Mocniejszy PKB i inflacja blisko celu - co nowe dane oznaczają dla polskiego rynku
​mieszkaniowego? [KOMENTARZ]

Jednocześnie końcowy odczyt inflacji CPI za lipiec wyniósł 3,0% rok do roku oraz 0,8% miesiąc do miesiąca, potwierdzając wcześniejszy szybki szacunek. Istotna pozostaje jednak struktura wzrostu cen. Ceny usług zwiększyły się o 5,5% rok do roku, podczas gdy ceny towarów wzrosły o 2,0%. W ujęciu miesięcznym szczególnie silnym czynnikiem był transport, którego ceny podniosły się o 7,4%. Inflacja znajduje się więc w przedziale dopuszczalnych odchyleń od celu NBP wynoszącego 2,5% +/- 1 p.p., ale utrzymująca się wysoka dynamika cen usług pokazuje, że krajowa presja inflacyjna nie została jeszcze całkowicie wygaszona. Warto przy tym zachować ostrożność w ocenie inflacji bazowej. Ostatni oficjalny odczyt NBP, dotyczący czerwca, wynosi 3,0% rok do roku po wyłączeniu cen żywności i energii. Dane za lipiec zostaną opublikowane 14 sierpnia.

Najnowsze dane Otodom pokazują jednocześnie, że na rynku mieszkaniowym zaczyna zmieniać się relacja pomiędzy popytem a nową podażą. W lipcu 2026 r. na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych deweloperzy sprzedali ponad 4,4 tys. mieszkań, czyli o blisko 12% więcej niż rok wcześniej, podczas gdy do sprzedaży wprowadzono około 3 tys. nowych lokali. W efekcie liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperskiej spadła na koniec lipca do niewiele ponad 59 tys. Jeszcze istotniejszy jest bilans pierwszych siedmiu miesięcy roku: od stycznia do lipca sprzedaż mieszkań była o 15% wyższa od liczby nowych lokali wprowadzonych do oferty. To zasadnicza zmiana względem 2025 r., kiedy deweloperzy wprowadzili na rynek o 33% więcej mieszkań niż w tym czasie sprzedali. Nie oznacza to jeszcze niedoboru mieszkań. Łączna wartość dostępnej oferty na siedmiu największych rynkach sięga około 52 mld zł, a więc jej nominalna skala pozostaje bardzo duża. Widoczny jest jednak proces stopniowej absorpcji nagromadzonego zasobu. Wysoką aktywność widać również na rynku wtórnym – w samym lipcu Otodom odnotował ponad 100 tys. odpowiedzi na ogłoszenia sprzedaży mieszkań. Równocześnie zmieniają się oczekiwania klientów. W badaniu nastrojów przeprowadzonym przez Otodom w II kwartale 2026 r. 56% respondentów oczekiwało dalszego wzrostu cen mieszkań, podczas gdy jedynie 13% zakładało ich spadek. Rynek przechodzi więc z fazy, w której nagromadzona podaż wyraźnie przewyższała bieżącą sprzedaż, w kierunku stopniowego zmniejszania oferty. Jeżeli tendencja utrzyma się w kolejnych miesiącach, presja na wzrost cen może z czasem ponownie się nasilać.

Znacznie wyraźniejsza zmiana nastąpiła na rynku kredytowym. W I półroczu 2026 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 74 mld zł, czyli o 59,7% więcej niż rok wcześniej, a ich liczba zwiększyła się o 48% rok do roku. Jest to mocny sygnał poprawy dostępności finansowania, związanej m.in. z wcześniejszym spadkiem stóp procentowych, wzrostem dochodów gospodarstw domowych oraz poprawą zdolności kredytowej. Dane te wymagają jednak pewnego zastrzeżenia. Według BIK refinansowania istniejących zobowiązań odpowiadały ostatnio za około jedną trzecią bieżącej akcji hipotecznej. Wzrost wartości nowych kredytów nie przekłada się zatem wprost, w tej samej skali, na wzrost liczby zakupów mieszkań. Kierunek zmian pozostaje jednak jednoznaczny: rynek kredytowy odzyskuje dynamikę, a dostęp do finansowania przestaje być tak silną barierą popytową jak jeszcze kilka kwartałów wcześniej. Kluczową zmienną dla dalszego rozwoju sytuacji pozostaje polityka pieniężna. Stopa referencyjna NBP wynosi obecnie 3,75% i pozostaje na tym poziomie od marca. Najbliższe decyzyjne posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej odbędzie się 8–9 września 2026 r. Lipcowa projekcja NBP zakłada średnioroczną inflację CPI na poziomie 2,9% w 2026 r. oraz 2,7% w 2027 r., przy wzroście PKB odpowiednio o 3,7% i 2,8%. Taki układ danych pozostawia przestrzeń do dalszego łagodzenia polityki pieniężnej, ale nie tworzy jednoznacznej presji na natychmiastową obniżkę. ​

Czwartkowe dane można wręcz odczytać jako argument za zachowaniem przez RPP ostrożności. Gospodarka rośnie nieco szybciej, a dynamika cen usług pozostaje wysoka. Z drugiej strony inflacja CPI znajduje się blisko celu, ostatnia oficjalna inflacja bazowa wynosi 3,0%, a projekcja NBP nie wskazuje na trwałe wyjście inflacji ponad pasmo celu. Część ekonomistów nadal zakłada więc możliwość wrześniowego cięcia. Nie jest to jednak scenariusz przesądzony. Równie uzasadnione pozostaje utrzymanie stóp na obecnym poziomie i oczekiwanie na kolejne dane dotyczące inflacji, wynagrodzeń i presji cenowej w gospodarce. Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe kwartały jest wzrost aktywności transakcyjnej szybszy niż wzrost cen mieszkań. Nadal wysoka oferta ogranicza możliwość gwałtownego podnoszenia cen przez sprzedających i deweloperów, natomiast poprawiająca się zdolność kredytowa będzie stopniowo zwiększała absorpcję dostępnych lokali. ​

Ewentualna kolejna obniżka stóp procentowych mogłaby ten proces dodatkowo przyspieszyć. Jej pierwszym efektem byłby prawdopodobnie dalszy wzrost zdolności kredytowej, liczby potencjalnych nabywców i transakcji. Dopiero wyraźne zmniejszenie zasobu dostępnych mieszkań, przy jednoczesnym utrzymaniu silnego popytu kredytowego i dobrej sytuacji gospodarczej, stworzyłoby warunki do mocniejszego wzrostu cen. Taki mechanizm powinien być najbardziej widoczny w największych i najbardziej atrakcyjnych dla inwestorów aglomeracjach. Obecny obraz nie wskazuje więc ani na załamanie rynku mieszkaniowego, ani na początek gwałtownego boomu cenowego. Coraz więcej danych przemawia natomiast za przechodzeniem rynku z fazy stabilizacji w fazę umiarkowanego ożywienia. W krótkim terminie powinno ono być widoczne przede wszystkim w sprzedaży i malejącej ofercie. Dla cen kluczowe będzie to, jak długo utrzyma się przewaga sprzedaży nad nową podażą oraz czy jesienią otrzyma ona dodatkowe wsparcie ze strony polityki pieniężnej.

^{Prezentowana treść jest wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora, została przygotowana wyłącznie w celach edukacyjnych i nie stanowi „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Nie stanowi rekomendacji w rozumieniu „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów” lub jakiejkolwiek porady, w tym w szczególności porady inwestycyjnej w zakresie doradztwa inwestycyjnego, o którym mowa w art. 76 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (t.j. Dz. U. 2017, poz. 1768 z póź. zm.), dalej: „Ustawa”, porady prawnej lub podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja jest odpowiednia w indywidualnej sytuacji inwestora. Autor nie ponosi odpowiedzialności za działania lub zaniechania odbiorcy materiału lub innego inwestora podjęte na podstawie niniejszego materiału ani za szkody poniesione w wyniku tych decyzji inwestycyjnych, skutki finansowe i niefinansowe powstałe w wyniku wykorzystania niniejszego materiału lub zawartych w nim informacji. Inwestowanie w papiery wartościowe wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. Inwestor wykorzystuje informacje zawarte w niniejszym materiale na własne ryzyko i odpowiedzialność. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości zainwestowanego kapitału. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy dokładnie zapoznać się z potencjalnymi ryzykami. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie gwarantują podobnych rezultatów w przyszłości.}