Kredyty nadal pod lupą

Mówi się, że Polacy są przywiązani do własności. Padają nawet konkretne liczby. Zdaniem autorów Kwartalnika mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight „aż 89% Polek i Polaków woli mieszkać we własnym mieszkaniu” [1]. Rekordy sprzedaży notowane w ostatnich latach – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wydają się potwierdzać tę tezę. Tymczasem znaczna część zakupów na rynku mieszkaniowym w Polsce wspierana była kredytami hipotecznymi. Wraz z serią podwyżek stóp procentowych i zaostrzeniem polityki banków, „paliwo” napędzające rynek nieruchomości się skończyło, a KNF nie odpuszcza.

W III kwartale 2022 r. nabywcy doczekali się długo wyczekiwanego spadku cen. Średnie ceny ofertowe mieszkań (z rynku pierwotnego i wtórnego) wystawionych do sprzedaży za pośrednictwem serwisu Otodom wzrosły o 1,5% w porównaniu do poprzedniego kwartału. To najwolniejszy wzrost cen od blisko dwóch lat – ostatni raz tak małe podwyżki miały miejsce pod koniec 2020 r. Wolne tempo wzrostu cen wraz z narastającą inflacją sprawiają, że po raz pierwszy od dekady ceny mieszkań w ujęciu realnym, czyli w porównaniu do wzrostu średnich cen towarów i usług, zaczęły spadać. Tymczasem deweloperzy wstrzymują budowy, a BIK informuje, że we wrześniu do banków trafiło tylko 13,6 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, co jest drugim najniższym wynikiem od stycznia 2007 r.[2].

Gdzie zniknęła zdolność kredytowa Polaków?

Wszystko zaczęło się dokładnie rok temu. 6 października 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o pierwszej od 11 lat podwyżce stóp procentowych. Zapoczątkowany w ten sposób cykl 11 podwyżek, wywindował stopę referencyjną z rekordowo niskiego poziomu 0,1% do poziomu 6,75%, ostatni raz widzianego na początku 2003 roku.

W marcu UKNF opublikował stanowisko skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, w którym zalecił, aby wszystkie banki przyjmowały dodatkowy bufor w wysokości 5 p.p., zamiast dotychczasowego bufora w wysokości 2,5 p.p., podczas oceny zdolności kredytowej.

Jednocześnie w ramach strategii zarządzania ryzykiem banki już od kilku lat niezależnie od wieku kredytobiorców oraz okresu, na jaki udzielany jest kredyt, wyliczają zdolność na okres kredytowania nie dłuższy niż 25 lat. Dodatkowo nowelizacja Rekomendacji S[3] nałożyła na nie obowiązek utrzymania wskaźnika DsTI (mówiącego o tym, jaką procentowo część rocznych dochodów kredytobiorcy pochłaniają roczne koszty związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych, z których kredytobiorca nie może się wycofać) poniżej 40% w przypadku niższych dochodów oraz 50% w przypadku dochodów wyższych.

– Splot tych wszystkich czynników spowodował, że sytuacja kredytobiorców zmieniła się diametralnie przez ostatnie 12 miesięcy. Raty kredytowe w wielu przypadkach uległy zwiększeniu o ponad 100%, jednocześnie drastycznie zmniejszyła się zdolność kredytowa. Jeszcze rok temu dwójka kredytobiorców bez zobowiązań i osób na utrzymaniu, zarabiająca 10 tys. złotych mogła liczyć na przyznanie kredytu w wysokości około 1 mln złotych. Obecnie ich zdolność kredytowa oscyluje w granicach 450-500 tys. złotych w zależności od banku – komentuje Paweł Onych, Head of Mortgages, Otodom.

Na razie „tylko za gotówkę”

W rezultacie zmian na rynku kredytów hipotecznych doszło do prawdziwego załamania akcji kredytowej. Wg najnowszych danych BIK, w sierpniu br. udzielono 68,8% mniej kredytów mieszkaniowych niż rok temu. Spadła też wartość kredytów, o które ubiegają się nabywcy. We wrześniu była aż o 68,7% niższa w porównaniu do września 2021 r.[4].

Jak w naczyniach połączonych wraz ze spadkiem akcji kredytowej z biur sprzedaży i pośrednictwa odpłynęli klienci, szczególnie w niższych segmentach jakościowych. Deweloperzy ograniczyli nowe wprowadzenia, a sprzedający na rynku wtórnym muszą liczyć się z dłuższym oczekiwaniem na kupca oraz z tym, że trzeba będzie negocjować cenę. Wrócił rynek kupującego. I to zamożnego. Dziś na rynku mieszkaniowym kupują ci, którzy mają nadwyżki lub na tyle solidne zabezpieczenie finansowe, by podołać wszystkim wymogom banku – komentuje Ewa Tęczak, PR Lead Otodom.

Wraz z pogarszającą się sytuacją na rynku hipotecznym oraz sygnałami, że cykl podwyżek stóp procentowych może dobiegać końca, pojawiły się sugestie, że KNF powinien złagodzić narzucone bankom wytyczne – zwłaszcza w sytuacji, gdy rozpatrywany jest kredyt ze stałym oprocentowaniem.

W piątek 14 października br. potencjalnych kredytobiorców spotkało jednak kolejne rozczarowanie. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego poinformował, że „Na rynku pojawiły się nowe, istotne czynniki ryzyka, a sytuacja nie zmieniła się na tyle, aby uzasadnione było odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych”[5].

– To jasny sygnał, że na jakiekolwiek zmiany i nawet delikatne odmrożenie na rynku kredytów mieszkaniowych przyjdzie nam jeszcze poczekać – podsumowuje Paweł Onych, ekspert Otodom.

[1] Kwartalnik mieszkaniowy Otodom i Polityki Insight „Raport o sytuacji na rynku mieszkań w I kwartale 2022 roku”.

[2] BIK, Wrześniowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, wrzesień 2022 r.

[3] Dokument wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego, skierowany bezpośrednio do banków, który reguluje proces przyznawania kredytów hipotecznych i ustanawia zasady, jakich wszystkie banki powinny bezwzględnie przestrzegać.

[4] BIK, Wrześniowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, wrzesień 2022 r.

[5] https://biznes.pap.pl/pl/news/pap/info/3337274,banki-musza-nadal-zachowac-zwiekszona-ostroznosc-przy-ocenie-zdolnosci-kredytowej---uknf

Share

Latest News

Website preview
Maj przewrócił rynek najmu do góry nogami. Popyt w górę, sezonowość w odwrocie
Najem wraca do gry – i to z przytupem. W maju liczba odpowiedzi na ogłoszenia wzrosła aż o 15% względem kwietnia, osiągając najwyższy poziom w 2025 roku. Mimo wzmożonego zainteresowania, liczba dostępnych ofert spadła – o 3% w ujęciu miesięcznym. Rotacja ogłoszeń w serwisie Otodom zwiększyła się o ponad 30% w stosunku do kwietnia, co oznacza, że mieszkania znikają z rynku znacznie szybciej niż wcześniej. Czy wchodzimy w fazę “kto pierwszy ten wynajmuje”?
media.otodom.pl
Website preview
Coraz więcej mieszkań „dla studenta” - zmiany na rynku najmu
W maju wyszukiwania mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyły już 1,1 mln, a liczba zapytań zawierających hasła „studenckie”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosła aż o 83% r/r. Najczęściej pytamy o dwa pokoje za maksymalnie trzy tysiące złotych za miesiąc. Rynek najmu dostosowuje swoje oferty do wakacyjnego studenckiego boomu.
media.otodom.pl
Website preview
Ceny mieszkań bez tajemnic. Rewolucja czy tylko kosmetyka?
Ceny mieszkań pod pełnym nadzorem – w ciągu 2 miesięcy każdy deweloper będzie musiał ujawniać je na własnej stronie internetowej. Dotyczy to wszystkich ofert, także tych w rezerwacji. Choć już dziś 77% cen jest publicznie dostępnych, nowe przepisy mają zakończyć informacyjny chaos i dać kupującym realne narzędzie do negocjacji. Czy zmieni to rynek? Sprawdzamy.
media.otodom.pl

Aktualizacje w Twojej skrzynce pocztowej

Klikając "Subskrybuj", potwierdzam, że zapoznałem się z Polityka prywatności i wyrażam na nią zgodę.

Więcej o Otodom

Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 6 mln realnych użytkowników*, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Otodom nie tylko daje dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń, ale też sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia jak np. Otodom Analytics, dzieli się wiedzą ekspertów i najświeższymi danymi, które pozyskuje także w dedykowanych badaniach. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.

* wg danych za grudzień 2024 r.

Kontakt

Biuro Prasowe Otodom: Linkleaders

otodom@linkleaders.pl

www.otodom.pl