil najmłodszych uczestników rynku (18–34 lata). W tej grupie odsetek osób kupujących dla siebie jest najwyższy i wynosi 58%. Jednocześnie to właśnie młodzi dorośli częściej niż ogół populacji wykazują zacięcie inwestycyjne w nowoczesnym wydaniu. Aż 9% z nich planuje zakup, aby zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny (wobec 4% ogółu), a 7% szuka lokali pod najem krótkoterminowy.

Widoczna u najmłodszych badanych chęć dywersyfikacji kapitału poprzez nieruchomości to sygnał, że mieszkanie przestało być postrzegane wyłącznie jako dach nad głową, a stało się kluczowym elementem budowania strategii finansowej – dodaje Paweł Jarząbek.

Coraz cieńsze granice między rynkami

Wizerunek firm deweloperskich w oczach Polaków wciąż pozostaje wyzwaniem. W ostatnich miesiącach 2025 roku pozytywną ocenę branży wystawiło zaledwie 16% ankietowanych. To najniższy wynik w historii badania. Jednak co ważne, zamiast wzrostu otwartej niechęci, obserwujemy wyraźne przesunięcie nastrojów w stronę środka skali. Już co drugi respondent (50%) ocenia działalność deweloperów jako „ani pozytywną, ani negatywną” (wzrost o 6 p.p. kw/kw).

Klienci nie rezygnują jednak z ofert deweloperskich, ale podziały między rynkiem pierwotnym a wtórnym coraz wyraźniej się zacierają. Dla 33% mieszkańców Polski rodzaj rynku nie ma już kluczowego znaczenia. Przy zbliżonych cenach ofertowych o wyborze decydują dziś przede wszystkim parametry użytkowe takie jak metraż, układ czy infrastruktura społeczna. Ostateczny kierunek decyzji wyznacza jednak cel zakupu. Rynek wtórny dominuje tam, gdzie priorytetem jest cena (37% vs 26%) oraz zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (55% vs 38%). Nowe inwestycje przyciągają natomiast osoby stawiające na standard wykończenia (15% vs 8%) oraz inwestorów. Aż 24% kupujących od dewelopera planuje wynajem lokalu (wobec 12% na wtórnym), a 21% liczy na zysk z jego przyszłej odsprzedaży.

Dla deweloperów wzrost grupy osób bez sprecyzowanych preferencji oznacza, że ich oferta musi dziś wygrywać nie tylko architekturą, ale przede wszystkim standardem i bezpieczeństwem procesu. Widzimy, że o ile cena jest głównym magnesem na rynku wtórnym, o tyle na rynku pierwotnym klienci szukają wyższego standardu wykończenia i transparentności. Kluczem do sukcesu staje się także umiejętne wpisanie inwestycji w tkankę miejską i infrastruktura społeczna, szczególnie istotna dla młodych nabywców kupujących mieszkanie na swoje potrzeby – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.