Nabywcy “zaklepują” mieszkania u deweloperów

Cały miniony rok 2022 upłynął na pierwotnym rynku mieszkaniowym pod znakiem wyraźnego hamowania - zarówno po stronie popytu jak i podaży. Wiele wskazuje jednak na to, że wstrzymanie podwyżek stóp procentowych i wyhamowanie inflacji w ostatnim kwartale minionego roku zaowocowało większym optymizmem nabywców. Styczeń 2023 r. był kolejnym, trzecim z rzędu miesiącem wzrostu sprzedaży na rynku pierwotnym. Deweloperzy działający na 7 największych rynkach poprawili swoje wyniki zaledwie o 2% m/m, ale był to wynik o 50% wyższy niż w sierpniu, najgorszym sprzedażowo miesiącu minionego roku.

Deweloperzy elastycznie zareagowali na większą aktywność kupujących, zwiększając liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Ta w granicach 7 największych miast wyniosła 2,8 tys., tj. o 53% więcej w porównaniu do grudnia. O elastycznej grze popytu i podaży świadczy również fakt, że po skokowym czerwcowym wzroście oferty do 52,1 tys (będącym pochodną nowelizacji Ustawy o ochronie praw nabywcy), od kilku miesięcy utrzymuje się ona na stabilnym poziomie 49-50 tys. mieszkań w sprzedaży.

- Wyniki z ostatnich dwóch miesięcy napawają ostrożnym optymizmem, choć do utrwalenia się trendu wzrostowego wciąż daleko. Abyśmy mogli mówić o powrocie do poziomu sprzedaży z przełomu 2021 i 2022 r. niezbędne jest zwiększenie dostępności kredytów. Popyt na to wyraźnie czeka, o czym świadczyć może wyjątkowo wysoka liczba rezerwacji dokonywana w biurach sprzedaży deweloperów. - komentuje Katarzyna Kuniewicz, kierująca badaniami rynku Otodom Analytics

Nabywcy czekają na nowe regulacje

Powodów do wyczekiwania nabywcy mieli co najmniej kilka. Pierwszy, czyli złagodzenie zasad wyliczania zdolności kredytowej właśnie się częściowo zmaterializował. W dniu dzisiejszym KNF obniżyła do 2,5 p.p. bufor dla kredytów z czasowo stałą stopą procentową. Drugim są zapowiedzi preferencyjnych warunków kredytowania dla nabywców pierwszych mieszkań. Ogłoszone wczoraj przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii szczegóły programu “Bezpieczny kredyt 2%” pozwalają już konkretnie zakładać parametry, które musi spełnić nieruchomość, aby można ją było kupić już 1 lipca. Czy zatem wraca rynek kupującego?

Jest jeden haczyk, a nawet dwa. Obecne warunki rynkowe sprawiają, że kredyty z okresowo stałą stopą są wciąż bardzo drogie, więc dla dużej grupy nabywców nadal niedostępne. Z drugiej strony w ogłoszonych warunkach rządowego programu Ministerstwo postawiło górną granicę ceny całkowitej mieszkań, które będą mogły zostać zakupione w ramach programu (limitując wysokość kredytu). Ponadto, ci którzy nie będą mogli wprowadzić się do zakupionych mieszkań w ciągu 12 miesięcy, stracą prawo do dopłaty.

- To odcina znaczną część oferty z rynku pierwotnego i przenosi ciężar gry na rynek wtórny. Doświadczenia poprzednich lat pokazują, że ci którzy będą chcieli skorzystać z rządowego subsydium, muszą się spieszyć ze złożeniem wniosku. To natomiast oznacza, że w przypadku inwestycji deweloperskich muszą wybierać spośród mieszkań z terminem zakończenia realizacji do połowy 2024r. Jeśli odejmiemy z tej puli te, z górnej półki cenowej, może okazać się, że wybór jest dość ograniczony. - komentuje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom

Kto pierwszy ten lepszy

Nie dziwi zatem wzrost zainteresowania ofertami sprzedaży. Nie tylko liczba wyszukiwań mieszkań na sprzedaż w serwisie Otodom wzrosła o 10% r/r i była najwyższa od kwietnia 2021 r. Serwisy nieruchomościowe grupy OLX miały zgodnie z badaniem Megapanel za styczeń 2023 r. rekordową liczbę 6,48 mln użytkowników.

Ruch zwiększył się też w biurach deweloperów, gdzie padają rekordy liczby rezerwowanych mieszkań. Z danych Otodom Analytics wynika, że łącznie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach zarezerwowanych zostało 2,4 tys mieszkań. Takie poziomy rezerwacji ostatni raz notowane były w I połowie 2021 r., a więc w szczycie boomu, kiedy w ciągu miesiąca sprzedawało się 5-6 tys. mieszkań deweloperskich. W samej tylko Warszawie liczba lokali zarezerwowanych w styczniu przekroczyła 1000.

- Oczywiście nie wszystkie z tych rezerwacji mają szansę zrealizować się w nadchodzących miesiącach. Część z tych lokali to takie, których nabywcy czekają na finalne warunki rządowego programu dopłat. Jakaś część jest również “ucieczką do przodu” nabywców, którzy nie zamierzają z preferencyjnego kredytu skorzystać, ale w oczekiwaniu na powrót zdolności kredytowej obawiają się wzrostu cen w miesiącach nasilonego popytu. Wszystkie one jednak powodują, że pozornie rośnie konkurencja wśród nabywców, a tym samym presja na ceny. - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Zdaniem ekspertki trudno spodziewać się, by deweloperzy na tej podstawie istotnie zwiększyli podaż. Z dużym prawdopodobieństwem po raz kolejny poczekają na ogłoszenie “etapowania” wypłat środków z rządowego programu i na tej podstawie będą dostosowywać nową podaż.