Mieszkańcy Trójmiasta szukają większych mieszkań i mają na to większe budżety

Jakich lokali mieszkalnych najczęściej poszukiwali w 2022 r. mieszkańcy Trójmiasta? Raport „Preferencje nabywców mieszkań” wskazuje, że podobnie jak w innych analizowanych w tym opracowaniu miastach najbardziej zainteresowani byli oni mieszkaniami dwupokojowymi. Takich szukało aż 41% osób zamierzających dokonać zakupu na rynku deweloperskim^[1]. Co ciekawe jednak, w przeciwieństwie do innych rynków, minimalny metraż takich “dwójek”, który kupujący wskazywali jako akceptowalny, nie zmalał - jak to miało miejsce w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Wręcz przeciwnie, był średnio o 0,5 mkw. większy niż w 2021 r. (35,2 mkw. w porównaniu do 34,7 mkw.).

Oczekiwania nabywców zamierzających dokonać zakupu na rynku deweloperskim w Trójmieście różnią się w pewnym zakresie od tych, które zgłaszali poszukujący mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W ciągu ostatnich trzech lat, czyli w okresie największych turbulencji na rynku mieszkaniowym, mieliśmy do czynienia z wyraźnym przeniesieniem zainteresowania kupujących na lokale typu studio. W Trójmieście zjawisko to nie było tak silne, a udział osób poszukujących kawalerek wzrósł zaledwie o 3 p.p. - mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Jednocześnie mimo że na koniec 2022 r. średnia cena 1 mkw. w Trójmieście oscylowała w granicach 12 100 zł (dla porównania w Krakowie wynosiła 11 900 zł/mkw., a we Wrocławiu 11 200 zł/mwk.), to nabywcy w Trójmieście za te najmniejsze mieszkania byli w stanie płacić istotnie mniej niż w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Maksymalny deklarowany budżet na zakup kawalerki w Trójmieście wynosił na koniec roku 447 600 zł. We Wrocławiu było to 457 100 zł, w Krakowie 482 200 zł, a w Warszawie nawet 639 600 zł.

Nabywcy poszukujący lokalu w Trójmieście dość stabilnie reagowali w ostatnich latach na rosnące ceny nieruchomości, zwiększając sukcesywnie swój budżet maksymalny na zakup mieszkania. Wyraźny wzrost deklarowanych budżetów nastąpił w 2021 r., ale i tak wzrost ten nie dorównywał dynamice cen, które r/r zwiększyły się wówczas o 23%. Natomiast w 2022 r. ceny trójmiejskich nieruchomości lekko wyhamowały, dzięki czemu nabywcom relatywnie łatwiej było dostosowywać budżety. Te urosły w porównaniu do 2021 r. średnio o 14%, a średnia cena metra kwadratowego “zaledwie” o 8%. Wciąż jednak różnica pomiędzy deklarowanymi możliwościami finansowymi a cenami, w jakich deweloperzy oferowali mieszkania do zakupu, przekraczały 10% - dodaje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom. ​

Nabywcy w Trójmieście deklarowali największe budżety na zakup mieszkań

Na wszystkich analizowanych przez JLL i Otodom rynkach największe budżety przeznaczane były oczywiście na zakup mieszkań dużych. Co ciekawe, Trójmiasto jest tym rynkiem, na którym odsetek rodzin zdecydowanych na zakup mieszkań pięciopokojowych i większych wzrósł w ostatnich latach. Również budżety na zakup takich mieszkań rosły tu najbardziej dynamicznie. Na koniec 2022 r. były o 20% wyższe niż przed rokiem i wyniosły średnio 1 664 000 zł. Tym samym Trójmiasto stało się tym rynkiem, gdzie w minionym roku deklarowano najwyższe maksymalne ceny zakupu lokali pięciopokojowych i większych. Dla porównania w Warszawie - najdroższej pod względem średniej ceny mieszkań - maksymalny budżet analogicznych zakupów wynosił średnio 1 638 000 zł, a we Wrocławiu nie przekroczył 1 miliona złotych.

Rodziny najczęściej w trzech pokojach

Aż 67% rodzin poszukiwało w Trójmieście mieszkania z trzema pokojami. To dużo. Dla porównania w Krakowie odsetek ten wynosił 57%. Na uwagę zasługuje również fakt, że nie tylko odsetek nabywców zainteresowanych zakupem takiego lokalu pozostaje na stabilnym poziomie - na pozostałych trzech rynkach w minionym roku to właśnie zainteresowanie “trójkami” spadło najbardziej - ale na dodatek minimalny akceptowany przez poszukujących metraż takich mieszkań wzrósł r/r o niemal 3,5 mkw. ​ ​

Raczej częściej niż inni akceptują peryferyjne lokalizacje i rzadziej rezygnują z wymarzonego metrażu. W momencie radykalnego spadku zdolności kredytowej w efekcie jastrzębiej polityki monetarnej RPP i obostrzeń narzuconych przez KNF, część nabywców w ogóle zrezygnowała z zakupu. Jeśli zdecydowali się na sfinalizowanie zakupu w warunkach zmniejszonej dostępności finansowej, to w decyzjach tych można było dostrzec dwie strategie. Pewna część z nich była w stanie zaakceptować mniejsze mieszkanie, by zmniejszyć całkowity koszt nabycia nieruchomości. Większość natomiast zaakceptowała inwestycje na obrzeżach miast i w miejscowościach zlokalizowanych w aglomeracji trójmiejskiej - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, kierująca badaniami rynku mieszkaniowego w ​ Otodom Analytics. - O ile na pozostałych rynkach zjawisko to dopiero w 2022 roku zaczęło być wyraźniej widoczne, o tyle w Trójmieście popularność lokalizacji podmiejskich od dawna utrzymuje się na wysokim poziomie, czemu sprzyja specyfika tego rynku - dodaje ekspertka.

Nie powinno to dziwić, jeśli spojrzymy na aktualne dane z Otodom Analytics. W maju 2023 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań deweloperskich w granicach Trójmiasta wynosiła 13 100 zł. W aglomeracji średnia ta wynosi natomiast 9 500 zł. Różnica jest zatem ogromna. Do tego wybór tych lokali też jest wciąż atrakcyjny dla nabywców. W samym Trójmieście na koniec maja br. mogli oni wybierać spośród 7 tys. mieszkań, ​ w aglomeracji można było znaleźć dodatkowe 2,8 tys.

Więcej danych na temat wyborów potencjalnych nabywców w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście znaleźć można w raporcie „Preferencje nabywców mieszkań”: https://www.otodom.pl/wiadomosci/wp-content/uploads/2023/05/Otodom_-Preferencje-nabywcow-mieszkan-2022.pdf

Aktualne ceny sprzedaży z rynku pierwotnego i wtórnego dostępne są natomiast na stronie: https://www.otodom.pl/wiadomosci/dane/otodom-analytics/dane-otodom-aktualne-ceny-ofertowe-mieszkan-i-domow

^[1] aktywnie poszukujących mieszkania za pomocą platformy obido tj. takich, które dokonały edycji preferencji w czasie od października do grudnia 2022 r., n=873